从“都市天际线”看“人口、产业、房价”的破局之路

在人类漫长的发展长河中，不同国家、地区城市的形成和发展都有着自己独自的特点，但随着人类步入工业时代，现代城市的发展表现出更多共性的地方，笔者试从人口、产业、房价三个方面为切入角度，探讨三者间良性循环和健康发展的途径。

一、人口、产业、房价三者之间的基本关系

在著名游戏平台STEAM上，有一款城市经营模拟游戏“都市天际线（Cities：Skylines）”，游戏中玩家需要扮演一位市长，从第一笔启动资金开始，从无到有独立运营发展起来一座现代化城市。在这个相对虚拟的世界中，人口对应了城市的运营规模，人口的增加也对城市的空间发展提出了新的挑战；产业对应了城市的循环基础，制造业、商业、服务业、旅游业等产业的发展路径也决定了城市就业岗位与营收平衡的内在逻辑；房价对应了对土地的估值，反映的是区域内的宜居程度或者繁华程度，对城市内部的公共服务提出更多的需求。

游戏中这三者之间的关系，反映了游戏设计者（美国公司）基于其对美国城市的兴衰理解。虽然，中国的社会体制和文化传统有别于欧美，但从欧美游戏设计者的角度反而能给我们跳出当前思维惯性的机会。作为一名游戏玩家，我试着从游戏设计者的角度来阐述城市发展中三者的相互要求：一座城市的初始发展，首先是要有对基本功能的实现，即电力、供水、交通等基础建设，随着定居者来到城市后，人口的增加也对吸纳就业和提供服务的产业提出新的需要，在游戏中体现为规划出工业用地和商业用地用于基础制造业和简单商业的发展，规划住宅用地解决新增人口的住房需求。城市在不断的吸收更多定居者的同时，也要不断修建新的道路来在空间层面进行扩张，这个阶段人口和产业互相刺激也彼此依赖，缺少人口则产业无法发展，人口过多又对产业扩张提出需要。城市达到一定发展阶段后，持续的快速扩张无法通过城市当前人口的自然增长实现，于是对吸引更多外来定居者提出新的需求，为了同其他城市争夺移民人口，城市的公共服务就成为了吸引移民的重要筹码，通过增加教育、娱乐、医疗、应急、安全、公共交通等资源可以提升区域内土地的价值，也有助于市民的教育程度提升、平均寿命增加和自然生育率提高，从而引导城市进入下一个快速发展的周期，而这个反映土地价值的数据就是地价（相当于中国城市的房价），游戏中相较于城市平均水平而言较低的地价甚至会引起市民的不满，因其缺乏投资价值或公共服务过少而发生区域内人口的迁出。从这里我们可以看出，人口的规模和产业的规模需要达到相对的平衡，人口相较产业需求过多则引发失业率和犯罪率的双升，人口相较产业需求过少则限制城市发展速度，而房价所反映出的宜居程度则归功于更好的城市服务，也可以视为城市人口数量稳定和民生幸福程度的重要保障。

二、回顾国内城市发展历程

随着国内改革开放以来对于城市发展的逐步放开，许多城市通过招商引资在制造业规模方面完成了快速扩张，相对应的制造业人口需求在区域周边甚至全国范围内形成人口虹吸效应，而新增加的人口又带来了对消费的需要，从而城市完成了第二产业发展带动第三产业需求的急速扩张，第三产业发展中所产生的就业岗位进一步对区域周边人口形成虹吸。如在人口、产业、房价三者之间的基本关系描述中所言，人口和产业在进行相互平衡中，产业的急速扩张带来了人口的急速扩张，然而，大部分城市其本身并不具备如此大量人口短期内涌入的应对能力，城市人口的增加及随之而来对城市功能扩展的需求，必然导致城市空间的扩张，在城乡二元的结构中城市空间的扩张意味着对农村土地的兼并，这也意味着更多的农业人口转入到城市就业中。人口和产业的双双扩张看似是城市发展的标志之一，然而城市空间的扩展需要时间，于是长期以来形成了住宅资源相对新增人口住宅需求的稀缺，城市住宅价格随着城市产业发展也迎来了一波数十年的持续上涨；同时，薄弱的公共服务基础也导致了大量涌入的人口争夺着有限的服务资源，这同样体现在了城市住宅价格当中，如对应教育资源的学区楼盘，对应交通资源的地铁周边楼盘，对应就业资源的商业区域楼盘，对应宜居资源的生态优势楼盘等等，这些优势资源让所在区域的住宅房价显著拉开了同城市住宅均价的距离，淋漓尽致地展现了城市快速发展中内部不同区域间的发展不均衡。

因此，当代中国正处于急剧的现代化和城市化进程中，一方面，城市化在全国范围内展开，城市化程度快速提高; 另一方面，原有的政治、经济和文化中心城市急速扩容，如北京、上海和广州已成为人口远超千万的超大型城市。在这种新兴的城市化过程中，由于产业和人口的快速扩张，我们不仅遭遇到种种社会矛盾，而且也面临着城市发展带来的日趋严重的资源供给、社会保障、生态污染、住房紧张和交通堵塞等压力，这些公共服务层面的短缺压力也进一步刺激了房价的持续化上涨和区域化差异。

三、当前国内城市发展现状及问题

在近三十年的快速发展中，国内多数城市通过积极发展房地产行业和城市基础建设，以及大力推动棚户区改造，有效地缓解了城市人口的住宅需求和宜居需要所带来的治理压力。然而，与此同时新的问题也在不断产生：

一是城市人口的输入型增长逐渐迎来停滞甚至部分城市早已面临输出型降低，这主要是由于城市移民带来的人口增加，在全国范围内来看本质上是一个零和游戏。长期计划经济发展过程中，国内城市之间产业的同质化严重，改革开放后承接的轻工业产业也同样具有同质化的特点，因此在市场经济下城市间对产业优势的竞争，使得少数城市在占居鳌头的同时挤压了其他城市产业的发展空间，而随着这些竞争失败城市的产业衰落萎缩，人口-产业的平衡下大量人口迁出了城市，进一步催动了城市的衰败。

二是城市内部依旧面临严重的区域发展不平衡，这是由于城市在第二产业拉动第三产业的发展过程中，高污染产业多数安置在城市内部的新增规划区域，而教育、医疗、娱乐等资源则由于先发优势集中在旧有城市区域，这无疑加剧了新老区域间的配套服务发展难度和速度，这种区域间失衡的服务供需关系也造成了优势地段房价的进一步高企。

三是当前住宅空置率高和去库存周期长，由于近些年地产行业的快速膨胀，房地产销售进入存量时代，住房刚需人口的下降导致房屋购买力集中在中高收入人群及炒房群体中；与此同时，由于经济下行、国际形势影响和居民负债率过高，引发普遍性的未来信心不足，引发居民收入及消费下降、信贷意愿降低，双重影响下房地产泡沫面临硬着陆的风险。

四是人口-产业的结构失衡，城市人口-产业结构失衡主要体现在两个方面，一方面是城市空间扩张导致大量农民转化为城市市民，其本身不具备必要的城市内产业需求的年龄、技能优势，在城市内部从事低收入职业或是以放租为生计，另一方面近年来随着供给侧改革的去产能效应，部分产业人口面临失业风险及再就业的不确定性，这部分人口在城市发展过程中的不动产增值收入远大于劳动性收入所得，从而导致其应对经济低谷时有抛售不动产的需要，这也成为悬挂在房地产泡沫头上的一把达摩克利斯之剑。

五是房地产经济在近十年内的急速扩张形成的收入分配不均衡、不合理，前期投资地产或拥有住宅的普通居民在房价飙升过程中所获取的增值收益，实质上是由后进的购房者所提供，当地产行业处于增量时代的时候在击鼓传花的理念下不会引发当前参与者的焦虑，然而一旦存量时代到来，房价不再快速增长甚至有下跌征兆，则高额信贷负债和资产缩水的双重打击下，断供潮所带来的大量法拍房将会成为地产行业恢复消费信心的巨大障碍。

四、如何化解当前的困局难题

要破解当前的困局难题，首先要通过最基础的逻辑找到问题的症结所在。工业化以来，第二产业超越第一产业成为国家最大的支柱产业和居民生活保障，也将越来越多的农民转移到城市中成为工人参加工业生产，而随着城市聚集效应的形成，服务业所提供的大量就业岗位又承接了工业产值增加所带来的居民财富消费。在这种循环链条下，城市实际上不是孤立的存在而是作为城乡二元中的一环，在单纯内循环下二三产业不会过快的发展，但在出口导向性经济和外部投资的刺激下，二三产业实质上的飞跃式发展既是打破了原有的分配平衡，更是引发了严重的二三产业产能过剩，当前的人口-产业-房价困局，其问题原点就在于过快的城市（二三产业）发展。

过快的城市（二三产业）发展意味着过快的收入增长，当城市居民在享受二三产业发展带来的生活便利同时，大量农村居民面临着城市打工收入远高于农业劳动收入的现状，三四线城市居民面临着一二线城市收入远高于本地的现状，于是城市在吸纳户籍人口的涌入也在使用着大量流动的就业人口。这种非稳态的常住人口规模所对应产生了产业规模和消费能力的状况下，当一二线城市忙于虹吸三四线城市人才来保住产业规模和住宅价格时，三四线城市在难以保住产业规模的同时只能虹吸周边农村居民来保住住宅价格，导致了房地产的过剩存量供给瞄准了区域周边的农村居民，很多三四线城市通过进一步集中教育、医疗、就业等资源吸引农村居民到城市购置房产，高房价所吸纳绑架的居民消费能力从此彻底外溢到城乡二元的所有居民。

在这一逻辑下，解决问题需要着重三个方面：一是限制城市的产业和人口的发展规模与速度，统筹地区范围内经济分工避免无序竞争，通过完善产业链条来提高区域产业对抗风险能力，以产业稳态对抗经济波动下的就业问题。二是平衡区域间资源分配和基本设施建设，通过上一级资源倾斜和政策扶持，避免人口和产业的过度集中，重点打击人为造成的聚集效应、虹吸效应。三是面对经济波动稳定民生的住房需求，降低房价的泡沫化程度。一方面，将住宅回归居住属性，针对已贷款购房的刚需人群通过在二级房屋市场上按照购房价格采用银行回购共持的方式避免断供风波的持续蔓延，并发放刚需贷款津贴回调资产分配不平衡；另一方面，打击住宅投资获利，针对多套住房持有人采取开征房产税及阶梯式套利课税并行的方式，逼迫其放弃囤房待涨的策略，推动优势区域房产价格回归理性。