绵阳市游仙区新桥镇胜利村的康养房
四川在线记者 史晓露
“快了，下个月就能完工。”11月12日，绵阳市游仙区新桥镇胜利村，一栋高3层的村公共服务活动中心大楼已经封顶，胜利村党委*王生保满是期待，这栋大楼具有农产品展示展销、会务接待、便民服务等功能，将成为全村乡村旅游业的窗口。
近两年，胜利村的乡村旅游业搞得红红火火，村里的富乐花乡田园综合体是市民近郊游的热门地。
不过就在两年前，该村还是集体经济“空壳村”。驶入乡村振兴快车道，靠的正是对闲置宅基地的盘活和利用。
近日，记者走进新桥镇，探寻乡村振兴的秘密。
位于绵阳市游仙区新桥镇的绵阳国际兰花园鸟瞰图
为何盘活？
用地指标紧缺，产业发展“卡脖子”
“再等1个月，用地指标就能下来了。”最近，富乐花乡田园综合体公司负责人方南清终于放下了悬在心中的一块大石头。
从2013年起，方南清在胜利村先后流转了400多亩土地，发展花卉苗木产业，随后又办起农家乐，发展休闲观光、养老产业。
“城里人到农村养老的需求很大。”方南清说，2018年12月底，他在村里投资建设的一期康养房投入运营，192个床位很快就住满了。但他计划扩大投资建设二期康养项目时，在用地问题上遇到了麻烦。“没有用地指标。”方南清说，建设二期项目只能停留在纸上。
同样遇到用地瓶颈的，还有绵阳市今日食品有限公司董事长王道勇，2012年，他在王家坝村流转300亩土地，发展水产养殖业。“单靠养殖业挣不到钱，这几年泥鳅价格从过去的20元／斤跌到了8.5元／斤。”王道勇早就谋划建座食品加工厂，生产小龙虾休闲食品、方便米粉，提高产品附加值。
绵阳市游仙区新桥镇胜利村，正在施工的村公共服务活动中心大楼
不过，搞养殖业只配套了3亩多的设施农业用地，“只能用于建仓库、冻库，建加工厂房至少需要10亩建设用地指标。”王道勇说。
政策层面，对于农村发展产业土地使用有严格限制。“发展康养产业、办厂房都必须使用集体经营性建设用地，但目前流转的都是农用地，不能用于非农建设。”绵阳市游仙区新桥镇经济发展与乡村振兴办公室主任杨桂林说，随着休闲农业、乡村旅游等新产业蓬勃兴起，产业用地瓶颈也逐渐显现。
“现在有11家企业等着要用地指标。”杨桂林说，近年来，该镇建成绵阳国际兰花公园、月畔湾、富乐花乡现代农业产业园区等一批知名乡村旅游和农产品粗深加工企业，辖区内共有涉农企业140余家。
另一方面，农村又有大量宅基地和农房闲置。据调查摸底，由于灾后重建、住房改善、农民进城等因素，新桥镇一户多宅、建新不拆旧等现象突出，目前有闲置农房3021栋2115亩，可腾退闲置宅基地789宗511亩，闲置比例达25%。“宅基地也属于集体建设用地，盘活宅基地不触碰耕地红线。”杨桂林说，盘活闲置宅基地，可以用于发展集体经济，破解农村“空壳村”问题。
如何盘活？
确保占补平衡，有偿腾退闲置宅基地
最近，新桥镇王家坝村6组村民何丕旭拆除了自家的老房子，准备复耕种植油菜。前几年，何丕旭建了新房，但老房子却一直没拆，是典型的“一户两宅”。
变化始于去年2月。当时，绵阳市游仙区印发《农村建设用地整理及调整村庄建设用地布局管理办法（暂行）》，在乡镇实施农村建设用地整理及村庄建设用地布局调整。
这种模式参照城乡建设用地增减挂钩运行。具体来说，遵循“规划先行、依法自愿、总量控制、合理补偿、科学利用”的原则，将宅基地有偿腾退节余的建设用地指标，通过用途转换调整落地为集体经营性建设用地。
“这种模式仅在本乡镇范围内实施。通过土地整理复垦措施，在建设用地总量不增加、耕地面积不减少、不占用永久基本农田的前提下，解决产业发展用地问题。”杨桂林说，节余建设用地指标重点用于乡村振兴，不得用于房地产或建设私人庄园会所。
该模式得以最终落地，得益于更高层面的政策保障。2017年中央一号文件提出，“探索农村集体组织以出租、合作等方式盘活利用空闲农房及宅基地，增加农民财产性收入”，“允许通过村庄整治、宅基地整理等节约的建设用地采取入股、联营等方式，重点支持乡村休闲旅游养老等产业和农村三产融合发展”。去年，农业农村部又发出通知，鼓励各地探索盘活利用空闲农房及宅基地的路径。
新桥镇（原街子镇）正是获益者。2018年底，新桥镇胜利村率先启动村规划编制工作，通过村规划引领，合法有序开展闲置宅基地整理，盘活农村存量建设用地。
随着四川启动乡镇行政区划和村级建制调整改革，农村土地资源可以在更大范围内进行有效配置。过去，产业发展用地需求主要集中在原街子镇区域，乡镇行政区划调整后，原街子镇、云凤镇、新桥镇三镇合一为新桥镇，集体建设用地指标可以在全镇调剂使用。
在胜利村，村里整理出来的建设用地指标距离满足本村需求还有9.73公顷的缺口。而这部分缺口，将会从镇内其他村整理的集体建设用地指标中调剂解决。
为了确保程序科学规范，该镇聘请专业的公司编制规划，同时召开村民代表大会，征求村民意见。今年6月以来，该镇胜利村、王家坝村、石庙村、高意村等村规划先后通过省自然资源厅的审查并备案，随后启动土地整理工作。“土地整理方案先要报批，整理后需要经过自然资源、农业农村部门的验收，验收通过后，才能得到区自然资源局颁发集体建设用地指标使用权证，纳入台账管理。”杨桂林介绍。目前，该镇胜利村、王家坝村、石庙村、高意村的土地整理已经结束，预计11月20日前后游仙区政府将组织验收。验收之后，指标将可在本镇内统筹使用。
“在这一过程中最重要的是保障老百姓的权益。”杨桂林说，宅基地所有权属于集体，村民享有宅基地的资格权和使用权，对于自愿退出的村民给予补偿。目前，全镇以宅基地闲置户为实施对象，开展了6个村的宅基地整理复垦工作，已拆除259户，宅基地整理复垦96亩。
如何壮大村集体经济？
创新盘活利用模式，拓宽乡村多业态发展路径
最近，王道勇正在为水产养殖基地加工房设计规划图，修建深加工厂房的计划终于提上日程。“土地用途马上就要变更了，公司规划了10亩地建深加工厂房。”
方南清也开始为二期康养房做准备。“二期准备和村集体联营联建，估计需要三十余亩的建设用地，最近已经缴纳了集体建设用地使用权预付款。”
“盘活的存量建设用地，主要针对新产业新业态的发展。”新桥镇副镇长李秀娟说，在发展路径上，该镇探索出合作经营、指标出租、土地入股等模式，解决乡村旅游、农产品加工、康养等产业发展用地矛盾。
“按市值核算，集体建设用地指标使用费为每亩20万元(40年期限)，其中指标整理成本12万元，村组集体利润8万元。”李秀娟说，截至目前，全镇3个村集体经济组织已与10家企业签订了集体建设用地合作经营协议，按照每亩5万元的标准共收取企业集体建设用地使用权预付款785万元。
去年，胜利村初次试水合作经营。 “我们将土地租金收益入股本村农旅项目，去年将利润的80%共计13.36万元用来分红，利润的20%作为村集体公益金。”王生保说，下一步，他们将与企业商定用地指标入股价格，通过核算定期分红的方式实现共享建设用地红利。
对于未来的收益，李秀娟很乐观。根据当地测算，新桥镇通过盘活利用闲置宅基地，可利用的集体建设用地指标为332亩，按照每亩8万元的利润测算，全镇14个行政村集体收益可达2656万元。计划用2500万元入股，村集体按照7%的年息固定分红，每年获取稳定分红收益175万元，平均每个村可获得分红收益12.5万元，彻底打破以往集体经济“空壳村”的窘迫局面。
