学加网分享:闲谈“闲置土地”问题

学加网分享:闲谈“闲置土地”问题

首页模拟经营闲置土地开发商更新时间:2024-04-14

学加网是华南地区最大、最专业的文旅、园区、城市更新的企业家和高管的学习和社交平台,我们每周有三次左右的线上分享或线下活动,都是关于当下文旅、园区、三旧改造领域的热点话题讨论,谢鹏是学加网的创始人,学加网有很多的专家团队,作为学加网的专家团队成员之一,也是学加网学的术委员会土地问题首席顾问,崔元星老师从自身多年从业经验以及专业视角来进行解读与分享。

一、什么是闲置土地

通俗地讲,就是土地使用权人没能在约定的时间内按约定的用途使用的土地,广义的闲置土地,既包括了农村撂荒的农用地、空闲的宅基地,也包括了未按约定时间开发的国有建设用地,以及拿到国有建设用地使用权后当农地使用的情形。

闲置土地与未利用地是完全不同的两个概念,但往往会被混淆,未利用地是农用地和建设用地以外的暂时未划定用途的土地,包括荒坡地、沼泽地等。

闲置土地是土地使用权人确定后的“未利用”,属于土地管理的范畴,未利用地是未确定用途和土地使用权人之前的暂时“闲置”,属于土地利用规划与现状调查的范畴。

就国有建设用地来看,闲置就是指“批而未用”,广义上讲,包括以下三种:

批而未征:上级政府已经发了征地批文,但当地政府未组织征地。

征而未供:已经征为国有并转为建设用地,但未供地给使用权人。

供而未建:使用权人拿到了地,但未按期建设。

学加网崔老师认为我们通常讨论的闲置土地问题仅指“供而未建”,根据目前的法律法规,认定标准归纳为以下三种情形之一:

一是国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发日期,自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满一年未动工开发建设的;二是已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满一年的;三是法律、行政法规规定的其他情形。

二、土地闲置问题的提出

土地使用权的转让是公开、公平、公正的市场行为,开发商为此缴纳了相应的土地出让金及相关税费,从基本道义上来讲,建不建、何时建、甚至无限期闲置是开发商自己的事。

但由于我国实行土地公有制,土地所有权在国家,以及保护耕地的基本国策,建设用地资源的极其有限性,尽管土地使用权出让了,建不建、何时建的主动权还是掌握在政府手里,未按期开发,还是要分清责任,造成土地闲置,必须要依法处置。

闲置的责任,一方面是企业自身原因,如资金不到位、开发策略调整等,占了近一半,另一方面是zhengfu原因造成的,包括土地出让后征地拆迁没做完而无法开发,以及城市规划调整等,占了一半以上。

对政府来说,闲置土地不处置,就会造成社会资源浪费,引发更大的闲置,重拳处置了,可能会引发开发商的抵制,甚至会造成地方投资环境恶劣的误解,对开发商来说,被处置了,可能会造成巨大的经济损失,不被处置,也会因为闲置资产的长期套牢所困扰。

政府与开发商如何面对“闲置土地”的尴尬局面,一直是世界级难题。

“闲置”是谁都不愿意看到的,“解套”对谁都意味着解脱。如何解题?如何解套?如何解脱?

三、闲置土地处置的相关法理依据与情感纠结

必须正视问题,合法合规合理地处置闲置土地是政府与开发商面临的唯一正确选择,现归纳整理一下相关的法理依据:

现行的《中华人民共和国土地管理法》第三十七条规定“禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地,一年以上未动工建设的,应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费;连续二年未使用的,经原批准机关批准,由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权。”

现行的《中华人民共和国城市房地产管理法》对城市规划区范围内的以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地,也作了相应的规定。

早在1999年原国土地源部就发布5号令《闲置土地处置办法》,2008年国务院出台《国务院关于促进节约集约用地的通知》,对严格闲置土地处置提出了明确要求。

2012年6月,原国土资源部修订发布第53号令《闲置土地处置办法》,严格区分了政府与开发商的责任,明确了处置、预防和监管办法。

自2012年起,全国各地的国有建设用地使用权出让合同中均已明确表明了开发期限及闲置处罚、直至无偿收回的相关条款。

但事实上,截至目前,闲置土地处理的成效微乎其微,除了间歇性地对一些闲置太久的国有划拨土地收回处置,真正影响力大的闲置太久的地王地块或者大量长期囤地的巨无霸开发商几乎从未被处理过,闲置土地处理问题一直处于雷声大雨点小的状态。

究其根源,还是政府对土地财政的依赖性,决定了政府对财大气粗的大开发商的依赖性。

政府在与大开发商周旋时,往往是被动的(原本是主动的),这就是俗称的“店大欺客、客大欺店”,或者叫做“吃人的嘴软、拿人的手软”。

如果土地公开交易背后再有私人利益的灰色交易那就更不好说了,地方政府非但不可能严格执行闲置土地处理,反而可能出现官商勾结、政府帮企业出主意以躲避上级土地督察的情形。

四、政府应该如何发挥闲置土地处置的主体责任?

学加网崔元星老师总结了四个点:

一是在制定土地出让游戏规则上不能“唯利是图”,尽量避免地王的出现。

二是要尽量保持城市规划的权威性、稳定性与连续性,不能朝令夕改,尽量避免给开发商闲置土地留下借口。

三是摸清闲置土地的家底,制定分期分类处置的方案,做好打持久战的准备。

四是抓典型,重点突破,不能一刀切,更不能出台政策与实际执行是两层皮,虎头蛇尾。

五、开发商应该如何避免“供而未建”土地的“被处置”?

如果你是一个守规矩的“小”开发商,建议在面对“闲置土地”问题上还是要小心谨慎为妙,学加网崔元星老师也总结了四点:

一是坚决杜绝拿高价地(抢地王)、情绪地(冲动拿地)、问题地(拆迁不干净、权属不干净等)、糊涂地(利润空间太大或者不清楚等)。

二是维系好与政府的良性互动关系,打好感情牌。

三是尽快找下家,避免烫手山芋烂在自己手里。

四是认干爹编产业故事、画大饼、描绘蓝图,伺机寻找突围的可能。

作为华南地区文旅、园区、三旧改造教育领先品牌,学加网一直专注于专业领域的课题研究,可以说,在华南地区商业教育领域,提到“产品经理”,学加网谢鹏肯定是名列前茅的。而崔元星老师作为学加网专家团成员,未来会持续关注土地应用领域相关课题,也会持续对话题、现象、新政等进行及时解读与分享。

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