2024年的上海楼市，注定会是神仙打架、产品最卷的一年。
复盘过去几轮楼市周期，每一次红利褪去，都将导致分化加剧，购房逻辑也随之发生改变。上海楼市云集了最多的头部玩家，市场反应自然也最为强烈。
据业内人士统计，2024年单论上海的新房市场，足以让卖方“绝望”。其中600-1000万级新房简直可以用“铺天盖地”形容。曾经的土地红利时代一去不返，属于楼市的“存量时代”汹涌而来，2024年必将是房企归本源、回归产品力、交付力的一年。
金茂在华东启动了一项产品代号M5的秘密计划——即明年在上海、杭州、苏州、南京推出五个3.0版本的金茂府，把最新研发的科技系统和全产品力提升方案全部推向市场，展现统治级的产品力和品牌力，首个亮相项目是上海的中环金茂府！
01 品牌力再升级
这方面金茂府是没有对手的
金茂府，是业内罕见的能够用品牌影响去推动成交的。
说得再直白一点，有一群忠实粉丝，认准了“金茂府”这个品牌，长年累月在蹲守、疯抢金茂府，并不遗余力地传播金茂府的品牌价值。
购房者眼中，买金茂府这个品牌，就像买保时捷、爱马仕这种奢侈品一样，很笃定自己买到的核心价值在哪里。
购房者眼中，金茂府每次推新，就像苹果手机一样，不疾不徐，但总有颠覆性革新，成为风靡业界的创新点。
某种意义上，“金茂府”这三个字就是“好房子”的具体诠释，它只要一出新，你就无需再费力地去一一臻别，只需要“闭眼入”。
业内把它总结为“金茂府现象”，这也是金茂穿越楼市震荡周期，穿越产品内卷大年的最大底气。
但这显然还不是全部，艳姐了解到，金茂最近在上海推出的中环金茂府，是金茂府3.0全新升级版。
除了“金粉”们耳熟能详的十二大科技系统、“五恒”体验、智慧社区、国宾级物业等等，还会出现让人意想不到的产品升级。
金茂府实景图
尤其是在听说，中环金茂府经历了一次“样板房砸烂重做”，只为对部分细节精益求精的经历之后，一个念头越发强烈：
2024年的产品大战还未开始，金茂府会不会已经提前将比赛“*死”？
02 科技力再创新
只有它可以做到这么硬核
提到金茂府几乎不可能将它与“十二大科技系统”切割开，但艳姐在这里要强调的是：
当下乃至今后的市场，金茂应该是独此一家的，能拿出如此硬核的“科技住宅”的房企了。
没有之一。
上一轮地产周期中，主打绿色、科技住宅的房企虽然数量少，但不算稀罕，金茂属于头部玩家，但不是唯一。
经历了这轮市场大洗牌之后，这个领域里的玩家要么转型其他领域，要么黯然退场，骤然之间，战力天花板，就只剩金茂“独一份”了。
你要问，同属于财大气粗的央国企同行，后续有没有可能在产品上迎头追赶呢？
不好意思，可能性几乎为0。
因为这不是装标、设计、材料等靠“加钱”来解决，金茂府“科技住宅”背后，是一整套系统的迭代、大量时间和资金的技术沉淀。
某种程度上，金茂是在产品领域的“芯片争霸战”上，占得了先机。
①首先，从资源投入上来看，金茂几乎可以说是在科技大宅上时间沉淀最久的央企，迄今投入了海量的成本和研发资源，经历了无数次的试错、修复、调整，才有了如今的稳定运行。
金茂针对“科技住宅”专门设立了一个研发子公司，艳姐专门去查了下，这家公司旗下拥有：
482条专利信息、32条软件著作权、84个商标信息……
仅凭这个切面，可以一窥“科技住宅”的技术壁垒有多高，金茂对研发的重视和投入有多大。
②其次，从技术实现上看，其他房企高价购入这样一套科技系统，再“植入”房子里面，这条路径现实吗？
答案仍然是否定的，因为这不是简单的买一套地源热泵、毛细管网装进去就完了，“科技住宅”能平稳运行，背后是金茂搭建的平台和产业链在系统性提供支持。
举个例子，大宁金茂府的卫生间安装了“WIFI波”装置，如果老人在卫生间摔倒，能第一时间检测到，并马上通知物业和家人。
就是这么一个小装置，背后要用到金茂一个能24小时保持备战值班的“智慧大脑”、要一个实现互联互通的中控平台，需要一个随叫随到的物业团队……
③再次，从用户反馈上看，上面提到，金茂府是有稳固的粉丝基础的，如今金茂府数量已经60 ，超过25万名业主遍布全国各地。这几十万用户长达多年的使用体验和反馈，都是金茂完善和改进产品的数据积累。
通过对用户需求的针对性改善，既可以提高业主的满意度，同时为新产品提供了品质提升的客户需求基础，所以金茂府永远都能拿出“最懂”用户的方案。
仅凭这海量的一手用户信息，就在“科技住宅”这个领域筑起了一道隐形护城河，将新来者挡在外面。
有时候不得不感叹，先发优势一旦确立，对手仅凭努力，基本不可能实现追赶。这也是为什么，科技领域永远有难以企及的巨头。
高效节能外窗隔热系统示意图
更让人诧异的是，“金茂府”还在不断进化过程中，留下了清晰的产品迭代路径。
1.0时代：“会呼吸的房子”
2009年，中国金茂的第一座府——北京广渠金茂府，划时代地采用了以毛细辐射空调、置换新风、地源热泵等为核心的科技系统，开启了以“恒温、恒湿、恒静、恒氧”为特色的金茂府系1.0时代。
2.0时代：“会思考的房子”
2015年上海大宁金茂府实现了十二大科技系统全屋覆盖，自此，金茂府开始围绕智慧交互、智慧场景、智慧学习、智慧能源四个方面升级，让“智慧社区”这一概念深入人心。
金茂府24H新风置换系统示意图
3.0时代：“自然生长的社区”
在全新的版本中，金茂的思考从居住体验上升到了居住的价值、人文关怀，选择从从“科技一核”“社区四美”“两配套两服务”九大维度入手，用更有人情味的设计语言与服务，重构了居住空间中理性与感性的共生价值。
这样的思考，在金茂府3.0的代表作中环金茂府中已经开始大放异彩。
我们还是先从金茂府的“科技一核”来看，十二大科技系统仍然在迭代升级中给人惊喜：
①在中环金茂府，新进研发的新风机不仅实现了“吊打”同行的四重过滤系统，更将这套系统集中到了屋顶安装，更加静音。全屋24小时置换式新风系统，能实现一天20次置换空气，保持室内恒氧恒湿恒静。
全屋降噪系统原理图
②此前大宁金茂府采用的双层玻璃已经足以隔绝旁边高架的噪音，在中环金茂府已经升级为了“三玻两腔”，搭配外墙和门窗，足以系统化应对噪音、紫外线等干扰，实现恒温恒静。
③中环金茂府采用了目前更先进的地送风系统，在客厅、玄关等公共区域设置集中回风口，能让居住者实时呼吸到新鲜纯净的空气。
④搭配地源热泵和毛细管网辐射系统，室内温度恒定在冬季20~22℃夏季24-26℃左右，实现了温度无死角，无论在哪个空间，居住都能感受到科技系统带来的舒适体感。
空气源热泵系统原理图
03 产品力再提升
雅致奢华风格首次引入
给全套科技系统做升级的同时，金茂府3.0在设计上也做了优化，中环金茂府在这方面体现得也相当直观。
①从外观上看，八年前金茂府引以为傲的新古典主义立面，变成了如今的金茂府3.0更为现代化的设计语言。在外立面上大刀阔斧采用玻璃、金属等质感，引入国际前沿的无边框审美，打造“全面屏光幕”的流光立面。
②在室内设计上，相比以往全封闭式的阳台，中环金茂府做足了8㎡全景观大阳台的同时，还改为半开放式的设计。不占用全封闭阳台的面积，还兼顾了业主未来能够到户外享受阳光的可能。
③在归家动线上，中环金茂府在社区入户采入户大堂使用双层挑空，对标安缦等国际一线酒店采用了微度假设计理念，专门设计了移步异景的动线和真正意义上的人车分流。让业主的每一次归家都能感受到尊崇感与仪式感。
④在户型设计上，中环金茂府的户内设计的层高，同样坚持大尺度，层高做到了约3.1米，精装设计上也邀请国际设计大师铺陈前端、时尚的室内设计语言，配置了一线高端大牌，个性化定制装饰等选品标准，充分保障业主未来生活的基础质量。
除了以上这些升级的细节之处，中环金茂府作为3.0最重磅的升级在于：
它是上海第一座拥有“业主专享式会所”的金茂府，约1500平的下沉式轻奢泳池会所，将改善生活进一步升级。
这也是金茂府3.0时代，金茂定义的“自然生长的社区”最生动的体现，金茂更关心社区和谐邻里关系的营造。
很多时候，我看看惯了金茂府“硬核”科技的一面，当它展现出更感性、更人文主义的“柔软”一面时。
这种冲击感，往往来得更加震撼。
04 资产力再证明
穿越周期的二手之王
上面提到，金茂府是有一群忠实粉丝的，他们购买金茂府时是非常笃定自己能买到的核心价值是什么，这是金茂府带来的获得感。
这种获得感有个很具象的体现——金茂的市场价格。
从北京到上海，从杭州到苏州，十余年时间里，每座金茂府入市时，几乎都能刷新板块成交均价的历史，以远超周边竞品的价格和去化速度，成为现象级产品，并顺道以一盘之力，撬动整个板块的格局。
而在二手房市场，金茂府这三个字也表现的相当抗打，往往成为板块内二手房天花板。
拿大宁金茂府举例，2015年初入市时，以7.5w/㎡刷新了板块成交均价、四开四罄；如今八年过去，二手房挂牌均价早已稳在16w /㎡，甚至是直逼20w/㎡，仍旧领跑区域。
从数据维度来说，金茂府所在的地方，板块内永远有一个区域价值的“锚点”存在，市场本身就在反复验证“金茂府”的价值神话。
支撑金茂府价格的，离不开两个方面的因素，一个是“科技住宅”属性，另一个是金茂精心打造的高端圈层。
先来看“科技住宅”硬实力，除了上面提到的绿色科技系统营造的极致人居生活外，科技住宅还有一大好处——极大延缓房子的折旧。
有行业媒体曾走访大宁金茂府，交付了五年的二手房，地砖、板材、墙面等，受温差和外部气候干扰都很小，二手房呈现出的质感和状态都比同类好出一大截，这或许是金茂能成为“二手房之王”的一大原因。
既然把金茂府比作劳斯莱斯、爱马仕，但这些奢侈品只需要把产品打磨到极致，但对一条豪宅产品线来说，还有一个重要的步骤：
放在对的地方。
金茂府的择址艺术，恰恰是其另一个重要核心竞争力。
此次推出的中环金茂府，被放在一向以刚需板块著称的宝山，距离中环直线约2.2千米，车程仅10分钟。
这里有大量刚需盘亟待入市，客观上造成区域内真正意义上的改善产品相当稀缺，中环金茂府的出现，一时间反而罕有敌手、鹤立鸡群。
而6.7万的均价也将性价比的优势发挥到了极致，艳姐听说，大量宝山本地置换客源，正对中环金茂府的项目动态保持密切关注。
另一边，金茂府也是国内住宅市场上老业主复购和推荐成交率最高的产品线之一，大量金茂府老业主也在静候复购良机。
所以本就在产品力和客群上有极大优势的金茂府，此次金茂M5计划的第一个项目中环金茂府更是具备了“天时地利人和”绝佳条件，从当时金茂拿到这个项目开始，就已经不知有多少人对中环金茂府翘首以盼了！
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主编：张艳
责编：耿牧风
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