■本文作者：王小明 北京在明律师事务所
日前，有被拆迁人表示对“协议搬迁转强制征收”的新动向十分关注，甚至已经在征拆实务中碰到了这样的项目。
事实上，自2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行，行政征收取代商业拆迁成为城市房屋拆迁的主力至今，在征收流程中引入开发商主导的协议搬迁因素，始终是规则制定者在不断尝试、从未放弃的一种调整。
盘点过去10年的征收拆迁法定程序变迁，无疑能帮助大家更好地理解和应对今后的各种挑战。本文，在明律师就进一步为大家剖析法定程序转变下的全新征收拆迁局面。
我们首先要呈现的，是《国有土地上房屋征收与补偿条例》所确立的“标准版”房屋征收程序。为方便大家理解，笔者有意将相对独立的评估环节做简化展现：
房屋征收范围公告—社会稳定风险评估—征收补偿方案公开征求意见—房屋征收决定公告—完成评估工作—就补偿进行协商—征收补偿决定（签订征收补偿协议则程序结束）—申请法院强制执行。
在这个简化后的程序中，协商签订补偿协议主要发生在房屋征收决定作出之后，是“先决定，后签约”。项目的前期侧重于靠行政力量去推动，被征收人的同意与否则在后半段才开始展现。
接下来，我们再来看2020年施行的《土地管理法》所确立的农村集体土地征收程序：
征地预公告—土地现状调查、社会稳定风险评估—征地补偿安置方案公开征求意见—办理征地补偿登记—签订征地补偿安置协议（在此之前完成评估工作）—征地依法报批并获取征地批复—征收土地公告—对未签约户作出征地补偿安置决定—申请法院强制执行
与590号令相隔9年，这个程序同样是由县级政府主导并负责，但最大的改变在于“先签约，后报批”，即在逻辑顺序上作出了重大调整。
在这一程序中，项目的前期侧重于由被征地农民的“民意”来推动，被征收人同意签约与否将直接影响到涉案项目能否依法获批。行政力量则主要针对征地获批后剩下来的那10%以内的“个别户”来施展，在后半段才开始起到决定性的作用。
我们最后来看2021年《深圳经济特区城市更新条例》，它几乎标志着消失多年的“商业拆迁”在某种程序上的回归：
由市场主体与物业权利人协商签订搬迁补偿协议—签约人数或者面积达到95%时区政府介入调解—调解不成且签约人数和面积均达到95%时启动征收（以下基本同《国有土地上房屋征收与补偿条例》程序）
这个程序是真正意义上的“协议搬迁 强制征收”，即行政力量先在一旁组织、监督，先由开发商出面与被拆迁人协商签约，待开发商签到“双95%”的比例后，再启动由区政府主导的房屋征收，动用行政力量将剩余的5%以内户的房屋拆除。
在这样的程序中，征收决定、补偿决定就是为最后那5%以内的户准备的，拆除重建项目的主体则由开发商来完成。
笔者认为，把这3个如今都在适用的征拆法定程序列在一起，能给广大被拆迁人以十分重要的启示。
【被拆迁人应对程序转变的3大关键点】关注自身权利越早越好。在2011年的征收程序中，很多被征收人都是等到房屋征收决定甚至征收补偿决定作出后才开始关注自身权利的，项目启动初期的很多可参与的程序他们都浪费掉了。
如果说当年这么干尚可，那么今天各位可千万不能继续“反应慢半拍”了。你佛系，别人可积极，一通签约下来，你就在较短时间内丧失了大量法定程序赋予我们的权利，再想凭借少数人的地位去扭转局面，是很难实现的。
最初的程序一上来像是先热身，如今则是开始即高潮，越往后空间越小，这点大家一定要明白。
不可轻易签订任何书面协议，除非对补偿安置无任何意见。以往签协议都是发生在后面的事情，如今则已经被程序调整到了前头。
盲目签约，对被拆迁人而言将意味着基本丧失提升补偿的希望。大家千万不要被“预征收”“模拟拆迁”等说辞所蒙蔽，只要你签过书面材料，就有可能在稀里糊涂之中已经处分了你的部分权利，后面再说“不服”，可就很难说得通了。
要尽早引入法律专业力量来支持协商谈判。在新程序的背景下，“诉”所占据的位置后置，前半阶段甚至基本上没的诉，但“谈”所占的分量可就重多了。
故此，被拆迁人一定要尽早咨询专业律师，争取在协商调解启动之初就引入专业的法律力量来支持自己的谈判。这要比单靠自己去谈有利得多。
如果能谈下来，我们就不需要诉，就能够最大限度的节约维权成本，这是征拆双方都希望看到的事情。
所以说，律师绝不是专为打官司请的，更多的功夫是要下在诉讼以外的。
在明律师最后要提示大家的是，2022年征拆领域的程序转变对那些容易在项目启动前期“躺平”，后半段面临逼签、强拆时才从睡梦中惊醒的被拆迁人是一种强有力的督促。不重视协商，轻而易举就让自己变成“个别户”，将会十分不利于被拆迁人的依法维权。
大家要学会将协议搬迁与强制征收一体看待，关注除逼签、强拆外的其他法定步骤、环节，才可能在新程序下重新赢得权利救济的主动权。
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