由试点扩展到全市推行 郑州新版“以旧换新”有哪三大变化？

5月10日，由郑州市住房保障和房地产管理局、郑州市住宅与房地产业协会主办，郑州城发安居有限公司（下称“城发安居”）承办的郑州市二手住房“卖旧买新、以旧换新”公告发布暨集中签约仪式在郑州召开。

根据《关于全面开展郑州市二手住房“卖旧买新、以旧换新”工作》的公告，郑州市二手住房“以旧换新”工作即日起取消试点期限和试点区域，在郑州市内八区全面推行。那么，此次新版“以旧换新”与之前相比有何不同？又应如何推动二手住房“以旧换新”更顺畅运行？

变化1：

由试点两区扩展到主城八区

4月1日，郑州市住房保障和房地产管理局发布《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案(试行)》（下称“试行版”），郑州于2024年4月20日在金水区、郑东新区正式启动二手住房“卖旧买新、以旧换新”试点工作。

公告称，郑州市“以旧换新”得到了社会各界的广泛关注、支持和积极参与，达到了预期效果。据新京报记者了解，目前，已经有超过250个申请房源通过审核，签约协议的房源达到100套。

为支持更多的市民群众通过“卖旧买新、以旧换新”实现改善性住房需求，积极吸收采纳换房群众意见建议，郑州市此次将试点两区扩展到主城八区，具体来看，包括郑东新区、高新区、经开区、中原区、二七区、金水区、管城区、惠济区等主城区。

变化2：

房龄由15年放宽到20年

根据此前的试行版本，申请房源需要满足七大条件，包括已取得房产证或不动产权证且房龄不超过15年；位于金水区和郑东新区且在三环以内；面积不超过120平方米；不存在查封限制情况；若存在抵押、担保、按揭等需提前解除；需提前解除租赁关系，原承租人如需继续承租该房屋的，应与郑州城发安居有限公司（郑州城市发展集团有限公司全资子公司）重新协商租赁事宜；房屋所在小区有正常物业管理服务。

而新版申请房源需要满足七大条件，包括房屋性质为普通商品住房，已取得房产证或不动产权证，且自房屋竣工备案之日起至今不超过20年；房屋坐落区域为主城区八区，优先收购三环内房屋，三环外房屋需满足职住平衡、配套齐全等作为保障性租赁住房使用条件；房屋建筑面积不超过120平方米（含）；房屋不存在查封限制状况；房屋若存在抵押、担保、按揭或设立居住权等情形，换房群众应承诺在签订《二手房收购协议》前予以解除；房屋若存在租赁关系，换房群众应承诺在签订《二手房收购协议》前予以解除，原承租人如需继续承租该房屋的，应与城发安居公司重新协商租赁事宜；房屋所在小区有正常物业管理服务。

对比试行版，房源申请条件进一步放宽，其中，房龄由15年放宽至20年，收购房源位置由位于金水区和郑东新区且在三环以内改为“位于主城区八区，优先收购三环内房屋，三环外房屋需满足职住平衡、配套齐全等作为保障性租赁住房使用条件”。

记者打通郑州二手住房收购等相关事宜的咨询电话后获悉，满足上述七大条件的市民可以登录“郑州市房产交易服务平台”（yjkj.360fc.cn）首页进行申请，经城发集团审核通过后，业主和城发集团可以对收购价格进行洽谈，价格由第三方评估机构作出评估，在此之前，业主可以市场价作为参考。

变化3：

新房可选范围进一步扩大

新版方案中，“以旧换新”中的新房需要满足两大条件，即：已取得《商品房预售许可证》或《商品房现售备案证》等；房屋位于郑州市建成区范围内。

据记者致电了解，建成区指的就是上述的主城区八区，期房和现房均可。

而对比此前试行版，试点阶段换房群众选购的新建商品住房应满足两大条件，已取得房屋竣工验收备案证明的“现房”；房屋位于郑州市主城区范围内。

专家建议：

进一步出台“以旧换新”配套优惠政策

据了解，郑州“以旧换新”有两种方式，一种是上述由国资主导，由城发集团进行收购，在主城区全面实施后，今年全年计划完成5000套收购。另一种是政府政策鼓励，群众通过市场交易实现“卖旧买新、以旧换新”，全年计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”5000套。对通过以上两种方式换购新建商品住房的，郑州现行的契税补贴30%政策延续到2024年12月31日。

郑州“以旧换新”模式走在了全国前列。目前，根据中指研究院监测数据显示，截至5月6日，全国已有超50城表态支持住房“以旧换新”。从各地支持“以旧换新”的方式来看，主要包括两种：一是房企联合经纪机构对旧房优先推售，若一定期限内旧房售出则按流程购买新房；二是开发商或国资平台收购旧房，售房款用于购买指定新房项目，这种方式是今年以来住房“以旧换新”的主流。除此之外，对出售自有住房并购买新建商品住房的个人或家庭给予一定的购房补贴，也是地方政府进一步促进购房者“以旧换新”的重要举措。

对于如何推动“以旧换新”，镜鉴咨询创始人张宏伟建议，“以旧换新”本质上是为了促进成交，如若在成交过程中，适度降低二手房交易增值税（免征年限由5年降低至2年）、一二手房买卖契税等税费成本，尤其是对置换需求给予契税优惠政策（卖旧的契税可以抵扣买新的契税），或许更能促进一二手房交易联动。

除了政府主导收购的方式，就买卖双方自主进行市场交易的方式，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉建议，要实现“以旧换新”，置换的卖家就得给刚需的买家让利。当然，卖低了卖家可能不同意，只要开发商愿意给置换的卖家在“买新”的时候让利就可以了，可谓“失之东隅，收之桑榆”。“二手房业主让利了，开发商让利了，政府也要把金融、税收该让的利让出来，比如按揭利率降低、契税减免、补贴到位等。如果‘带押过户’能实现，二手住房‘以旧换新’会更加顺畅，成本更低，更受买卖双方欢迎。”

新京报记者 徐倩

编辑 杨娟娟 校对 卢茜