前一段时间我们踩盘了创新城板块的新房，这次讲一讲莲花湾板块。
莲花湾板块是番禺最新开发的一个板块，也可以说是整个番禺里面，价格最低的地方，比亚运城板块还要便宜一丢丢。但由于是新开发板块，这里各方面的配套暂时都还是0，不过，它也不是没有优点，比如价格便宜，生态环境不错，学位可以等等，对于一些囊中羞涩的刚需买家来说，还是相对友好的。
莲花湾板块楼盘不多，新房只有三个项目，分别是智联汽车小镇、凯德山海连城和保利领秀海，这三个楼盘之间各自的优缺点都非常突出，智联汽车小镇教育配套是挺好的，但是没什么货剩了，所以我只打算写一下凯德山海连城和旁边的保利领秀海，本期先讲一下保利领秀海。
劣势一：交通不友好，出行靠自驾
由于保利领秀海所在的莲花湾板块，还是一个新开发的区域，各方面的配套都处于初始阶段，可以说，几乎没有，尤其是地铁配套，很鸡肋。
板块内目前只有地铁4号线，但项目距离最近的地铁站石碁站都要10公里以上，住这里的业主如果需要依赖公共交通来通勤的话，非常不现实，除了没地铁之外，公交线路也是少之又少。
虽然周边规划有地铁8号线东延段和17号线，但具体什么时候能通车也还是未知之数，即使以后开通了，跟项目距离还是有几公里远的，依然需要依靠公交或小电驴去接驳。
目前在建的莲花山枢纽站，虽然说开通后3站可以直达琶洲，但是出行成本多少先不说，靠城轨通勤其实也是不现实的，因为城轨不像地铁那样班次频密，这一点可以参考一下新塘的穗莞深。
不过好在保利领秀海距离南大干线也不远，开通后的南大干线，交通很顺畅，行驶的车辆不多，小编踩盘当天实测，从项目走南大干线到万博，全程自驾25分钟就可以了，到琶洲走南大干线转新化快速的话，也是30分钟左右，高速收费只需要3元，在可接受的范围内。
所以如果有打算买入保利领秀海的，必须要同时准备好一台车，出行除了自驾暂时来说，基本别无选择。
劣势二：没有商业 基础配套也要靠蹭
保利领秀海项目周边是没有商业配套的，小编踩盘的时候就感觉两个字：荒芜，大白天围着整个岛兜了两圈，也没见什么人，更别说商业了，整个板块除了屈指可数的几个新楼盘，就是农田。
距离项目不远，大概7公里左右就是著名的4A级旅游景点莲花山，周边生态环境算是可以，但是，购物非常不方便，虽说周边规划有珠江未来城，销售也说了以后项目会有自己的底商，但目前来看，商业配套还是严重不足的，没有大型商业不说，买瓶酱油也得去蹭旁边凯德山海连城的底商。
海景资源丰富 但景观一般
保利领秀海主打的卖点是海景，首先，项目并不是所有的户型多看海的，其次，小编觉得，保利领秀海虽说三面环海，但是景观看起来真的很一般，从项目售楼部往外看，看到的海面海水是泛黄的，而且停满了货船，还有不少的吊机。
保利领秀海项目的对岸是东莞市麻涌镇，工厂比较多，踩盘当天能看到几根大烟囱一直冒着白烟排放着废弃，就肉眼看，目测距离项目并不是很远，也就2-3公里。看烟吹的方向，对项目有没有影响不好说，但是看起来确实感觉不太美观。
优势一：户型设计出色 可选范围大
保利领秀海总占地面积约14万m²，一共规划有21栋高层住宅，有19层小高层和33层高层，梯户比是2梯4户或2梯5户，推出的产品面积有74/84/88/95/120/126/139m²三四房。
其中三房户型的面积段有74/84/88/95平，四房户型的面积段则有120/126m²和139m²的AB户型。
踩盘的时候，样板房只开放了84/95平的三房和126平的四房。
74和84平的三房单位，在户型的设计跟布局上，基本上是一致的，不同的是，74平时1.5卫，84平是单独俩卫，74平比84平客厅多了一个飘窗位置，其余就是功能区大小的差别了。两个户型都是主卧双飘窗，四开间朝南的设计。
88平户型跟84基本一致，就是卧室和客厅的分布方向不同。95平三房跟前面几个户型也是大同小异，这里就不展开多讲了，最主要的区别是95平的阳台是连通其中一个次卧的。
120平跟126平是同样的户型，差别在于各个功能区的大小面积分布，是比较少见的南北对流的横厅设计，主卧是270度全景飘窗，采光面跟景观都很不错，不过这两个户型有一个问题，就是大门对正主卧门，私密性不太好，信风水的人估计会有点避忌。
所有户型里面，我觉得139平四房的是最好的，可以说是改善之王，全屋看海，有AB两个户型，其中A户型跟120/126的差不多，也是大门对房门，存在私密性和风水问题。
B户型就非常完美的，竖厅设计，除了厨房，几乎全屋看海，连客厅都是一整面的飘窗，景观可以说是无敌。可惜踩盘当天样板房被锁住了没看到。
139户型的货量不多，目前只剩下17栋和18栋还有少量房源，且均价比其它户型要贵一点点，总价接近400万，算下来均价要2.8万左右，上浮个几千块一平。
95平样板房
项目产品的使用率是8成左右，如果算上赠送的话，使用率达到91%。总的来说，保利领秀海的户型做得还可以，可选择范围广，面积段兼顾了刚需和改善。
整个莲花湾板块只有三个楼盘，分别是智联汽车小镇、凯德山海连城和保利领秀海，保利领秀海个人觉得目前在板块来说，是户型做得最好的一个，项目最快的交楼时间在2024年7月底，顺利的话可能会提前一点点。
优势二：符合人户一致可入读九年一贯制学校
保利领秀海自身是没有配建学校的，但是旁边有2所公办学校，一所是广大附番禺实验中学，一所是石楼镇中心小学山海连城学校，目前山海连城内正在建设一所公办中小学委托仲元管理。
从保利领秀海上展示出来教育局批复的红头文件看，保利领秀海的业主小孩只要符合“人户一致”是可以入读仲元中小学的。
由于仲元学校是由旁边的凯德山海连城出资建的，凯德的销售说只有他们项目有“保障入读”的特权，只有山海连城的业主用完了，有剩余的学位才轮到保利领秀海，但保利领秀海那边出示的与教育局的电话录音，电话另一头教育局的工作人员则表示该所公立学校是面向整个片区招生的，不存在先后顺序安排入读的问题。
在学位配套方面，保利和凯德的销售都各执一词，个人建议，如果家里有小孩准备入学，对学位问题比较重视的购房者，看房的时候千万偏信一方销售的说法，最好自己亲自打电话给12345和番禺教育局问清楚。
保利领秀海可不可以买，适合什么人买？
保利领秀海有一个最大的优点，就是便宜，在整个莲花湾板块，可以说是最便宜的一个楼盘了，均价只要2万5，甚至有些户型还不到。从价格上看，确实挺刚需的，产品也做得不错。
但是刚需非常注重两个问题，一个是学位，另一个就是交通，方圆10公里内都没有地铁，那么受众的群体就变得很窄了，需要依赖公共交通出行的肯定不用考虑这里了，项目有点尴尬的是配套和刚需属性互相违背。
如果你工作地点在周边或者琶洲、万博这些相对方便一些的板块，家里有车，或者打算买车，可以开车上下班的，手上资金又有限的情况下，可以考虑一下这里，但是仅限自住，投资的话，周期可能会很长，虽然莲花湾板块也有产业，新能源近年来也发展得火红火绿的，但毕竟是一个新开发的板块，价值兑现还是需要很长的时间。
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