济南东部，1.3万/平方米的毛坯房产品回来了！
在济南东绕城高速以内，祥泰城、新城香溢华庭、天鸿公园大道、中新国际城、中新锦绣天地、星瀚城，在售或将售产品都有1.3万元开头的价格。
而且，个别楼盘还已释放信息，将加推1.29万开头的产品！这些产品是济南刚需买房人应该重点关注的产品。
这6个楼盘都怎么样，有哪些优劣点？
昨天我们聊过了其中3个，今天我们来聊聊另外3个，它们在雪山片区，位置如下：
（雪山片区规划）
1
星瀚城
准地铁房，警惕北侧铁路
星瀚城，位于雪山片区北部，具体位置是万科龙湖城市之光北组团东侧、胶济铁路南侧，飞跃大道以北500米左右。
高层毛坯房售价1.3万元开头，甚至还打出了1.295万元/平方米“起”的价格。
项目占地10.56万平方米，地上建面23.24万平方米，地上容积率2.2，有南北两个组团。
产品排布高低搭配，最北侧排了4栋33、34层的大高层，最西侧排了18层左右的高层，其他产品为10层左右的产品。
（星瀚城示意图）
目前在售的是北组团产品。该组团大门设在南侧，西侧设有次出入口，车库出入口在西北侧14、15号楼之间。
小区容积率采光整体不错，2、4、5、8、16低层有个别日照不足房源。
小区换热站有两个，分别在14、15，16、17号楼之间。
小区西侧、西南侧有底商。
（星瀚城北组团规划，点击放大）
项目优点：
1、交通瓶颈正在打通
南侧飞跃大道上，有在建R2号地铁线，并在凤鸣路口设有济钢新村站。在售产品距离该站点1.4公里左右，步行距离在1.7公里左右，属于“准”地铁房吧。
另外，飞跃大道正在打通中，打通后它将成为贯通济南东城的主干道。
（正在建设的飞跃大道，图中楼宇为城市之光）
2、项目东侧规划一条道路，道路以东规划为防护绿地。如果未来打造好，周边会有大面积绿地。
项目敏感点：
第一，周边的铁路是硬伤。
项目北侧规划有一条“韩仓大道”，韩仓大道以北有铁路，预计对北侧大高层产品会有影响。东侧650米左右有济南东绕城高速，绕城高速与项目之间的防护带内有高压走廊和规划的济莱高铁。
（胶济铁路与项目位置）
第二，周围成熟度一般，项目南侧是待开发土地，有一个“堡山水上乐园”还没有拆迁。项目北侧、东侧规划的道路、防护绿地都还没有建设。周边最成熟的，当属西侧在建的城市之光。
（星瀚城南侧待改造地块）
另外还值得一说的是，星瀚城在售产品南侧有一个商业商务用地，未来建成后将满足周边的生活配套，不过也有可能对北侧住宅采光有些影响，属于利大于弊的因素吧。
2
锦绣天地、中新国际城
总体开发一半左右
中新锦绣天地，中新国际城，这是两个超级大盘。在说它们的产品之前，我们先来看看，这两个超级大盘已经建得怎么样了？
从现场探访的信息看，这两个项目整体开发进度已经达到一半左右。看图：
（雪山片区中部规划）
我们用两张图来看现场情况。一张是韩仓河以东部分：
（自世纪大道往东北看，韩仓河以东）
我们可以看到，中新国际城的住宅已经全部矗立起来。目前，这部分产品已经全部售罄。图中的空地，则是中新国际城、锦绣天地待开发地块。
另一张图，是韩仓河以西部分：
（韩仓河以西，自北往南看）
图中右下侧的山体是蒋山，正在做绿化，将来会是个山体公园。
蒋山以南、东，是锦绣天地已售产品，目前已经基本售罄。
蒋山东南角，是中新锦绣天地在售产品；在中新锦绣天地以南，是中新国际城在售产品。
3
锦绣天地
片区成熟度加速，大环境待改善
中新锦绣天地，在售A03地块，位置在世纪大道以北、韩仓河以西，目前价格为1.3万元/平方米左右。
地块容积率较低，为1.9，小区整体密度较低，有11、13、18层的产品。
（锦绣天地规划）
地块分为南北两个组团，在售的南组团的18层产品。
南组团出口在正北侧，地下车库出入口在正东侧，小区各栋楼无商业规划，换热站在西侧18、21号楼之间。
由于社区排布稍密，14、16、19、20、21有部分日照不足房源。
（锦绣天地A03地块南组团规划）
项目优点：
1、片区的成熟度在未来两年会有大幅提高。
锦绣天地、中新国际城在韩仓河西岸部分，预计会在明年销售完毕。待该地块交付之际，预计周边只剩下韩仓河以东部分的地块尚未完工。
2、项目西北是蒋山，东侧是韩仓河。蒋山正在打造山体公园，韩仓河沿线也规划为一条景观带。
另外，项目距离飞跃大道上的R2地铁站直线距离有1.5公里左右，步行距离有2公里左右。
项目敏感点：
1、雪山片区受炼油厂负面因素影响，项目距离炼油厂的直线距离在2公里左右。整体感觉心理影响大于实际影响，建议实地探访。
2、周边还有个值得买房人留意的事情：机场航道的噪音污染，因人而异，建议大家实地探访；世纪大道未来会否出现严重拥堵，这个属于整个雪山乃至唐冶都应该关注的问题。
4
中新国际城
将加推20层产品，也有1.3价格
中新国际城，在售A06、A09地块，毛坯房产品价格在1.4万元左右。市场消息，未来它可能加推最北侧20层的楼栋（在售为18层产品），并会有1.3万元的产品。
最北侧的楼栋属于A06地块，与锦绣天地上述A03地块南组团相邻，地块西南角是规划幼儿园用地。
地块容积率2.3，北侧排了4栋20层的产品，其他的是18层产品。
（中新国际城A06地块规划）
这个地块又分2个组团。
西组团，主入口设在东侧，车库出口在北侧和西侧，北侧各栋楼有底商，无日照不足房源。
（A06地块西组团规划）
东组团，主出入口设在西侧，车库出入口设在南侧和东侧。
小区内换热站在10、11号楼之间，1号楼西侧有一个副食品市场，东南侧有一个负一层的垃圾站。1号楼有少量日照不足房源。
（A06地块东组团规划）
与锦绣天地一样，中新国际城也在售产品也沿着韩仓河布局。
韩仓河沿线未来小区众多，对沿线景观带的规划我们谨慎乐观——是否常年有水难说，但沿线的园林绿化应该问题不大。
（从韩仓河向西看中新国际城、锦绣天地）
由于与锦绣天地项目紧邻，我们对中新国际城外部所面临的优劣点就不再赘述。只说一点比较特殊的：
中新国际城南侧、世纪大道以北是一片商业地块，此前该地块签约引进了万达影院等，是周边较好的商业配套，对北侧住宅采光多少会有些影响。
结语
刚需买房人要留意市场机会
我们在近期探访中有个深刻的感受：
无论是新东站片区，还是雪山片区，都有很多问题。雪山片区，炼油厂、大工地、混乱的交通，让片区内乱糟糟的；新东站片区，整体开发处于初期，有大片的空地乃至农田待开发。
但同时，我们必须承认，这两个片区未来一定会是济南“城区”的一部分。
雪山片区，成熟会快一些，未来两三年内，随着中新国际城、中新锦绣天地、万科龙湖城市之光、龙湖春江郦城、星瀚城的入住，周围的居住人口将大幅上升，片区的成熟度就会有较大提高。
新东站片区，整体成熟度会慢一些。不过，随着新东站的投用，这里也会像西客站片区那样掀起开发热潮，未来这里一定会是城区的一个组成部分。
虽然很多人可能看不上这些地方，但对刚需买房人来说，大家没有更多选择，大家只能从这些价格相对还能接受的楼盘中选择出那些最适合自己的。
还是那句话，没有完美的楼盘，只有最适合自己的楼盘。在房价进入盘整期的当下，大家买房子终于可以慢慢挑选了。因此，也希望我们对各楼盘的分析，能帮助大家挑选出更适合自己的房子。
——全文完——
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