从去年底至今，各行各业的情况都不太好，大到航运客运旅游业，小到酒店餐饮小微制造业，生意难做、订单难找已然成为常态。环顾我们身边的亲朋好友，被裁员、被降薪、放长假、找工作的比比皆是。官方数据显示，截止到2021 年 11 月，全国城镇调查失业率为 5.0% ，6-24 岁人口调查失业率为 14.3% ，25-59 岁人口调查失业率为 4.2% ，均比 2019 年同期数据高出不少。
如果说，服务业事关你我每个人的就业和收入，那房地产则影响着居民财富，乃至消费。曾几何时，房地产被誉为“正确道路”，用一家独大、赚钱、保值增值这些词语来形容都不为过，借助房价上涨的东风，房企用尽方法借钱扩张势力，附属的装修业、中介销售也因为行业的壮大而兴旺，居民家庭7成财富都聚集在房产上。
覆巢之下无完卵，如今房地产所受到的冲击，几乎让整个市场“停滞”，和其他行业相比恐怕有过之而无不及。
1、买房热情下降，40%购房者放弃了买房打算克而瑞收到的4101份置业调研问卷显示，2022年人们购房迫切度大幅下降，59%的网友表示在一年之内有购房意向，这一数据比去年下降了两成，近11%网友选择在3个月内买房。不过，因为收入降低，房价波动大的影响，放弃今年内购房的比例达到了41%。
购房者作为楼市得以持续发展的有生力量，没人买房意味着楼市库存会积压，虽然说三个月时间影响不会太大，但问题是，去年底百城库存总量已经超过了5.2亿方，连续36个月保持正增长，按照机构数据，仅仅11月新房供应与成交就明显呈现出“供大于求”的态势。同时，春节期间40重点城成交下降40%，三四线城市跌幅最大。如果这种趋势在今年延续下去，背负债务恐违约的房企们再面临难回款，生存状况可能越来越差。
2、卖地规模下降，传统土地模式迎大考
据中指研究院数据，2021年全国300城土地出让金5.62万亿，同比下滑9%，为7年来首次下降。分城市来看，一线土地供需同比走高，出让金较2020年上涨近一成，二线土地供求量较2020年下滑，三四线则是成交量及收金双下滑，溢价率同比也下滑4个百分点。其中四大城市以及杭州、南京、武汉、成都、苏州、重庆、西安卖地收入破千亿。与此同时，杭州、佛山、广州依赖土地收入比例超过120%。
换句话说，绝大部分的省份、城市都面临“土地卖不出”尴尬，正是几百上千个城市低迷的成交，才拉低了整个土地金规模。所以只盯着大城市卖地多强，不过是一叶障目。从这个角度看，国内城市的土地财政模式也迎来近年来少有的大考。一般来说，传统的土地财政模式是地方主要财力，也是很多地方城建、基层部门开支的收入来源。
可见地方收入会受到影响是必然的，但不是哪个城市都像广杭那样拥有充足的人流和资源，所以稳房价成了目前大多数中小城市的做法，没办法开源，那就节流嘛，这也是去年底至今陆续有城市“约束降价”“给购房补贴”的前提。
按照这样的形势发展下去，会出现什么后果，房子或迎贬值潮？房地产停滞可能引起的情况很多，比如二手房库存积压，房企债务违约关门倒下，调控或有放松。
拿二手房来说，成交周期延长的情况从去年下半年开始就十分明显，按58安居客数据，12月全国二手房成交周期57天，是19个月以来的新高。在房说君看来，虽然成交周期拉长有二手房限价、部分城市暂停贷款的因素，但这种情况多数存在于部分热点城市，更多的三四五线城市本身购房能力就有限，去化缓慢的楼市特点，在金融调控冲击下更显得捉襟见肘。
至于房企，在过去的一年已经有超过340家房企接连关门倒下，经中房网统计，这些房企中主要以小微房企为主，多地处三四线城市且经营和项目范围不大。这就说明了过去这些年房企的门槛有多低，只要有钱有闲就可以挂上房企的名头来拍地建项，在房说君看来即便累计9万多家开发商也没有用，都是看中了房地产暴利的回报率，通过高周转高杠杆模式发展，在调控下根本不可能存活太久。
反观大型房企的日子也不好过，在多数企业销售表现下降的同时，今年还迎来债务集中到期阶段，据标普信评报告，今年16家样本房企国内债券到期月2300亿，接下来的3月是第一波到期高峰。
调控方面，12月和1月连续两月央行实行降准降息，其中房贷关联的5年期LPR也降了5个基点，加上多地调降利率水平、加快放款速度，以及M2增速加快，在经历过去半年的“灵动期”后，比起2021年一波接一波的严厉调控，市场环境大概率会有所回暖。
房说君认为，照这样推断来看，市场上的房子变多，无论是炒房客还是房企都会想尽快变现，以获得现金流，所以房子面临贬值潮的可能性很大，不过需要注意的是，房地产出现如今的局面，并非纯粹是调控过于严厉或是短期事件影响这么简单，当然货币放松也并非要再次提起“夜壶”。事实上，还有更深层次的原因，对于你我来讲非常现实。
其一房地产金融化发展过快，不仅是居民购房杠杆率持续推高到60%以上的水平，且人们对买房有很深的执念，数据显示，目前房市已经占据6成左右国民财富，房屋空置率达到22%以上，城镇人均住房面积达到39平米，之所以分化这么大，就是因为投资虚火导致，一边少数人持有大量的房产，另一边很多人连一套房都没有。其二大家都认为房地产可以保值增值所以都贷款买房，但从来没有想过后果是什么。
其实从冠毒影响以来，即便我们国家首先实现“正常生活”，但其他国家仍在风波中心，各国都企图用放水来恢复经济，但引发的一系列影响却更大：放水—钱贬值—商品涨价—工资不涨—居民支出成本加大—不敢花钱。不难想象过去一年人们不要房子不交贷款的比例上升，更多人愿意存钱，就连房地产大家都在观望房价的底线在哪里。
房说君有话说，通过以上两点，对于今年买房，在未来5年还能不能赚钱的问题，可能你已经有了答案，过去人们透支了过多购买力于房子中，如今收入减低，买房对于我们而言利息甚至高于本金，很多时候都要活在压力之下，这其实是一种不健康的方式。且地产调控又以平稳为主，不可能再以大涨为市场的发展趋势了。对此，实业家曹德旺一语成谶，他认为年轻人与其承担住房贷款的压力，还不如做好自己的生活开销，租房比买房更好。
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