编者按：不可否认，2023年是合肥新房价格重塑的关键一年。究竟是什么给了开发商勇气，又是什么在支撑着改善者的选择？王院长今日聚焦“合肥新房的价格重塑”。
NO.1|壹
新房价格的重塑
2023年土市再换锚，市区限制精装 未明确毛坯限价，房价格局被重塑。
2023年合肥纯新盘户型、价格一览
1、4盘首开均摇号
截至目前，已有4盘首开入市，均触发摇号，与同区域楼盘相比，价格有所上涨。
滨湖省府龙湖青云阙均价3.4万/㎡，相较于此前楼盘2.8万/㎡，上涨约5400元/㎡；
包河淝河板块朗拾森屿均价2.5万/㎡，与招商雍润府2.39万/㎡相比，上涨约1100元/㎡。
包河卓越城新华星耀玥湖均价2.4万/㎡，与周边楼盘2.15万/㎡，上涨约2500元/㎡；
瑶海区一环旁中国铁建花语天境均价2.2万/㎡，与周边楼盘约2万/㎡相比，上涨约2000元/㎡；
此外，滨湖环湖板块的望雲即将首开，价格已出。整体备案均价3.39万/㎡（含装修），最高3.94万/㎡，与较近的金融伟星滨江道毛坯2.7万/㎡，若加上精装，预计上涨3000元/㎡。
2、大户型盛行
今年诞生33个纯新盘（不包括租赁、安置、城市更新等），其中21盘已释放户型面积段，仅2盘将起步户型设置在100㎡以下，占比不到10%。
滨湖起步户型飙到120㎡，200㎡大户型比例增多；蜀山、包河、高新等均在攀高；县域同样掀起大户型之风，肥西名邦上河印140㎡起步，肥东和睦湖壹号建面116-225㎡。
以名邦上河印为例，在肥西主城板块，最小户型140㎡直接刷新肥西在售新房起步户型记录，主力户型200㎡也超过了肥西市面上的新房。
肥西名邦上河印建面约200-140㎡
NO.2|贰
是什么给了开发商勇气？
价格门槛攀高 大户型盛行，合肥楼市议论纷纷：有人说是开发商驱利，通过大户型减少房源套数，缩短去化周期；也有人说是开发商取巧，大户型更容易设计产品。大户型 门槛拔高，诚然有开发商的助力，但也离不开楼市的大多数。
王院长从以下维度来分析：
1、政策鼓励改善需求。
楼市的走向，不是开发商一方可以左右的，它们只能算顺应者和推动者，但很难充当决策者。
无论是多孩家庭购房政策、认房不认贷、限购政策趋松，对改善性需求的支持，还是竞品质拿地、试点“第四代住宅”，对产品力的高要求，都为改善客群创造条件。
于开发商而言，楼市不再躺赢。若缺地的房企没有拿到地，可能无法维持整个团队；若拿到地，团队保住了，销售指标、回款指标接连砸来，压力骤增。基于当下市场，拿出好产品，去化周期不一定提速，但不拿出好产品，去化很难好，这要求开发商要顺应市场，通过卷产品力来加快去库存。
2、供应跟着需求走。
开发商拿地前后进行大量市场调研，根据需求设定楼盘定位，大户型走俏已成趋势，产品力足够好的前提下，改善客群对价格抗性并不大。刚需客群受制于预算，更倾向选择其他板块新房或同板块次新房。
以瑶海某楼盘为例，大户型不够卖，而105㎡小户型去化缓慢，给后续楼盘提供参考，纷纷提高大户型占比，以迎合市场需求。
让人感到诧异的当属肥东华盛和睦湖壹号，建面约116-225㎡。毕竟，肥东在售楼盘主打刚需低总价，户型偏小，100㎡以下户型选择较多。这一波差异化，能否赢得地缘性改善客群的认可，仍需持续关注。
3、买房回归居住属性。
此前楼市的黄金期，一买一卖净赚好几个W，狂热的投资欲占主流，更倾向于选择户型小、总价低、易脱手的房源，小户型走俏；而今买房不再躺赢，投资退场，房住不炒，更多地考虑生活的舒适性，比如户型、装标、公区建设、园区等，倾向于置换房产选择更优质的新房。
4、房价仍很稳。
这一波房价格局已重塑，不考虑装修或毛坯，较此前约上涨2000-3000元/㎡，具体视板块而定。总的来看，新旧项目接力入市，整体价格拔高在合理范围之内。
举个例子，环湖板块望雲最高3.9万/㎡价格一出，新站鹤翔园22栋楼紧急领取预售，均价7300元/㎡，累计2384套房源，此外蜀山运河新城新华星耀学府8幢领取预售，均价1.8万/㎡，这一波“高低组合”配合非常巧妙。
合肥新增预售信息
NO.3|叁
结语
伴随着合肥新房价格重塑，置业需求也在转变。但需要思考的是，新房市场的改善购买力是否具有持久性，留给刚需的机会还有哪些？开发商卷示范区、卷产品力、卷户型，不妨也优化一下产品结构，兼顾刚需、改善需求，更利于合肥楼市健康发展。
2020年至今，合肥楼市的主力军一直是改善客群，若没有足够差异化的作品亮相，很难进一步吸引改善客群。而新房中的低门槛越来越少，二手房中的低总价房源今年也在快速消耗，建议也多关心真刚需的实际需求。
