任何一个中心城市，总有一些因为城市化的持续扩展导致一些原来地段较偏远的工业厂区逐渐成为人口和产业较为成熟的区域或新的次中心。
同时，制造业在若干年前就开始撤离城市中心，原来这些厂房事实上只剩下了建筑空间、园区、广场和曾经生产制造的印记而已……因为区域逐渐成熟，建筑空间的商业运营价值逐渐凸显。
借道城市更新的政策东风，老旧厂区迎来了价值重生的第二春，即工改商，使用功能从此前的工业或库房向多业态的商业经营转化以及使用功能业态转化后产权性质从工业转商业的完整过程。
产权性质实现“工转商”，将极大地提升资产的资本化估值、融资能力和资产退出变现的便利性；这对业主方而言具有非凡的意义和长远的价值。
一、工业厂房类资产的价值特征
1、建筑空间及部分景观小品有一定时间历史感，行业特征，容易做出新旧反差的独特商业艺术审美。
2、通常存在比较多的超高层高的建筑大空间，容易实现租赁空间价值挖掘或进行空间创意设计。
3、通常初始建筑容积率不高，露天广场空间相对阔绰，具有较高的经营价值。
4、存在大量的厂房屋面天台空间，具有独特的经营价值。
二、工转商项目高胜率的操作策略：
1、只有地段成熟，公共交通体系成熟的工业厂房园区才具有“工转商”的高成功概率。
2、市场定位也就是市场机会的选择应当更多的关注在地化临近社区人口的真实的、显性的、高频的消费需求并和传统商业形成区隔，城市通行成本越来愈高的当下，不要太寄希望吸引15分钟以上通勤距离区域受众。
3、第一轮入市，稳字当头，出租率是优先级，租赁条件要适度放低一些。
稳的意思
3.1是要适当高配自我营销能力够强的主力店或业态，也就是租户自我生存能力够强。
3.2入场的首批租户的70%至少可以平稳度过6个月补充调整招商的时间窗口。
保出租率的含义
3.3除了是决定租金收入之外，还意味着更多的内容及商家，这样才能构筑起更丰富的消费生态和体验。
3.4开业率至少要做到70% ，这样的开业才具有向上的可行性，不至于冷场，不至于租户信心丧失。
4、改造要高审美、高智慧、高财务敏感度，克服完美主义、一步到位的*。
4.1要适度保留此前工业生产的印记和场景，体现出旧改地旧的特征。
4.2改造的钱必须花在刀刃上，特别要注意控制成本。
核心机电、人行动线、停车规划、租赁空间价值挖掘、外立面独树一帜的“旧改形象”、广场空间、园区商业化地照明系统、从外到内地灯饰泛光、一级名称字、生态绿植、具有永久使用价值的参与式场景及景观、城市级交通诱导系统……
4.3租赁空间挖掘侧重点。
竖向层高价值挖掘、平面外摆&露台价值创造、屋面天台空间利用、富余广场空间经营点位
5、业态内容规划的注意事项。
5.1若非专业市场定位、若非地段特别优质、若非真具有OUTLETS核心资源，不要考虑做过多的零售，尤其是在开业初期。
5.2娱乐、运动、大健康、休闲、服务、亲子、青年公寓、创意设计艺术类办公、设计型酒店、民宿……以上目的性消费或客流聚集性业态更适合工转商项目的第一个发展阶段。
人气商气兴旺后，掌握了市场主动权后，第二步再开始追求租金坪效！
6、长周期的、专业系统的运营管理才是成功的关键。
初期出租率及引入的租户只是好的开始，但不要太相信手里的那一堆租赁合同，入住租户活下来并赚到钱，才是租赁合同及租金目标实现的底层和基础。
三、“工转商”项目核心投资风险规避
1、取得政府“工转商”立项行政许可批文。
2、按商业经营用途消防技术规范进行建筑、空间、疏散、扑救面的调整改造论证，走消防技术审查而非审批流程。
3、整体改造设计方案报请政府职能部门（住建局、城市更新局、消防、交巡警）过会批准，提出系统的政策扶持申请事项。
4、在产权证尚未变更为商业用途前，取得市场监管部门同意给入住承租人合规办理营业许可的批文。
5、大概率会涉及电力增容、排污优化，燃气接入、需要提前和电力、供水部门、市政、燃气部门做好衔接沟通，确保项目投用的安全性、稳定性。
6、特别要规避的一些特定行业园区转商业民用后，可能涉及土壤治理风险（成本高、周期长）。
7、“工转商”本身需要巨额投资改造投入（千万起步到亿元为单位都是有可能的），若改造投资方没有穿透到大比例的产权，系二房东模型，巨额投资需要靠租金差来收回，这样的投资是没有安全边界的。
把大钱投出去后，没有最终形成自己的底层资产；初期因为梦想，花钱一时爽，最后只有一纸租赁合同，难以对冲底层风险；
即便租金便宜，叠加巨额改造投入之后，其实后期运营担负的压力很大，而且只有靠租金差来收回巨额投资，商业模式存在显著BUG。
纸上得来终觉浅，欢迎同业线上线下补充交流！（谢尚伟/2024年3月11日）
