(一)乡村项目拿地的两种途径
1、从政府拿地：
(1)建设用地：后期可以用作房地产开发；
(2)产业用地：可打造包括工业、旅游项目，目前也包括很多的新业态；
(3)公共设施用地：分2类， 一类是基础设施，修路。另一类是建医院、学校等。
2、从农民手里拿地：
(1)资源性的资产：包括土地、滩地、草原、山地、森林、荒地等；
(2)集体建设用地：宅基地、公益性公共设施用地和经营性用地。经营性用地，就
是所谓的农村集体经济的财产、设施、厂房土地。
(二)村镇土地开发关键点
1、基本农田“五不准”→简单理解：不搞建设，不破坏耕地，只种地
(1)不准占用基本农田进行植树造林、发展林果业和搞林粮间作以及超标准建设农田林网；
(2)不准以农业结构调整为名，在基本农田内挖塘养鱼、建设用于畜禽养殖的建筑物等严重破坏耕作层的生产经营活动；
(3)不准违法占用基本农田进行绿色通道和城市绿化隔离带建设；
(4)不准以退耕还林为名违反土地利用总体规划，将基本农田纳入退耕范围；
(5)不准非农建设项目占用基本农田(法律规定的国家重点建设项目除外)。
2、一般农田鼓励“三产”→简单理解：可建三产设施，可建构筑物
在政策逐步放宽资本准入机制的大背景下， 一般农田中建一些三产设施是国家鼓励的， 前提是三产设施要按照建设用地管理交付，必须合法合规。并要遵循不可建建筑物，可建构筑物的基本原则：
(1)农田不可建项：建筑物(封闭的、有顶的)不可以架在农田(一般农田、基本农田都不可)上。
(2)农田可建项：构筑物(开场的、不具备遮蔽功能的)可以，比如生态餐厅、观光塔、风车、生态露营地等，需要与当地政府沟通调整。
3、宅基地的隐性增值收益→简单理解：动员农民集中居住，获得建设土地指标
“资本下乡”进入农村宅基地领域，主要方式是通过地方政府支持，利用城镇化和改善农村住房条件的机遇，获得国家资源带来的隐性垄地位及隐性增值：
(1)地方政府引进“资本下乡”,是为了利用资本出资建造新农村以获取政绩，更是为了盘活闲置村镇闲置资源；
(2)投资方通过资本注入新农村建设，作为动员农民集中居住，从而得到农民集中 居住后的建设土地指标，即通过“土地增减挂钩”的方式从新农村建设中置换出城市建设用地指标。
(3)通过国家的基础设施投入，宅基地实现了增值，而由于宅基地统一由资本开发， 资本借助于国家的公用基础投资，将宅基地上的房子卖出了一个相对较高的价格，从而获 得宅基地增值收益。在宅基地领域，资本获利主要是通过投资带来的宅基地增值收益，即资本只支付盖房子的钱，却可以得到房子、宅基地和公共基础设施的总收益。
(4)宅基地入市最成功的是浙江的桐庐，这是我们国家土地制度改革特别重要的试 点，而且率先取得重要的成果，它通过宅基地改革引进城市资本的方式如下： 一是确权， 我们国家农地确权基本上完成了，但是宅基地的基本确权没有完成。二是确权之后，农民把不用的废弃的宅基地交还给集体，因为土地是集体的。三是集体采用这样的方式，就可以合理合法的引进城市资本了。
4、 四荒地亟待高效利用→简单理解：易获建设用地指标倾斜
四荒地风险最大，但是收益也很大。目前最大的风险在于没有完善的退出机制。但四 荒地归集体所有。拿下四荒地有两个最大的好处， 一个是要和集体签合同。二是四荒地是
没人管的地，没有那么多的限制，可以发挥很大的空间，可以当建设用地使用。
(1)四荒地范畴：主要包括依法归我国农民集体使用的“四荒地”、农民集体经济 组织所有的“四荒地”。具体指荒山、荒沟、荒丘、荒滩等未利用的土地，属于现行经济环境中未得到充分、合理、有效利用的土地。
(2)使用权年限： “四荒”使用权承包、租赁或拍卖的期限最长不得超过50年。
(3)可参照政策：2022年中央一号文件以及《农业部等11部门关于积极开发农业多 种功能大力促进休闲农业发展的通知》中鼓励利用“四荒地”(荒山、荒沟、荒丘、荒滩) 发展休闲农业，对中西部少数民族地区和集中连片特困地区利用“四荒地”发展休闲农业，其建设用地指标给予倾斜。
5、空心村、集体建设用地机遇难点并存→简单理解：有地可用，但必须依托产业
A. 空心村的开发大方向→康养产业、旅游度假产业等可以“无中生有”的产业
(1)主要优势：利用空心村建设乡村项目成本低，因为土地是现成的熟地，用不着 土地一级开发，土地性质非常清晰。部分民居、建筑也都是现成的，且保留有当地特色的乡村建筑风貌，非常适合作为乡村项目开发的基础载体。
(2)主要难点：空心村开发最大的难点在于特色产业的植入和后期运营，空心村由 于人口流失，已经失去其发展必备的产业基础，即使“无中生有”的打造些产业项目，也 非常考验开发商在专业领域的投融资能力、专业运营能力，存在一定的从“空心村”到“烂尾项目”的风险。
(3)项目建议：因而就空心村的开发而言，比较适合因地制宜的一些康养产业项目， 如养老小镇等，对于自然环境及有特色文化内核的也适合打造生态型旅游度假小镇，或休闲农业小镇等。
B. 集体建设用地方向1→依托产业用地政策，参与使用权入股、联营
(1)用地范畴：农村集体建设用地是指乡(镇)村建设用地，乡(镇)村建设用地是 指乡(镇)村集体经济组织和农村个人投资或集资，进行各项非农业建设所使用的土地，主要包括乡(镇)村公益事业用地、公共设施用地和农村居民住宅用地。
(2)介入方式：相关的一些乡村产业用地政策允许依法使用集体建设用地的，除农村集体经营性建设用地入市改革试点地区外，其他地区应按《土地管理法》相关规定执行，应以农村集体经济组织自行使用，或农村集体经济组织以土地使用权入股、联营等方式与 其他单位、个人共同举办企业的方式使用土地。在此前提下，各地可依法探索完善集体建设用地使用权入股、联营的管理方式。
C.集体建设用地方向2→集体建设用地建设租赁住房
(1)政策：2017年8月，国土资源部与住房城乡建设部就出台了《利用集体建设用地 建设租赁住房试点方案》,在此方案中，北京、上海、杭州、南京等13个城市共同被列为 首批试点城市，2019年自然资源部与住建部又新增了5个试点城市。各试点城市陆续出台 了《利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案》,共同努力积极探索利用集体建设用地地块建设租赁住房。
(2)与城市的住房开发最大的不同：在于集体建设用地建设租赁住房是在集体土地 上开发的，没有土地出让金。实际上这个土地出让金就是城市土地和农村土地的最大的差别。
(3)开发主体：大部分是村集体在开发，于北京、上海村集体等资产很雄厚的村集体可能会自行开发，对于其它相对薄弱的村集体融资也越来越容易。投资商可通过与村集体联营的形式介入到集体建设用地建设租赁住房项目。但必须注意的是它和传统的开发房地产不一样的，第一不能贷款，第二因为是租赁形式，所以不能马上收回投资。
(4)优势：尽管不能立即实现投资平衡，就开发层面，这项新政大大有利于解决小 城镇特色产业逐步发展过程中、新城镇建设过程中、旅游产业发展过程中的住房供需矛盾，促进当地从业人员住房供给及中高端度假房屋租赁市场的发展。
