投资房产的另外一种方式——小型土地开发（闲置土地开发商游戏）

传统意义上，大家会认为，投资房产就是低价买房高价卖房，或者买房出租（buy-to-let）。传统意义上的买房，需要的成本一般较高，而且还需要负担各种税费，律师费等，过程也相对繁琐，还需要较长时间的一段时间，房价上升之后再卖掉，以达到收益最大化。

而小型土地开发项目呢？开发商准备申请全新的土地规划许可证，或利用已有的规划许可证，在待开发闲置土地上进行土地开发工程。开发商会寻求渠道进行贷款，利用融资完成项目的建造。工程完毕后，房产通过销售或出租归还贷款利息，并且实现利润。

进行小型土地开发项目的融资，需要是通过正规的融资公司来参与，投资者可以以向融资公司注资的形式来参与项目融资，同时一个项目融资会由几个投资者共同完成，这样也在一定程度上降低了风险和成本。

下面就让我们来比较一下，这两种投资方式的优势和劣势：

资金成本

传统房产投资：

资金成本高，需要贷款或者全款来支付整个房屋的价格，再加上各种额外费用，以及房屋购买完成之后的房屋的家具，装修，bill。如果出租的话，还要考虑租客对房屋设施的损耗，打理费用等等。

小型土地开发项目：

整个项目的资金来源于若干投资者的共同出资，成本降低，也不用担心项目建造过程中产生的各种费用。投资者只需要满足项目的投资基本金额，就可以加入项目。单个人投资金额要求远远小于整个项目的投资要求。

额外费用

传统房产投资：

印花税，律师费，房产评估费，买家代理费，如果带宽的话还有贷款手续费，如果是购买二手房的话还有建筑保险和财务保险的花费，房子升值卖房的时候还会有资本利得税，律师费，房产评估费，中介费等等.......

小型土地开发项目：只需要承担投资金额以及收益返还到个人账户中的个人所得税和资本利得税。税费远远小于传统房产投资的费用。

风险控制

传统房产投资：

风险控制都由自己完全承担，同时还要承担房屋的房价涨跌风险，房屋周边环境变化的风险。当急用钱急于变现的时候，可能会由于不能找到合适的买家短时间内将房子卖掉而影响资金的使用，或者遭遇买家的大幅压价。如果房产用于出租获得收益，还有房客对房屋及室内设施损坏的风险，房屋出租期不能良好衔接，房屋空置的风险。

小型土地开发项目：

主要风险就是项目是否能够顺利完成并按照预期返还本金利及收益的风险。在项目前期会有专业的团队来评估项目的可行性，项目的开发商的情况，周边环境，当地房屋市场情况以及项目的整体未来价值评估，预期收益评估等等。在项目进展中，还会有专门的团队对项目的进展进行跟踪，监督，及时与开发商沟通，在项目开展过程中，时刻关注当地市场的变化情况，确保项目能够按时并且按约定返还投资本金及收益。

收益情况

传统房产投资：

无论是买房卖房的投资方式还是买房出租的投资方式，通常都需要经过较长的时间来获得明显客观的收益，而且，卖房的话需要选择好卖房的时机，通常每年的夏季房价会相对较高，出租的话也需要计划好租房的周期，以便每期的租期都能较好的衔接，以免导致房屋空置的损失。

小型土地开发项目：

相对于传统房产投资，在房地产市场的上升期，收益会低于传统的房产投资。但是，小型土地开发项目的优势在于收益的稳定性。在项目初期，就约定了项目的期限和收益率，以便投资者对自己的资金使用有一个提前的规划。一般来说，收益率是固定的，而且投资期限不会超过2年，这也在一定程度上保证了投资者能够在风险可控的同时获得稳定的收益。相对于传统房产投资，在房地产市场的上升期，收益会低于传统的房产投资。但是，小型土地开发项目的优势在于收益的稳定性以及资金的相对灵活性。