“房住不炒”四年了,天变了

“房住不炒”四年了,天变了

首页体育竞技赛车超速传奇更新时间:2024-04-30

文/《财经国家周刊》记者 胡雯

2016年12月,对于中国房地产行业而言,是一个具有历史意义的时间节点。因为,中央在这时正式提出了一个影响极其长远的定调——房住不炒。

不到一年后的2017年10月,房住不炒被写入十九大报告,作为一项长期的制度安排,一锤定音。

至此四年多来,我国房地产行业迎来了从未有过的严厉监管,调控政策由点及面、步步趋严,甚至在新冠肺炎疫情之时,经济形势面临不确定因素之下,也没有丝毫放松的迹象。

从2008年国际金融危机后开启的炒房暴富、资金奔涌、杠杆高翘的疯狂行业走势和预期,被实质性地扭转了。

四年后的今天,中国国家发展脉络进入了全新的征程,“十四五”开局,“两个一百年”奋斗目标交汇转换,站在此时再度审视近年来宏观环境的变化及楼市政策的发展脉络,无疑具有重大的意义。

未来,“房住不炒”的政策会否出现松动?地产企业融资和个人房贷将进一步拉紧,还是结构性放松?房子还能不能成为街头巷尾的话题中心?房产作为中国家庭的财富核心,地位还能保持多久?

未来可能无法被精准预测,但一些潜移默化的变化,已经并且正在发生。

监管态度和底线彻底变了

今年以来,“众筹打新”“代持炒房”等现象接连在深圳、杭州和上海等地出现,不断试探和挑战着监管底线。

和以往不同,监管的反馈史无前例地迅猛。

2021年1月21日,上海八部门联合出台新政,从打击“假离婚”购房、调整增值税征免年限、优先满足“无房家庭”购房等多方面进一步加强市场调控。

1月22日,深圳住建局发布通知,对部分群体“代持”购房的行为采取停止购房资格、取消公共住房轮候资格、停止公积金贷款资格等严厉处罚措施。

……

第一时间内作出反应,一套套打击楼市炒作的组合拳不断出击,从中可窥见,地方政府对房炒不住的忌惮和房住不炒的决心与态度。

这不难理解。

在房住不炒之前较长一段时间里,我国的房地产调控总是给人感觉松一松,然后紧一紧,接下来又可能跳两跳,房价几乎总是处于单边上涨的固定模式之中。

然而,自“房子是用来住的,不是用来炒的”之后,一些心存侥幸仍寄希望钻钻空子的投机者发现,国家是来真的了。

即便是2020年因为疫情导致经济面临重大严峻考验,房地产也没有像以往人们调侃的那样,总是被拿出来救急。

可以说,这四年整体的房产调控政策从未有过明显松动,仅有部分城市出现政策“一日游”,也随即招来了有关部门的“约谈”。

2020年7月24日,住房和城乡建设部召集北京、上海、广州等房价波动较大的十个城市的负责人开会,8月20日又召集六个城市开会,再次强调“稳地价、稳房价、稳预期”的要求。

不仅是房产主管部门住房和城乡建设部,包括人民银行、银保监会、自然资源部等其他密切相关部门的会议上,都屡屡强调牢牢坚持“房住不炒”,不把房地产作为短期刺激经济的手段,时刻绷紧地产调控这根弦,不断完善政策工具箱。

一切迹象均显示,“房住不炒”定调后这四年的调控,与历史上所有的房产调控都不一样,正在步步趋严,且规格不断升级,稳准狠,又快又猛。

甚至不夸张地说,决策层对我国地产调控的反思,已经上升到政府公信力的层面。这个政府公信力,不只是地方政府,也包括中央政府。

中央财经委员会办公室分管日常工作的副主任韩文秀曾撰写的《“四个陷阱”的历史经验与中国发展面临的长期挑战》一文中,提及“塔西佗陷阱”,即当公权力失去公信力时,无论说什么做什么,都会受到社会质疑。

他第一个提到的案例,就是我国的房地产调控。“每次都要求稳定房价,但每次调控之后房价都明显反弹,甚至报复性上涨,因此社会对房地产调控普遍缺乏信心”,指向意味明确。

我们有理由相信,未来任何地区、任何城市一旦出现楼市炒作等过热苗头,都会通过“因城施策、一城一策”及时进行遏制。

可以说,当房产的定位以及调控的层级发生了根本性转变、提升后,不管是地方政府还是房产企业,又或者是其他相关主体,都不用再想方设法去触碰底线了,否则,后果很严重。

深圳图/新华社

房地产成为经济转型的恰当切入点

要了解监管层为何现在态度变得如此坚决,就必须对我国房地产市场的历史有一点基本了解。

近三十年来,以1994年商品房预售制度和2002年土地招拍挂制度为里程碑,我国房地产建设获得两大轮的高速发展机遇。

在此过程中,地方政府获得财政收入,开发企业获得收益,上下游产业链受到带动,居民实现资产增值等等,形成了“多赢”的局面,极大地促进了经济和社会的发展。

但硬币的另一面,隐忧也不断产生。

过去十几年,我国房地产融资规模不断扩大,商业房地产贷款的占比从2004年13%,增长到2019年的高点29%,贷款余额年复合增长率在21.4%,不仅“挤出”实体经济的融资空间,还累积了较大的金融风险。

居民杠杆率也同步提升。截至2020年6月底,我国的居民杠杆率,已经由2009年的23.5%,提升至59.7%。

全球来看,美国人热衷于投资股市,日本人更青睐债市,而我国居民的财富,则绝大部分都是房子。

近年来,整体经济增速下行,房产价格处于高位,而市场上的流动性仍然通过各种渠道流入房地产,不断推高金融风险,一些地区甚至出现“炒房团”,成为高房价形成的牵引性力量。

搞经济的一般都认为,在经济活动中,有两类投机需要政府特别关注。

一种是涉及人民生活基本需求和基础资源的,例如医院门口的“号贩子”和火车售票点的“黄牛”,他们造成分配不公,引发社会矛盾;另一类是与流动性过剩相关的投机,他们直接导向经济危机和政治风险。

而其实还有一类投机最危险,就是上述两类投机的结合。很不巧,房地产投机就兼具这种性质。

实际上,2008年美国次贷危机的爆发,正是由于过高的负债水平,助推了房地产价格的暴涨,最终泡沫破裂引发金融体系的崩溃,给我们带来很大警示。

一个认识已经普遍被中国社会各界所认同,即,房价增速过快已经成为中国经济、社会的巨大隐患,错配了经济资源,阻碍了中国经济的战略转型,拉大了贫富差距,成为社会矛盾的焦点。

对于走在新时代中华民族伟大复兴大道上的中国而言,要保持国家社会的基本稳定,要扭转经济资源错配,要化解社会矛盾焦点,实现经济转型,调整房地产相关政策,让房地产安稳落地,就是一个恰当的、不得不动手的切入点。

“灰犀牛”正一步步被赶进笼子里

2020年8月,中国人民银行党委*、银保监会主席郭树清在《求是》刊文指出,房地产泡沫已经成为威胁我国金融安全最大的“灰犀牛”。

他同时警示,“一些地方的房地产价格开始反弹,金融资源有可能再次向高风险领域集中。”就在2020年底,郭树清再次发文,重申该项判断。

2020年下半年以来,中央政府和央行已经多次出手,出台房地产金融相关审慎管理制度,严防信贷资金违规流向房地产,并对重点企业形成一套资金监管模式,以促进行业稳定健康发展。

其中,针对开发企业制定的“三道红线”政策是一个里程碑,也被业内称为地产行业的“巴塞尔协议”。

2020年8月20日,住房和城乡建设部、人民银行联合召开房地产企业座谈会,要求形成重点房地产企业资金监测规则,涵盖三条“红线”,即剔除预收款的资产负债率大于70%,净负债率大于100%以及现金短债比要大于1。

“这个指标设置得非常精准,涵盖了(房企)所有可能采取的规避监管的路径。”一位全国前五的房企财务总监告诉《财经国家周刊》记者。

根据所踩红线数目,房企的有息负债增速将受到严格限制,这意味着我国的地产监管已经从“因城施策”细化至“因企施策”,长效机制的设计日趋成熟。

“三道红线对整个行业的影响,不亚于土地招拍挂制度。”万科董事长郁亮对这项政策的意义评价极高。

紧接着,2020年12月31日,人民银行、银保监会再次联合发文,建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度,分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比上限,进一步约束房地产相关融资行为。

“未来将坚持‘房住不炒’定位,保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性,稳妥实施好房地产金融审慎管理制度。”2021年1月,中国人民银行金融市场司司长邹澜在发布会上表态。

统计显示,2020年,我国新增房地产贷款占比从2016年的44.8%下降到28%。

回顾过去的一年,即便在国内外经济形势诸多不确定因素之下,我国的货币政策也没有搞“大水漫灌”,没有像美国一样连续降息、无底线放松,而是在适度宽松的前提下,保持了整体货币政策的稳健。

更重要的是,央行释放流动性目的非常明确,那就是推动金融资源更多地流向实体经济尤其中小企业,流向科技创新的高地,严防资金涌入地产,成为炒房的助力。

“房地产融资调控思路正在趋于精细化,以往‘按下葫芦浮起瓢’的情况也趋于减少。”一位接近银保监会的人士透露。

这一次上下齐心,一定要将房地产这头“灰犀牛”,关进制度的笼子里。

银保监会图/新华社

房企正在终结“内卷化”竞争

很多人不知道,即使是看似被戴上笼头的开发商,“房住不炒”依然是一项利好政策。

在地产行业的黄金十年中,开发企业竞相撬动杠杆、跑马圈地。尤其是2015年下半年“棚改货币化安置”政策出台之后,业内龙头率先从一二线向三四五线城市下沉。

在这段时间里,这个行业逐渐变成“勇敢者的游戏”,规模大小成为衡量企业最为简单粗暴的标尺,“撑死胆大的、饿死胆小的”变为业内的金科玉律,大家都倾向于高速扩张,冒险去搏下一个上升周期。

逐渐地,整个行业陷入“内卷化”,企业拿地“难以赚钱”,不拿地就“无米下锅”,而试图运用财技弯道超车的企业,则累积了巨大的经营风险,开始频繁“爆雷”,行业内的“大鱼吃小鱼”正在被“大鱼吃大鱼”和“秃鹰捡尸体”所取代。

全国*的房企数以万计,中小型企业都在寻求项目合作,即使是榜上有名的大型地产公司,也有不少面临待价而沽的被动局面。

比如,昔日“闽系黑马”福晟集团宣布债务违约,与世贸集团达成的“世纪大并购”也不能让其转危为安;泰禾集团还在与债权人的讨价还价中等待万科集团的纾困;甚至上海混改标杆绿地集团也因为资金链承压,屡次传出股权变动的消息……

房企们面临的“囚徒”困境,并不是自身能够改变的,他们身在局中,不得不受形势的裹挟和影响。

多位房企高管曾告诉《财经国家周刊》记者,“没有人(企业)喜欢上蹿下跳的房价,只有长期稳定发展的市场,才符合整个行业的根本利益。”

庆幸的是,监管层出台的“三道红线”政策,正是自上而下打破行业高杠杆的路径依赖,为粗放扩张的发展模式果断画下了休止符,也为行业破局提供了全新的思路。

“这种去杠杆的方式,将重塑以往劣币驱逐良币的土地市场,给弯道超车的赛车装上超速报警器,甚至是自动刹车器。”一位业内人士对《财经国家周刊》记者说。

中信证券报告表示,“三道红线”这样全新思路的调控政策,有利于市场形成稳定的政策预期,企业能够合理安排经营活动和融资行为。一方面,许多企业丧失了加杠杆的空间,行业融资需求和资金成本不断下降;另一方面,土地市场也从亢奋趋于理性,行业整体经营风险也得到控制。

总结来说,就是“让你(开发企业)好好地活着,别出事。”一位全国前三的房企副总裁说。

更重要的是,告别了传统领域的高举高打,房企们也开始在物业、科技等新赛道投放资源,例如碧桂园服务(06098.HK)上市一年股价翻倍,市值突破2000亿港元,未来地产行业或能围绕“以人为核心”的城镇化发展机会,孵化出一批卓越的创新型企业或者平台化公司。

毕竟,房地产企业不是传统经济的守夜人,更应是新经济的引领者。

城市正在从“卖地”到“抢人”

从全国范围来看,这一轮城市“抢人”大战背后折射出中国城市经济面临的变化。

从一个非房地产行业的重大变化,也能看出“房住不炒”四年多的深远威力。

那就是,目前在双循环新发展格局之下,地方政府的注意力开始从“卖地”转向了“抢人”,广纳人才、招商引资、进行产业结构升级成为大量城市发展的核心诉求。

2020年以来,天津、重庆、南昌、杭州、苏州等10多个大中城市陆续放开落户限制,至9月份,上海也放宽了高校应届毕业生的落户范围和难度。12月内,又有广州、无锡、青岛、苏州等多个城市发布落户新政,其中福州基本实现了落户“零门槛”,足见地方政府的“求贤若渴”。

一方面,经济转型迫在眉睫,相关产业及其人才资源重要性凸显;另一方面,老龄化趋势加剧、生育率下降,适龄劳动力数量难以满足城市的需要。

统计显示,2012年起,我国劳动年龄人口的数量连年下降,最近七年间减少超过2600万人。从各个地区的政策可以看出,一线城市更注重吸引高学历人才,二三线城市在竞争中,逐步由抢人才发展到抢人口。

“过去城市接纳外来人才落户,更多考虑的是成本以及当地的人口承载能力,现在不少城市认为人才不是成本,而是资本。”华南师范大学人力资源研究所所长谌新民说。

同时,比“人才红利”更深层次的是户籍制度的深化改革,根据“十四五”规划建议的要求,我国都市圈和城市群的发展均需要人口、土地、资本等生产要素更高效地流动。

“一个人在哪里就业、在哪里居住,就在哪里纳税,也应该在城市中享受平等的公共服务和社会保障。”上海交通大学安泰经济与管理学院特聘教授陆铭认为。

此外,租购同权等各项改革也正在路上。2020年中央经济工作会议指出,要高度重视保障性租赁住房建设,逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利,规范发展长租房市场。

可喜的是,我国房地产发展一直以来的“重市场、轻保障”的势头正在扭转。2019年底以来,我国已经开始在沈阳、南京、苏州、杭州等多个城市开展完善住房保障体系试点工作,大力发展政策性租赁住房。

“中央对保障性租赁住房、长租房的政策思路正在不断清晰。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对《财经国家周刊》记者表示,后续应督促各地政府,把保障性房源的供应、分配等工作执行到位,真正为市场形成丰富的房源供给。

面向未来,我们不仅要坚决打击投机炒房,更要确立科学有效的产业政策,逐步理顺市场上的供求关系,综合运用多种手段,保证我国房地产市场长期稳定健康发展。

在双循环新发展格局之下,要求实施促进消费战略扩大内需,住房消费也是一个重要组成部分,而新型城镇化建设、租赁市场和城市更新等领域都令开发企业拥有广阔的发展空间。只是要注意,发展房地产、发展金融等等,初衷是为“实体经济”“扩大内需”服务的,更为强调创新驱动、高质量供给引领和创造新需求。

目前,各地房价仍然有涨有跌,属于正常波动,是发展社会主义市场经济的题中之义,而炒房“一夕暴富”的神话已经成为历史,在我国,无论楼市还是股市,都绝不可能成为投机者的天堂。

街头巷尾,老百姓的话题也从房子,转移到了科技、消费和文化教育……我们相信,人民日益增长的美好生活需要,应当具有更宽广的格局、更丰富的内涵。

来源: 新华社

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