在日前结束的成都市2022年首批次集中供地中，锦江区上沙河铺约20亩、2.5容积率地块被中建西南院以15800元/㎡的底价竞得。三环内地块越来越小，这是近年市场中一个重要趋势。
在发展成熟的主城区，可供应土地越来越少，越来越多的袖珍地块在土拍市场中出现。而在当前的市场环境下，小地块土地总价可控，对于房企来说，拿地资金压力相对较小，更易受到青睐。
在主城区，地块变小几乎无法避免，那么开发商拿到这些项目，如何能够做出惊艳市场的产品？而购房者在买房时又应该注意哪些问题？
大小区成过去时，豪宅小地块化不可逆转！
小区占地面积大在此前是不少购房者看重的点。但时至今日，大面积地块出让锐减，像仁恒·滨河湾、天誉等主城百亩小区将成为过去式，是城市发展的必然历程。
来自中指院数据显示——2017年至今，成都主城区内共成交26宗（20亩以下）土地，且对房企而言相对总价可控等因素，诞生出了不少震惊业内的“地王”。
譬如，2017年的东原·印长江地块、融信公馆地块，以及2018年以后的阳光城·檀悦地块、金雁地块以及中港地块等等.....
阳光城·檀悦效果图
2021年实施“双限地”前，这类袖珍地块由于地价过高，房企往往会选择高端改善的大平层等高品质产品，以提升溢价空间。但市场也在滋生质疑声：这么小地块，能做豪宅吗？能好卖吗？
鲜活的案例来自于2013年建成、地处东大街-牛王庙的九龙仓·擎天半岛——22亩地幅上，打造了3栋40F、3梯2户的精装大平层，户型220-280㎡，彼时平均售价1.8万元/㎡，总价近400万/套起。这一价格在当时也是天花板存在。
或许是生不逢时，2011-2016年间，总共236户的擎天半岛在6年时间里仅卖了118套，刚刚过半，年均不到20套。
九龙仓·擎天半岛实拍图
但随着时间推移、主城价值回归，当寸土寸金的主城区内只剩下小地块后，九龙仓·擎天半岛袖珍地块造大平层产品成为了主流，目前其二手房价格也超过了3万元/㎡。
此后我们更为熟知的红牌楼东原·印长江、红瓦寺阳光城·檀悦以及东客站德商·迎晖天玺等主城小地块大平层相继入市，逐步提高了成都人对袖珍地块修豪宅的接受度——因为这类占据城市核心地段的产品，更具备抵御风险的能力。
房价站在城市头部
小地块怎么搞出精彩的大动静？
我们总结，这类主城袖珍地块，其实有明显的优劣势。
优点在于，基本是主城成熟板块中腾挪而出的小地块，主城价值背书，生活配套齐备、市井烟火气浓厚。户数较少，物业管理相对能更精准周到。
劣势则是，几乎没有小区环境、周边老破小围绕，会有鹤立鸡群的感受，居住体验感较弱，很多社交功能无法满足。同时，不少地块都有现房销售要求，且打造空间有限、部分用地条件苛刻，比较考验房企打造手艺。
那么，小地块如何搞出让市场惊艳的大动作？通过对比市场上的一些成功产品，我们总结了以下几点经验：
高颜值建筑立面是刚需：
无论是较早的望江名门、望今缘，还是最近几年的迎晖天玺、阳光城·檀悦，小地块项目的建筑立面必须要足够惊艳。而将建筑立面公建化处理是很多开发商的选择，用颜值给项目加分是捷径、是溢价手法，也是抓人眼球的第一印象。
在成都，最早一批做公建化玻璃幕墙的有望江名门、迎晖天玺，前者对标纽约ONE57，后者汲取上海、深圳多处公建化豪宅经验，也有阳光城·檀悦立面采用“武侯红”装饰，更贴近区域形象。
望江名门（左）阳光城·檀悦（右）
两极化的产品定位：
小地块的产品定位一般会出现两极化，第一种就是剑走偏锋，依靠地段优势打造顶级产品。
近几年，小地块造豪宅的案例中德商·迎晖天玺得算一个。这是德商于2016年11月，经92轮竞价以楼面价10250元/㎡拍得的东客站约26亩商兼住地块。
德商·迎晖天玺 实拍图
事实上，产品规划之初，迎晖天玺并非现在的模样。其相关负责人透露，“最初方案是传统围合式的改善布局手法，但由于地价和商业占比较高，为了实现价值最大化，我们最终选择减少楼栋数、将面积段做大，仅打造4栋建筑，呈C型布局，从而让所有楼栋主景观面可直观绿轴公园。”
这才呈现出了如今只有3栋面积190-285㎡住宅，及1栋面积超300㎡公寓的迎晖天玺项目。此后，凭借和高端定位相匹配的产品打造，以及适时入市和营销手段，为项目高去化奠定了成功基础。
当然，在大多数时候，并非所有地段都可适配大平层产品，小地块产品定位更多聚焦周边人群的置业需求。
以融信·世纪缦云为例，就是典型定位地缘性置换客群。“一开始是考虑过高层 少量低层的产品构成，但地块小且异形，我们觉得产品应纯粹一些，所以最终选择了两栋高层相接方式，打造为2T4户、122㎡-158㎡户型。既能较好控制总价，也更适配周边人群需求。”融信相关负责人表示。
融信·世纪缦云 效果图
与世纪缦云相反的是滨江·樾府，作为同样的袖珍地块则是选择了做3栋高层 2栋叠拼的高低配形式。或许是产品不纯粹，亦或是周边客群定位不精准，2018年开盘后，以1.8-2万/㎡的价格顺销了很长时间。
滨江樾府高层视野 实拍图
没有水平空间，就挤出“垂直空间”：
一个基本面是，小地块自身的社区景观的空间极小，很多还配置了一定量的商业。考虑到业主多元化需求，不少项目则是利用垂直空间来丰富功能性，做到“小而精”的调性。
这一点多有体现，阳光城·檀悦2号楼顶层会所、下沉式中庭；望江名门的网红天际线泳池、阿玛尼公寓66层会所；以及如今融信·世纪缦云的顶层星空露台，架空层书吧、健身房等，都是小地块给出的解题答案。
望江名门的网红天际线泳池
大批小地块将入市
“主城党”下手该注意什么？
在今年，预计还会有很多小地块项目入市，比较受期待的是锦江统建&珠海华发的海椒市18亩和22亩项目、天府新区永利融、卓越联合开发的10亩项目，以及融信·世纪缦云。
永利融卓越项目是天府新区第一宗现房销售地块，即卓越永利融·云翠——共规划了3栋建筑，1栋为物管用房，2栋为15F两个单元，3栋为12F。而海椒市18亩地块没有实质动作。
事实上，成都还有不少早年拿了高价地、隐身多年等待时机入市的袖珍地块，比如金雁地块、业瑞地块和金房地块。三者都均已取得建筑许可证，主城党可留心。
业瑞地块位于二仙桥-八里庄板块，是新加坡跨国投资集团SG全球发展旗下全资子公司。其中，项目含有2栋（合4个单元）住宅，1单元10F、2单元17F。
3年过去，作为2019年青羊区单价地王，金雁地块进展尤为缓慢。从披露的建筑施工图显示，项目含4栋13-21层的高层、小高层，2栋7层洋房。
而更古早的是2016年拿地、位于红牌楼的金房地块。从建筑图纸来看，项目仅8栋住宅、每栋8层，合计64套房子（含4套公寓式住宅）……很有可能是市场稀缺的“一层一户”配置。
金房地块规划图
最后，来点科普贴信息，如若购买这类产品更应注重哪些方面？发哥咨询了业内相关人士，总结出以下4大重点关注事项。
1、品牌：小项目很考验开发商水平，因为设计、施工、成本等等环节较常规项目都更加受限。挑选有口皆碑的实力房企更具保障性。
2、地段：置业的优质地段是亘古不变的法则。对于小地块项目更是如此，比如主城区成熟配套、土地稀缺的项目，是可以考虑的。
3、实体勘察：小地块本身东西就不多，买之前看到的实景细节越多才让人踏实。这类小地块大都是老城区腾空而出、紧邻周边老旧院落，因为很多小地块周边都有其他建筑，不同楼层的采光通风、对视等问题都完全不一样。
4、物业服务：作为后期保值增值的关键，物业服务同样重要，而小地块户数较少，相对服务更为精准周道。这一点在购房前可以多做了解。
你会买小地块项目吗？欢迎和发哥在评论区聊起来。
