一般来说，温州高净值购房者选择高端新盘的初衷，是自住，特别是自带高价装标的精装修新盘，自住是绝大部分业主的不二选择。
然而，市区就有这么一个高端盘，刚交付不久，二手市场就有100多套的挂牌量，而且只有个案成交。
是市场原因还是产品原因，到底怎么回事？我们一起来看看。
01这个新盘是翠湖里。它曾以超大楼间距、中式经典园林，打动了不少温州富豪，成为温州楼市的独特存在。
翠湖里位于龙湾区机场大道与蒲中路交汇处东北，北侧、西侧分别沿蒲州河、前州河。主入口是蒲中路跨前州河的一座桥梁，结合中式建筑、园林，让归家之路颇有仪式感。
主入口实景
该小区的位置，正好处于板块交界处。向西沿着蒲州河，华鸿万墅、世纪锦绣园、同人花园（仅指别墅）、玫瑰园、银都花园、英豪庄园、红日花园、欧伦花园等，形成了温州大名鼎鼎的汤家桥别墅区，单价普遍60000元/㎡起，最高的10万 ，几乎栋栋都是千万豪宅。从这个角度看，翠湖里是这片豪宅的延伸。
蒲州河沿岸的汤家桥别墅区
但是，该小区东侧、北侧仍有一些老旧小区、老旧工业区，与其高端定位完全不符，形成剧烈反差。根据规划，这些老旧小区、老旧工业区大多将拆迁，但尚无执行时间表。
北侧的老旧工业区现状
翠湖里以南围绕吾悦广场，形成了一座面向中产阶级社区。即便少量当年的高端小区，如今也已日渐老旧，新盘基本定位为刚需、首改群体，新房房价含装在27000元/㎡上下。
与翠湖里仅一路之隔的开发区西单元C-05a-1地块正在挂牌，在当前的市场环境下预计也难走高端路线。不过，上江路沿线今后将以商业、商办功能为主，预计城市界面较好。
南侧的上江路、机场大道 沿线现状
鉴于此，翠湖里到底“地段好不好”，能否支撑起近40000元/㎡的价格，不同市民也持有不同的看法。
该小区首开于2018年8月，一共开了4期，共784套房源，建筑面积约138-230㎡，毛坯均价约32500元/㎡，装标分别是4000元/㎡、6000元/㎡，即含装均价36500-38500元/㎡。也就是说，入住该小区一般需总价约五百万元起步，七八百万是主流，也有千万豪宅。
02今年4月以来，翠湖里各幢楼陆续交付了。
小区占地约73亩，7幢高层住宅呈“C形”布局，最大楼间距约160米。小区中间打造了一座经典园林，在温州尤为少见。
在该盘销售时，这座经典园林就已部分实景展现，借此吸引了大量购房者。如今随着小区交付，这座完整的园林，依旧令人惊艳。
园林景观鸟瞰
除恢宏大气的中式对称主入口外，翠湖里的园林大致分为中式园林、西式园林、儿童乐园三部分。
其中，西式园林则以大草坪为主，展现开阔的公共空间，配有微缩版高尔夫球场。儿童乐园有大型儿童游乐设施，内容较为丰富。
西式园林
儿童乐园
最打动购房者的中式园林，围绕景观泳池、景观湖展开。该片园区将杭州西湖、苏州园林等特征都融入其中，叠山理水、亭台楼阁、曲径通幽、小桥流水、白墙灰瓦等各类中式景观元素几乎都有，移步异景，在温州小区园林中可谓独树一帜。
中式园林
不同区域的园林展现着不同类型的景观风格，由连廊、景墙等自然过渡，场景切换自如，且不失协调。
连廊、景墙
建筑立面则大面积玻璃为主，配有铝板线条，整体顺直、清爽、大气，在温州也是领先的。不过从城市景观角度看，沿机场大道3幢大板楼与城市主干道平行布局，层次感不足，甚至有些“密不透风”的压迫感。
机场大道沿线视角
看到这里，翠湖里基本都是优点，如果它是一座毛坯交付的小区，或许会在温州掀起一阵好评风潮。但事与愿违，它是全装修交付的，在室内装修、公共区域展示等方面不尽人意，给小区口碑带来影响。
该小区的装标是温州最贵的装标之一。但是，不少业主对该装修不太满意，纷纷选择局部改造或整体拆除重装。该小区全装修总价约55-138万不等，足以买一辆不错的车，但一些业主宁可承受巨大损失，也选择拆除重装，造成巨大浪费。
前几天，在小区现场看到，已有多位业主选择拆除原装修，并开始重装，如今走在小区里时刻听到的装修噪声、地下车库里大量装修相关车辆与建筑垃圾，可以看出该小区选择重装的不在少数。
与全装修一样，部分公共区域的用材、色调、细节等，也不尽人意。
03可以看出，翠湖里的优点、缺点都非常明显。那么，作为刚交付不久的知名高端新盘，它在二手房市场上的表现如何？
据周边中介经纪人介绍，当前翠湖里挂牌出售的有100多套，占比约15%，挂牌价从35000-50000元/㎡都有。另据市房地产市场信息网数据显示，该小区尚有20余套一手房在售，以顶层、底层为主。
截至当前，该小区二手房成交极少，其中一套中位建筑面积约170㎡的房源，二手成交价不到37000元/㎡，跟原价差不多，如果算上利息还是亏本。
不过，当前成交量极少，价格尚不稳定，后续仍需观察。由于二手房难卖、有装修，也有房东选择租售并行，在尚未出售的情况下先出租。
在这种市场环境下，面对如此大量的挂牌，若想尽快出手，房东要亏的可能不止是利息，还包括本金。也就是说，要低于含装原价出售，才有望加速成交。
翠湖里实景
由于该盘楼间距大，低楼层采光、日照也普遍较好，还拥有更好的欣赏园林景观角度，从而提升了低楼层的价值。然而开盘时，高低楼层存在数千元的价差。接下来若二手房持续成交，不同楼层的收益也将严重分化。
据附近中介称，当前市场不好是主因，同时由于刚交付、领证未满两年、需缴纳增值税，对于豪宅来讲需数十万，也是一笔成本。价格较高的全装修，也损失了购房者的溢价空间。
另外，翠湖里离滨江商务区、中央绿轴区域都不远，在二手房市场上有不少竞品，这些竞品往往有拓展面积，户型、得房率普遍更好，从而在二手房市场上更具竞争力。
翠湖里实景
从出售房东角度，则给出了另一种答案。一位挂牌出售的房东称，当时被这园林景观所吸引，一时冲动买了套，如今发现这里周边没有第一梯队的名校，两个孩子从小学到初中都要去老城区读书，这么远接送个十几年太累了，便想着卖掉去老城区看看。
也有自住业主称，当初在翠湖里、都会道1号、天麓之间比较，综合来看翠湖里最好，便买了这里。如今交付后，从外表看确实翠湖里最好，但对这全装修不满意，砸掉不舍得，住又不舒服，或许将进行局部改造，对这房子实在是又爱又恨。
04综合来看，翠湖里有令人惊艳园林景观，也有令人遗憾的全装修。
在绝大部分新盘标准化“复制粘贴”、同质化严重、缺乏创新与闪光点的背景下，翠湖里是温州新盘中的一股清流，若小区品质尤其是园林景观能维护好，未来将成为温州的经典小区。
或许眼下市场环境不佳、二手房难卖，一旦未来市场好转，周边老旧小区、老旧厂房拆除并完成新建，翠湖里或将具备更大的综合优势。城市向东发展，温州人还是认同的。
翠湖里实景
但是，全装修拖了翠湖里的后腿。这并非翠湖里的独家问题，在各大全装修新盘普遍存在，而翠湖里的高装标，让全装修的问题暴露得更多。
接下来，全装修政策将有所放宽，毛坯房有望重回楼市，高端购房群体将在装修领域有更多个性化选择，无需局限于房企的标准化装修。
那么，像该小区的大楼间距、经典园林，能否出现在更多新盘之中，而非继续千篇一律，千盘一面。要知道，十几年过去了，温州的豪宅标杆，依旧是鹿城广场。如果当时市场上不止翠湖里一个新盘做到这些优势，或许部分富豪也能有更好的选择。
翠湖里实景
温州的新盘整体品质上升了，但真正优异的作品，仍是凤毛麟角。想要留下更多经典著作，仍需努力。
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