机轮酱油厂闲置地块变身产业园
（记者观察）工业低效用地再利用探索新路
原机轮酱油厂变身产业园区。本报记者 查金忠摄
南报网讯（记者 查金忠） 上个月，我市出台《关于深入推进城镇低效用地再开发工作的实施意见（试行）》，推动低效用地尤其是低效工业用地的再利用。记者了解到，在这方面，我市一些开发区正在探索新路，通过引入社会化运营方，将闲置多年的低效工业土地“变身”为产业园区，土地产权分割出售给小微工业企业，既提高亩均产出，又促进了中小型工业企业的成长和集聚。
机轮酱油厂闲置地块变身产业园
新港大道42号，曾是老南京们耳熟能详的“机轮酱油”生产地。不过，当14日上午记者来到这里的时候，当 年的酱油生产设备早已不见踪影，呈现在眼前的是一幢幢3-5层的崭新标准化厂房。
“机轮酱油厂前几年由于经营不善停产，约80亩厂房一度闲置。2016年我们公司与南京经开区合作，通过收 购取得了这块旧厂区，改造成‘联东U谷·南京经开区国际企业港’，目前已经有50多家企业入驻。”联东U 谷招商部经理王海说。
他介绍，联东U谷是全国工业地产前三强企业，在全国35个城市通过收购、买卖转让、公开司法拍卖盘活低效 闲置建设用地，打造产业集聚平台，优化工业布局。目前已运营园区170余个，服务企业一万余家。除机轮酱 油厂地块外，联东U谷在经开区还通过司法拍卖，取得一家*企业遗留下的工业土地，打造成“联东U谷· 科技创新园”。截至今年5月，两个项目投入约10亿元，总建筑面积13万平方米。目前，已有10万平方米载体 交付并投入使用，主要引进电子信息、智能制造、精密机械、检验检测四类企业，招商累计完成企业引进61 家。各园区建设和招商完成后，将引进80-120余家企业，年税收可超过当地平均亩均税收20%-30%，解决 1000-3000人就业。
产权分割到户，小微工业企业青睐
与一般园区多是租赁土地，运营方只是“二房东”不同，联东U谷的特色是产权可以分割到户。
南京先欧仪器有限公司是一家年收入2000万元左右的超声波、微波反应仪研发生产企业，去年买下该园区23 幢的4层楼约1500平方米厂房，用于企业生产、研发和办公。“就跟家庭买房一样，有恒产者有恒心。”公司 负责人高文华告诉记者，以前公司租赁厂房生产，合约每三年一签，到期就面临涨房租或搬家，非常干扰企 业发展。因此，公司早有打算买下一块土地用于生产经营。但作为小微工业企业，又没有足够实力单独拿地 ，联东U谷的厂房能分割产权出售，对企业而言比较理想。
市自然资源局相关人士告诉记者，工业地产分割出让从国家、省、市相关文件均作了规定。例如，江苏省自 然资源厅【2018】1号文、原南京市国土资源局【2018】469号文都明确，高标准厂房在不改变功能和土地用 途的前提下，可按幢、层等固定界限为基本单元分割登记、转让；国务院最近印发的《关于推进国家级经济 技术开发区创新提升打造改革开放新高地的意见》，也允许对具备土地独立分宗条件的工业物业产权进行分 割，用以引进优质项目。
“不过，在实际操作过程中，对高标准厂房认定、厂区容积率以及入驻企业必须符合产业发展方向等都有严 格要求。”该人士说。
找准产业定位，政府要有“否决权”
对于低效工业用地采用市场化方式运营，记者也听到一些不同的声音。
王海表示，联东作为全国领先的工业地产运营商，优势是拥有可观的客户资源和上千人的招商团队，可以进 行全国联动招商，“帮助政府把招引中小型优质项目的担子接过来，让开发区把主要精力放到重大项目上。 ”
正因为有这些优势，联东已在南京江北新区、江宁、六合、溧水和苏州、无锡等地布局项目近20个。其中无 锡、南京江宁等项目已封闭运营，这些产业园区每年有增扩产选址需求的企业200家左右。
但是，对于各开发区而言，除关注亩均产出外，还希望园区引进的项目科技含量高、符合主导产业方向，而 市场化运营方往往更重视税收高的企业。
另外，运营方必然要通过土地出让差价来获取收益，这无形中抬高土地成本。一些人士认为，如果直接由开 发区运营的话，可以减少这一层差价。
记者了解到，目前南京经开区通过对相关产业园区前期招商引进企业、后期管理运营都加强监管来进行把控。以联东U谷项目为例，政府联合运营方共同对拟入园企业进行三次审核，经多方认可的优质企业才能引入，
而政府对拟入驻企业拥有一票否决权。
