第5期
前天，有网友咨询旭辉正荣首府的情况，说项目准备3月14日加推6号楼，单价13800元/㎡，问值不值得买。笔者年前去那边实地探过盘，一过年也没来得及与大家分享。今天借这个机会跟大家详细聊聊这个项目，作为二七新区为数不多偏改善项目，有些东西还是值得说道说道的。
这两年郑州凭借政策、交通红利得以快速崛起，吸引了越来越多的外来大牌房企陆续入驻，想分一杯羹。如此一来，也直接加剧市场竞争，来的晚的开发商很难拿到好地，要么高价拿一些还是边边角角的地块，要么选择和本土开发商合作，开拓之路并不十分顺畅。比如金地、新城、旭辉等，都是全国房企20强，一个个项目都在郊县或者市区边缘。
旭辉进军郑州的道路也是一波三折，起先在惠济区的项目被融创截胡，之后一直也没能抢到好地。不得已改变拿地战略，选择与本土开发商合作开发，才算是正式打开郑州战局。在2017年2月13日，花了将近10个亿，拿下二七新区225号地块，就是现在的旭辉正荣首府。
从项目名称也能看出，该项目并不是旭辉独立开发的，还联合了正荣、建业以及永同昌合作开发，其中旭辉、正荣、永同昌都属于福建企业，建业则是本土老大哥，这样的组合让这个并不算大的项目立马显得高大上不少。至少，在去年还未入市就已经吸引不少业内外的关注。
那么，这样一个项目具体情况如何？都有哪些优劣势？13500元/㎡的价格值不值得入手呢？
PART 1 基础信息
旭辉正荣首府位于南四环嵩山路交叉口东南角，总占地108亩，建面17万方，容积率2.49，绿化率38%，精装修。小区总共16栋16-19层小高层，2T4/2T2，总户数约1515户，没有做高低配，比较纯粹，整体偏改善。这一点在二七新区周边诸多30多层，容积率3-3.5的刚需项目中比较亮眼。
虽然紧邻南四环、嵩山南路主干道，但项目在楼栋布局规划上可圈可点，与道路中间隔有30米的道路、50米左右的绿化带，有效降低粉尘噪音影响。此外所有楼栋东西排布，中间2栋楼王，从1号楼到15号楼，南北280米长，打造三个社区公园，相当于每个公园抽掉了一栋楼，最大限度的为业主创造了更大的社区休闲活动区域。据了解，三个公园在规划设计上有所区别，下沉式草坪、立体景观园林等，给业主的景观体验丰富。
规划的三大社区公园|示意图
小区西侧做了抬高3.5米的抬高设计，这种设计在郑州还是比较少见的。抬高之后，小区的形成高低落差，在小区外侧看不到小区内，对噪音等有一定隔绝作用。同时，小区的车库不在地下，而是平入式的，缓坡驶入安全性较高。
售楼部
售楼部装饰
售楼部入口的景观示范
项目景观示范区道路一纯石材铺就，配以宽大的草坪、喷泉水景和休闲廊庭，更贴近自然，也突出仪式感，给人的感官体验很不错。景观风格偏重艺术、轻奢品味，与项目现代典雅的建筑风格形成呼应。
1、地理位置
项目位于二七新区板块，但并不属于核心区域，在南四环外，与三环内嵩山南路扎堆的项目相比，地段优势不足。
项目东侧是昌建君悦府，规划户型面积段在120-143㎡之间，目前售楼部在建中，预计2018年年中首开。从面积段来看，昌建君悦府改善相对更加纯粹，将是旭辉正荣首府的直接竞品。毕竟，二七区的改善盘少的可怜。
过了南四环就可以看到项目的指示牌，售楼部位于嵩山南路东侧，距离绕城高速候寨高速口约1公里左右，出行便捷。
侯寨站实景
2、交通路况
目前而言，自驾出行主要依赖南四环和嵩山南路，整*通还算便捷。不过物流大车较多，又距离侯寨高速入口较近，高峰期还会有堵车现象，交通状况不算稳定。据说后期南四环嵩山路附近会建设互通式立交，至于如何规划，目前还不得而知。
公共交通方面，项目附近公交线路还不算少，有B60、Y815、268、 551路、552路、315路、176路、981路、201路等等，但车次普遍较少，而且离项目都有一定距离。
至于地铁，项目附近规划地铁7号线（大学路沿线）、地铁9号线（嵩山路沿线），其中距离地铁9号线较近，1公里左右，算是地铁口，规划建成时间在2020年（待定）；距离地铁7号线较远，有2公里左右。
3、配套规划
二七新区整个区域的配套相对其他区域而言都差一些，虽然是距离市中心最近的新区，但毕竟是新兴开发区域，很多教育、商业、医院等配套都尚未落地，需要后期开发执行。
学校：
项目东侧和南侧分别规划有一个小学和中学的教育用地，基本可以满足基础教育，但短期内落地有些难，需要一段时间等待。项目内部规划有艾斯坦幼儿园，属于私立双语幼儿园，水平足够，但消费应该也不低。而区域内还有省实验小学、陇西小学、外国语中学，一中分校、华师大附小附中等学校，距离项目约2-3公里范围。
商业：
项目最近的大型商业是大学路上的百荣商城，此外还有二七万达、嵩山路上融侨商业中心等。社区内部百荣路上规划有社区底商，会有一些社区便民服务，便利店、理发店、果蔬店等，基本可以满足日常生活所需。
医院：
项目东侧不远就是侯寨乡医院，区域内其他医院有郑州市第二人民医院、武警河南省总队医院和郑飞医院，整体医疗水平不算太高，但能够满足基本所需。
环境：
项目周边环境优劣分明，好的方面嵩山路西侧有芦村河遗址公园，再往西是尖岗水库，区域内规划的有湿地公园和其他度假小镇；不好的方面也有，周边有南四环互通式立交（规划）、郑尧汽车站、工业用地、批发市场、侯寨收费站、南郊热源厂等诸多不利因素，多多少少对环境都会有影响。
南四环高架入口
4、物业
旭辉正荣首府社区打造上，规划了各个年龄阶层的主题公园，如儿童乐园、青梦天地、会客厅、静心冥想区、棋牌区以及夜光跑道，保证业主在社区内多重休闲活动要求。物业是永升物业，是国家一级资质，中国物业管理百强排名第19，在服务细节上做了较详实的规定，从这些数据看实力不错。据说，永升物业所交付的成熟项目，二手房价格和租金都高于区域内同类其他项目，也因此有大量的二次购买和老带新。但首府是其郑州首个项目，具体如何还看旭辉能不能坚守如初品质了。
售楼部开发项目展示
PART 2 户型解析
旭辉正荣首府的户型也比价少，只有A\B\C\D四种，面积包括89㎡、115㎡三房，和134㎡四房。其中，89㎡小三房为主力户型，占比约44%；134㎡四房占比32%，位居第二；115㎡三房最少，占比24%。从这里也能看出，项目虽然整体设计偏改善，但结合区域情况，还配比刚需面积段来确保项目资金流，以求稳扎稳打。
89㎡户型A\B
A户型：89㎡的小三房，边户，两开间朝南，亮点是南北通透，动静分区，格局紧凑，整体利用率高。其中，从户型图大致推算来看，卧室二面积较小，做卧室有点局促，后期可以做成小书房。餐厅和卫生间对着有些尴尬，而且由于承重墙因素，想做大的装修改动有点难。
B户型：89㎡的小三房，南户，连廊设计，南北通透。亮点是三开间朝南，面宽足够，采光好。这个户型算是目前郑州市面上做的较好的小三房了，格局方正，空间利用率高，且南向房间都带有阳台或飘窗，能够有效保证采光通风效果。
115㎡户型C
C户型：115㎡的三房，边户。亮点是南北通透，格局方正。这个户型整体还不错，主卧带独立卫生间，又与客卧分割，隐私较好。唯一不足的是两个卧室朝北，采光会受到一定影响。
134㎡户型D
D户型：134㎡的三房，边户，2梯2户，改善户型。亮点是南北通透，大面宽三开间朝南，且南向客卧阳台打通，光线通透效果都非常好。至于不足，书房紧邻厨房和餐厅，对安静的环境而言稍微有些瑕疵。
说完户型，再来看看项目的样板间，了解一下精装标准：
装修标准及工法展示
从样板间展示来看，包含新风系统、密码锁、地暖等在内，合作品牌展示也都是大品牌，精装标准偏向改善，相对周边项目较高。但后续装修效果还要看实际交付情况如何。
展示区书吧
D户型样板间客厅
D户型样板间餐厅
B户型样板间客厅
卧室
卧室细节
厨房细节
卫生间细节
PART 3 总结及建议
郑州南部发展相对东、北、西三区域一直迟些，各方配套相对不完善，历来属于郑州房价洼地。而二七新区相对于同区域的管南起步又晚了一步，当前管南房价在14000元/㎡（毛坯），二七新区整体房价则在13000元/㎡（精装）左右，抛去装修成本，差价错了2500元左右。也正是因为如此，二七新区虽然集结了万科、招商、旭辉、融侨、东原、建业、康桥、亚新、昌建等外来名企和本土大佬，但都是刚需流量盘，成为刚需聚集地。
嵩山南路亚新嵩山路新公馆、东原晴天见
从规划数据来看，旭辉正荣首府兼顾了刚需和改善，不过在小区整体设计和产品线品质上比周边竞品高出不少，这一点算是其核心竞争力。虽然去年首开去化率70%左右，并不算太高，但在当时的市场行情以及区域激烈的竞争环境中，有如此成绩还算不错了。毕竟南四环13500元/㎡的销售均价，对比四环内嵩山南路扎堆项目13000元/㎡的价格，即便有精装加持，对锱铢必较的刚需购房者而言也要好好掂量掂量。
那么，旭辉正荣首府到底值不值得购买？
项目优势：
1）一低一高。项目容积率低、绿化率高，2.49的容积率，全部为纯粹的小高层，没有高低配，且园区内南北280米景观轴，三大主题公园，20000平米的绿化面积，为小区定下改善基调，舒适度比周边的高层项目要好。
2）得房率高。相对周边73%-75%的得房率来说，项目79-80%的整体得房率占据不小优势。同样100㎡的房子至少多出5-7个平方的使用面积，相当于直接多了一个房间。
3）品牌好。旭辉品牌不错，一直专注做中高端产品，知名代表作是铂悦系。旭辉首府是其进入郑州第一个项目，后期白沙还有2000亩土地储备计划推出，若这个不做好后续就艰难了，所以品质应该不会掉底。
4）户型不错，且精装。项目仅有4个户型，无论是89㎡、115㎡偏刚需三房，还是134㎡偏改善四房，户型设计都很不错，连廊设计保证所有户型南北通透。而且全部精装，装修标准也较高。
项目劣势：
1）位置不佳。已经出了南四环，并不属于二七新区的核心区域，且周边环境较复杂。
2）配套不佳。区域配套比较匮乏，学校、医院、商业等现在落地成型的很少，基本靠规划，但规划也没有很明确的落地时间和效果保障。
项目沙盘实景
总而言之，旭辉正荣首府算是一个优劣分明的项目，存在一些不可避免的硬伤，但小区内部打造细节上也还可圈可点，品牌、容积率、绿化、精装、得房率等等，对于刚需或者刚改而言都算不错的置业选择。
此次加推的6#楼，在小区东侧，距离嵩山南路和南四环都有一段距离，位置比去年首开的9#楼、14#楼要好一些。据说价格会开到13800元，比之前均价涨了300元左右，与周边项目相比有点高，不具备价格优势。至于买不买，主要还看购房者的具体考量了。
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