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前言
很多朋友私下交流提及“拆迁怎么拆”较为宏观适合给项目总以上中高层，但是不适合基层的拆迁工作人员，尤其是一些刚入行的新人。拆迁新人迫切希望了解自己作为一名拆迁工作人员，如何按时按量做好自己的本职工作，甚至做得更高效，感到困惑，下面我就根据自己的一点经历和结合一些资深拆迁朋友的经验。总结归纳了一些经验，希望对拆迁新人有一点帮助。如有不妥，请多多包涵，如有缺漏，欢迎拆迁高手多指点补充完善。
一、概况
众所周知，拆迁是更新改造过程中难度最高的关卡。深圳的城市更新项目实施率不过3成多，扣去工改单一主体外，真正实施的城中村更新项目估计也就1成多2成左右。而这其中导致更新项目长期推不动的往往大多数都卡在拆迁上。
除了单一的工改项目外，城中村更新项目拆迁工作人员面对的多种多样，时刻变化甚至反悔，不断提出更高条件的村民小业主。而我们的公司，或许是毫无名气的小公司，也许资金实力很弱，也许拆赔标准条件很低……存在各种问题。但是我们作为拆迁工作人员，拿人钱财替人消灾，拿了公司的薪水，就该努力做好自己的工作回报公司。
二、基本素养
1、自信心要足，换个角度思考拆迁本质。
有些拆迁工作人员从心态上总觉得我们是来求拆迁业主村民配合拆迁，低声下气，低人一等，妄自菲薄。
拆迁签订搬迁安置补偿协议从本质上来说就是一种房地产买卖，不过是相对是固化，唯一的卖家和唯一的买家。我们的心态要不卑不亢，要觉得签订搬迁安置补偿协议，是给你们业主村民带来旧屋变新房，带来更好的生活居住环境，带来更多更完善的公共配套市政设施，对大家都好。
当然，也不能盛气凌人，感觉高人一等，这样心态更不妥。
摆正自己的位置和心态。我们和拆迁业主村民之间都是平等的关系。
2、注重细节，接地气。
城市更新中的拆迁工作事务，都是异常接地气的工作，不论你是海归还是985，在和拆迁业主村民进行接触拆迁谈判过程中，都务必放低心态。不要动不动几个英文，不要动不动几个专业术语，不要动不动西装革履……
学会融入当地生活工作环境当中，学会几句当地方言更能入人心，哪怕说的不怎么准。当然，也不能村民穿拖鞋裤衩，你也穿拖鞋裤衩来上班。
3、保持执着，别轻易放弃。
拆迁是大事，对于拆迁业主村民来说，拆迁就是暴富的绝佳机遇，接触一两次或几次就签订搬迁安置补偿协议，几率不大。
作为拆迁工作人员，碰钉子是必然。有句话，要成功，先发疯，头脑简单向前冲。这里的头脑简单不是真的简单，而是多少有点不顾脸面，不顾一时得失，努力执着的意思。一次不行就两次，两次不行就十次。
曾经与一个拆迁高手聊过，与一户早期来深的农民房业主打交道，对方一直要想占多点便宜，迟迟不肯签。拆迁高手不离不弃，始终准点拜访。即便对方觉得他就像准点的闹钟，刚开始都烦他，骂他，但是随着时间的推移，渐渐觉得他是很努力的一个人，觉得他就好像早期来深奋斗的自己。最终不仅签了，还把周边几个都带动与他签约。
4、不同群体不同谈话方式，不要肤浅以貌取人
一般而言，对不同的群体，也有不同的语调和对话方式。如当地的大爷大妈，声音一定要平和，话题家居琐事为主，扮乖乖后生仔；对白领上班族就大方得体一些，说话斯文一些，主要话题都是职场方向，大方得体；对小年轻可以适当跳脱一些，以年轻人的流行话题；对中年男人，话题茶烟酒国际大事枸杞养生风水等等为主；对老板或村领导，尽量专业一点，多听多问少说话。
不要根据拆迁业主村民的穿衣打扮外貌看人。在广东，村里穿拖鞋裤衩背心的大爷，路边扫地搞环卫的大妈，都极有可能是当地的土豪。作为拆迁工作人员，在项目现场，甚至周边区域，别见村长就高山仰止，点头哈腰，见到这些穿着一般甚至有点邋遢的，都就一脸鄙视，瞧不起。有时候无意中得罪人都不知道哪里犯了错。或许你前头点头哈腰的村长就是路边穿拖鞋裤衩大爷的儿子。
三、前期充分准备
很多人总希望开门见山，私下交流总希望谈技巧，但台上一分钟，台下十年功，技巧其实仅仅占整个拆迁谈判过程的微不足道的比例，用尽心力在谈判前的准备工作比例占绝大多数比例，大量的谈判前准备工作，技巧则是临门一脚了。
1、基础信息、专业知识要掌握。
基础信息指的是：更新项目基本情况如如何测绘、如何确权，专项规划各种指标数据、周边的项目的配套、拆赔标准等等，要梳理记熟。
拜访拆迁业主村民前，务必把周边更新改造项目亲自踩盘了解一遍，有意识的收集周边项目的拆赔标准，公共配套、物业服务等相关信息；把自己项目更新改造前后逐一对比分析；把自己项目的各种优劣势如公共交通、学校、商场超市等也一一记熟在心。如果你自己的项目都不熟，这份工作肯定做不好。当然还有一些拆迁工作人员对自己项目滚瓜烂熟，但是拆迁业主村民一提周边项目，就两眼一抹黑一问三不知，手足无措，完全不知道如何有效应对拆迁业主村民的质疑诘问。
除了拆迁相关的基础知识要了解外，房地产相关的也都要有所了解，比如开发报建、规划设计、施工工程等等，有些时候拆迁业主村民往往会问目前项目报建进展、规划设计指标，甚至施工期多长，回迁大概时间等等。
2、在外，摸底了解拆迁业主村民基本情况
拆迁工作人员不能长待办公室，必须多出去拜访拆迁业主村民，与他们交朋友。不能在项目部守株待兔等业主上门。通过二房东，村领导，村领导的七大姑八大姨、退休的村长、房屋租赁管理部门、产权登记部门。拆迁村民业主是企业主的，天眼查、中国裁判文书网、税务相关。
现场多留意拆迁业主村民的房屋现状，尤其是一些瑕疵，如产权属于无本、绿本、房屋所有权证、有违建加改扩建嫌疑、有消防安全隐患、租户有生产和生活一起、有无装修，何种水平装修？有无违法排污环保问题等等。
3、 在内，入户摸底了解拆迁业主村民基本情况
内部的装修，家具摆放，摆件透露出很多信息。如，家庭收入水平，何种行业？
一般而言，从事什么行业，在家里都有相关的物件。单身独居还是一家四代同堂、养宠物、不良嗜好、抽烟赌博嗜酒、性格特征如洁癖或懒散，喜好如爱足球追星、追求生活质量，经济水平如何衣食无忧，风水之类。
总之，一个人在外很难看出什么，但是一个人的家里，可以透露出很多有用的信息。
4、 做好心理准备，吃点小亏也无妨，换位思考。
很多拆迁工作人员总觉得，我就是拿一份工资，何必花太多心思去和村民业主交朋友呢，觉得做好这个项目或者甚至说不定自己那天就离职了，何必浪费时间。
其实不然，要做好一个合格的拆迁工作人员，必须学会感恩，懂得讲感情。即便那天你不在公司或不在这个项目上了，一样也可以多交朋友，多条朋友多条路。别总想着付出什么，一定要赚回什么，有时候吃点亏反而是福，塞翁失马焉知非福。很多拆迁高手，不仅是做拆迁做得好，在各行各业都混的风生水起，因为他们懂得用心，一个人只要用心，什么事情都做得很不错。
一名优秀的拆迁工作人员，不仅要站公司立场考虑问题，更应成为拆迁业主村民的好基友，懂得为站他们立场看待问题，懂得为他们排忧解难。
5、什么都要了解一点，成为一个移动数据库。
拆迁工作人员，除了本身拆迁工作房地产相关的知识丰富，其他的乱七八糟的，什么都了解一点，烟酒要了解，小学知识要懂，国际大事也要了解，吹牛才有更多话题。
面对的拆迁业主村民有男有女，有老人有小孩。对小孩，我们可以辅导其写作业，对老人，多懂点养生知识，对中年男人，懂得国际大事，对女人，懂得点化妆知识。
这些知识其实网上都有，需要仅仅是你是否用心而已。在拜访之前，先了解一些。在别人闲聊的时候，能适时接上话题，这样就不会显得无知导致冷场，附和你观点，会给他们带来一定的满足感，令人愉悦。
当然，讨论切勿争强好胜，无意中得罪拆迁业主村民。
6、找对关键人，重点突破。
有的人也许不是决策人，但是能说服决策人的，就是关键人。拆迁的时间紧，任务重，面对的不仅仅是一户，我们有必要集中精力，重点突破。
基本上拆迁业主村民都是家庭为主，有两兄弟的，也有夫妻两口子的，也有一家四代同堂的……每个人的立场看法都有所不同，意见多样，诉求多样。
拆迁高手，要懂得在拆迁业主村民的家庭中，寻找出最具有决策权或关键人，把关键人搞定，也就搞定了一大半工作了。找错了人，浪费了大把时间精力，甚至还延误了工作节点。
备注
未完待续
来源：我眼中的城市更新，侵权删除
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