来源：环球网
【环球网财经综合报道】近期，不少城市提出了“以旧换新”的政策方向，通过直接收购、中介合作、发放补贴等多种方式，帮助居民卖旧买新，缩短旧房出售周期。进入4月以来，郑州、长沙、无锡等多个城市相继发布“以旧换新”政策。4月23日，一线城市深圳也加入住房“以旧换新”行列。
鼓励房子“以旧换新”是多地提高楼市活跃度的一个“大招”。目前支持商品住房“以旧换新”的城市越来越多，据中指研究院最新统计，自去年以来，支持商品住房“以旧换新”的城市已超过40个。
在一些业内人士看来，由于二手房交易过程时间较长，目前各地住房“以旧换新”政策整体落地效果还不明显。住房“以旧换新”意在联动一二手房买卖，降低交易成本，但同时存在二手房参与门槛较高，二手房评估价或交易价较低，可置换新房选择少等痛点。
全国多地楼市推行“以旧换新”
房子“以旧换新”是指房地产开发商或政府机构通过收购、置换、补贴等方式，鼓励和帮助已有住房的居民卖旧换新，从而促进新房销售和去化。
根据国家统计局数据，2023年，全国新建商品房销售面积111735万平方米，同比下降8.5%，其中住宅销售面积下降8.2%。新建商品房销售额116622亿元，同比下降6.5%，其中住宅销售额下降6.0%。
新房市场疲软的同时，二手房挂牌量持续攀升。以郑州为例，在贝壳找房、诸葛找房上，郑州市当前的二手房源挂牌量分别为12.8万套、12.6万套。而据此前数据，2022年6月底时贝壳找房上郑州的二手房源约为7.9万套。
二手房挂牌量增加，一定程度上说明了改善需求的换房意愿比较强烈，但也增加了房产变现的难度。为了摆脱新房销售和二手房难卖困境，越来越多的城市开始寻找症结，并试图“对症下药”。
“以旧换新”有哪些操作模式
“以旧换新”操作方式主要分为三种：一是收购模式，二是帮卖模式，三是补贴模式。
具体来看，一是购房者缴纳订金锁定新房后，中介挂牌出售旧房，在一定期限内卖出则新房合同生效，反之则退还新房订金；二是国企或其他第三方收购旧房，售房款用于在相应项目购买新房，比如郑州市政府指定郑州城市发展集团有限公司作为收购主体，收购二手住房促成“以旧换新”，全年计划完成5000套；三是发放“以旧换新”购房补贴，比如扬州对于“以旧换新”给予新购商品住宅契税补贴（补贴比例不超过1.5%）。
以郑州为例，“卖旧买新、以旧换新”的方式有两种：一是郑州城市发展集团有限公司收购二手住房，促成群众通过“卖旧买新、以旧换新”购买改善性新建商品住房。先行在金水区、郑东新区等区域进行试点。二是政府政策鼓励，群众通过市场交易实现“卖旧买新、以旧换新”。
对通过以上两种方式换购新建商品住房的，郑州市现行的契税补贴30%政策延续到2024年12月31日。
除了国企兜底收购二手房用作保障性住房外，还有中介帮卖、开发商接盘旧房模式。在江苏南通主城区，居民可以和房地产企业签订认购意向书，并在一定期限内锁定新房房源，待经纪公司售出旧房后，房款抵作购买新房的首付;如在期限内旧房未能售出，居民可解除认购意向书并无需承担违约责任。
关键在于能否短时间卖掉二手房
无论是“帮卖模式”还是“收购模式”的“以旧换新”，都存在着“置换”关系。对此，业内专家认为，“以旧换新”最大痛点是卖掉旧房。
二手房能否在短期内卖掉，即锁定意向新房的周期能否与卖掉旧房的周期相匹配，也是“以旧换新”后续是否可以顺利实施推广的关键。
乐有家方面表示，“以旧换新”核心条款之一是帮助业主尽快卖掉旧房，其调研结果显示，参与“以旧换新”的客户，首要目的是借此快速卖出旧房，此类占比达70.8%，在推出“以旧换新”后，不少二手房业主主动联系经纪人咨询了解。
据乐有家方面介绍，大部分旧房售出后获得的房款，能覆盖新房总价的60%以上。在流程上，客户可锁定意向房源两个月。两个月内旧房售出，则前期的订金自动转为购房款，继续新房交易流程；如果旧房未售出，客户可选择退订新房，无违约责任。
记者了解到，业主无论是自己进行旧房交易，还是被统一收购旧房，旧房抵新房的房款比例一般都在60%到80%，最高不超过90%。还有城市明确了具体的抵扣比例。如无锡市梁溪区明确指出，存量二手商品住房总价，不高于新购房源总价的60%，指定楼盘有5个。
新旧房的差价该如何支付？
一旦完成了旧房的房价评估，那么其与换购新房之间的差价该如何支付呢？安居集团方面表示，差额部分可以现金支付也可以办理商业或公积金贷款，只要买家符合贷款资格即可。
值得一提的是，从目前落地的政策细则来看，不少城市都对参与“以旧换新”的二手房源，规定了一定的门槛或要求，尤其是通过国资平台等为主体收购旧房的。以郑州为例，试点阶段收购的二手住房需满足的条件包括但不限于：房龄不能超过15年，如有房贷需还清，要位于三环以内等。而试点阶段换房，选购的新建商品住房应是已取得房屋竣工验收备案证明的“现房”。
中指研究院认为，整体来看，尽管不少区域提出了“以旧换新”的政策导向，但仍处于政策探索阶段，效果还需进一步观察。当前换房者面临二手房市场调整压力，不少城市的二手房挂牌量处于高位，换房者若想快速售出二手房，需要在价格方面做出一定让步。此外，居民就业、收入预期还需进一步改善才能有效释放购买力。
