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摘要：（报告期2021.12.27-2022.01.27）单纯的首店已不能满足客群的多元需求，还要如今更要追求差异化，更具新鲜感的体验沉浸业态无疑更符合这一点。
观点指数12月，北京上海等核心商业城市规划发布，力图通过商圈改造升级、吸引优质商业资源等，提升城市消费竞争力。其中，北京作为冬奥会举办城市，涌现了推动体育消费和冰雪消费增长的新机遇。
消费需求保持稳定之下，年末开业潮如期而至，数量和去年同期基本持平，但总体量同比下降低20%左右，中小体量项目主流地位稳固。
新增项目方面，大部分企业采取与地方企业合作方式实现扩张。当下，如何获取优质的轻资产项目是商业地产企业的发力重点。
龙湖月内宣布将其商业运营及物业管理服务打包，在港交所上市，发挥商业运营能力，以轻资产业务创收。
项目运营上，无论是新开项目，或是运营较长时间的标杆项目，都在业态规划调整上投入不少。单纯的首店已不能满足客群的多元需求，如今更要追求差异化，更具新鲜感的体验沉浸业态无疑更符合这一点。
消费中心城市打造进阶，有望带动区域发展
2021年12月，继被定为首批国家营商环境创新试点城市后，北京、上海等城市部分商业政策已印发实施。从相关规划细则看，在打造特色消费中心城市上，各城市的侧重点有所不同，但总体遵循因地制宜原则。
来源：公开资料，观点指数整理
如北京的顺义区计划2025年首都国际机场迈入"世界一流大型国际枢纽机场"行列，培育形成2至3个重点商圈、5至8个网红打卡地、周边离境退税商店数量达30家等。
按规划，2025年首都机场服务旅客能力达1亿人次以上，国际旅客占比达到20%以上，有望借力机场客流优势发展商业。
而推动更多优质商店成为离境退税商店，则有利于形成更大规模的集聚效应，助力国际消费中心城市建设。如抓住免税机遇的海南，就借力免税店这一载体获得了不错的经济增长。数据显示，2021年海南10家离岛免税店总销售额601.73亿元，同比增长84%。其中，免税销售额504.9亿元，同比增长83%；免税购物人数967.66万人次，同比增长73%，足见免税机遇带来的经济效益。
朝阳区将充分发挥政策杠杆作用，拟将CBD商圈打造成国家级高端消费承载地、商务出行首选地以及国际化生活样板区，打造千亿级商圈等，充分利用市中心的优质客流资源和可观消费力。
作为先行城市，这些城市在聚集国际消费资源上掌握着更强的话语权，相信购物中心作为消费的重要载体之一，也将继续有进一步的发展。这一系列具体方案，在助力城市商业实现升级的同时，也能拉动区域商业的发展。
中小体量项目占主流，城市下沉趋势明显
全国消费方面，社会消费品继续实现增长，2021年社会消费品零售总额首次超40万亿，尽管增速有所放缓，但保持在10%以上，整体表现稳定。据商务部等部门印发《"十四五"国内贸易发展规划》，2025年社会消费品零售总额将达到50万亿元左右，消费潜力值得期待。
数据来源：国家统计局，观点指数整理
按零售业态分，2021年限额以上零售业单位中的超市、便利店、百货店、专业店和专卖店零售额比上年分别增长6.0%、16.9%、11.7%、12.8%和12.0%，与购物中心紧密相关的业态均录得不错增长。
稳定消费需求形势下，年末购物中心集中入市潮如期而至。据观点指数统计，12月，全国范围内新开业购物中心项目136个（≥2万㎡以上），新增体量约1085万平方米，去年同期数量则为135个项目（体量≥2万㎡平方米），总体量1365万平方米。
同比之下，项目数量并未发生明显变化，呈基本持平状态，但总体量则减少了约20%。这背后是运营商思路的改变，大体量项目的占比在整体上正逐渐降低，中小体量项目更被看好。
这背后不乏政策导向和支持，2021年5月和7月，商务部两次发文推进城市一刻钟便民生活圈建设，给定位社区型的中小体量商业带来了发展机遇。借力精准定位和个性化的品牌聚类，形成较好项目影响力和辐射力，正成为这类项目发展的重要方向。
聚焦到样本企业方面，观点指数观测到新开业项目数近70个，入市体量超600万平方米。其中，10万平方米以下（含10万平方米）的中小体量项目超40个，占比过半。
数据来源：观点指数整理
其中，基于自持比例较高以及较快的开业速度，2021年度新城控股商业运营总收入为86.39亿元（即含税租金收入），而2020年度同期则为57.21亿元（即含税租金收入），同比增长约51%。
回顾2021年市场，可以发现，具有较丰富商业开发运营经验、手握相当数量项目的企业保持较快扩张速度，其中部分企业已经或者准备将商管业务打包上市。
如已上市的星盛商业，2021年为全国近30个城市80余个商业项目提供商业服务，总合约面积近400万平方米。计划上市的万达商管，2021年新开51个万达广场，截至年底共运营418个万达广场。
预计以上述为代表的企业，未来项目获取数量和开业比例将持续上升，轻资产能力将得到进一步释放。
项目布局上，样本企业月内新开项目呈现分散趋势。全国范围内共有约50个城市有新项目开出，而开业2个项目以上的城市为13个。
数据来源：观点指数整理
除上海、深圳、成都以及重庆等核心商业城市外，绝大部分为三四线城市，表明当下购物中心市场的下沉趋势明显，下沉市场成为新开购物中心的主要阵地，其中不乏有消费力但尚未布局标杆商业的城市。
与地方企业合作实现轻资产外拓，龙湖分拆上市可望获高估值
月内，以龙湖、印力为代表的自持项目较多企业实现轻资产外拓。其中，上海、广州等商业较为繁荣城市受到青睐。通过轻资产输出，企业能占据尚未布局城市市场，如龙湖通过合作签约方式获取项目，首进汕头。
来源：公开资料，观点指数整理
但与此同时，随着布局轻资产业务企业增多，加之大部分商业地产企业都存在缺乏知名商业IP、极具代表性的标杆项目，以及对部分未布局城市熟悉度不够等问题，获取优质轻资产项目的难度在增加。
目前，不少企业选择与地方企业以合作的方式发展。于运营方，打响知名度之后，将有更多项目选择机会。于业主方，在当下的市场状况下，寻求强势运营方进行合作比自建商业团队显然更能获得稳妥的收益保障。
值得注意的是，想要获取优质轻资产项目，企业需要具备多元的产品线，结合实际打造不同的项目，这更考验企业差异化项目打造能力。除万达商管外，其他发展轻资产的华润、宝龙、龙湖等均有超过3条以上的丰富产品线，定位从城市型购物中心、区域型购物中心到社区型购物中心不等。
与此同时，商管上市作为企业发展轻资产的重要方式，月内热度上升。龙湖计划将其购物中心运营服务打包，采用商管 物管的模式上市。
截至2021年12月28日，龙湖智创生活向60个购物中心提供商业运营服务，合计管理面积580万平方米，其中54个项目分布在一二线城市，面积440万平方米。尚未开业的68个购物中心储备项目将于2022年至2025年间开业。
从模式来看，与已上市的华润万象生活类似，两者在规模和营收上也相近。华润万象生活自上市以来，凭借在商管领域的优势，市盈率长期居于物管板块首位，预计龙湖智创生活上市后获得高估值的可能性较大。
首店之外的热点创新，体验沉浸业态助力差异化
项目运营方面，观点指数观测下的主要商业城市中的标杆项目部分在持续焕新，整体呈现首店、精品店不断引入并追逐热点的趋势。
数据来源：项目官微，观点指数整理
可以看到，朝阳大悦城、成都远洋太古里以及武汉恒隆广场均有新店开业。但新店之外，主题活动、公共空间的打造也值得关注。
北京标杆项目三里屯太古里以助力2022年第24届北京冬奥会为契机，打造"冰雪运动"对话"时尚潮流"的冬季主题活动--"潮运当道"。主要以冬奥会项目钢架雪车、短道速滑和单板滑雪为灵感，对应 "潮运雪车"、"潮运滑道"和"潮运单板"，而朝阳大悦城也有冠军冰场空间。
除空间打造外，相关特色业态商铺的引入也不可忽视。此前，印力汇德隆杭州奥体印象城引入了HOPO SNOW城市滑雪空间门店，打造滑雪装备集合店，瑞虹天地太阳宫引进高端滑雪品牌SNOW51。
冬季到来和冬奥会举办，消费客群对相关活动和业态的关注度提升，背后蕴含着消费机遇。以北京为例，相关数据显示预计2022 年全市参与冰雪运动人数达1000 万量级，为高品质体育消费带来发展机遇，这对于购物中心业态引入和空间打造提供了方向。
新开业项目上，月内具代表性的有华润万象生活运营的深圳万象前海以及印力运营的上海AI PLAZA西岸凤巢，两者都不约而同地规划了特色沉浸体验业态。
其中，深圳万象前海引进小鹏汽车深圳首家旗舰体验中心。新能源汽车业态的引入，主要是基于商圈所具备的流量特质与新能源汽车品牌所定位的年轻化客群存在一定协同性。
但比起租金支付能力，项目整体业态的互补互动性是购物中心更多考虑的因素。当下，新能源汽车这类体验业态已成为项目较为青睐的业态，年内新开业项目北外滩来福士也引进了 蔚来、智己等新能源汽车品牌。
而印力上海专业运营管理的上海AI PLAZA西岸凤巢，引入了超50%的全国和区域首店，如全国首家奈尔宝科技馆和全国首家三体沉浸式互动体验馆，为能吸引部分客群的新型业态。
总体来看，无论新开项目或开业已久的标杆项目，业态更新保持差异化和围绕热点打造特色空间是月内运营重点。
其中，体验和沉浸是当下的热门关键词，无论是新能源汽车、科技体验馆或是滑雪业态，都有很强参与感和新鲜感，预计将会有更多具备这类属性的新业态涌现。
