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观点指数
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摘要：固然广州旧改政策调整是企业最终退出项目的决定性因素，但该区域产业招商上的种种难题亦值得细细研究。
观点指数在广州，旧村改造一直是城市发展重中之重的一环，更是提升土地效能、实现区域产业转型的重要措施。
在2019年和2021年，南沙区东涌镇当地四条村的村民通过公开表决，正式确定珠宝文化旅游小镇一期项目（南涌村、鱼窝头村）和二期项目（天益村、大稳村）的改造合作企业均为星河控股。
但根据今年4月传出的消息，星河已基本退出南沙珠宝文旅小镇二期工程，即天益村、大稳村的旧改，大稳村合作企业招商工作流程也已协商终止，整个项目或搁浅。
官方在今年2月回应鱼窝头旧改进度时曾称："受省市政策影响，鱼窝头村旧改项目可能需按政策调整"。
观点指数回顾星河在该片区的各项努力后发现，固然广州旧改政策调整是企业最终退出项目的决定性因素，但该区域产业招商上的种种难题亦值得细细研究。
规划四大产业板块，谋求融入南沙规划
2018年，南沙区东涌镇依托发展珠宝文化旅游产业良好的基础条件，积极推进东涌珠宝文旅小镇的规划策划与招商工作。
实际上，早在2017年11月18日，星河控股集团便已与东涌镇政府签署战略合作协议，拟联手东涌镇政府打造以珠宝产业为中心的珠宝 文化旅游特色小镇。
2019年，南涌村、鱼窝头村的村民公开表决，正式确定珠宝文化旅游小镇一期项目的改造合作企业；2021年10月19日，珠宝文化旅游小镇二期项目（天益村、大稳村）确定合作企业，都为星河控股。
来源：珠宝文旅小镇项目公众号
根据2021年南沙发布的《关于进一步加强南沙区旧村庄改造项目产业导入的工作指引（试行）》，全区划分为2个产业圈层。其中，鱼窝头村位于第二圈层，需达到产业量大于等于融资和留用地的30%，需进一步实现产城融合，职住平衡发展目标。
2021年4月，东涌镇根据市对特色小镇命名管理要求申请对珠宝小镇的更名本项目名称修改为"东涌镇时尚珠宝科创文旅新城全面改造项目"。
随后还因产业导入及招商工作要求等影响，对原二期片策方案进行部分调整，调整内容包括提高融资居住及公配在整个项目中的占比，以达到30%要求。
南沙区还结合珠宝科创文旅新城产业发展方向，并就项目数量和投资总额、强度、缴纳税收方面提出了更具体的要求，并纳入招商协议。要求合作企业在招商文件规定时间内或实施方案审定前与区商务部门签订投资协议，按规定履行承诺。
此时距离星河签下一期项目已过去两年，新的规定令产业导入难度增大，而珠宝小镇项目从一开始就规划为4村整体开发，无拆分仅退出部分合作的可能性。
在产业规划上，珠宝小镇拟依托庆盛枢纽交通及区位优势，以"珠宝 "为核心产业，结合科技创新、文化旅游、时尚创意，形成四大产业板块带动片区产业融合发展，并通过建设生活配套和居住社区来为庆盛枢纽区块提供配套支撑。
定位与番禺直接竞争，产业导入难达成
发展产业小镇，重在规划建设，更重在招商引资。
作为广东地区珠宝产业的重要集聚区，广州珠宝产业在全国珠宝市场中亦占据着非常重要的市场地位，产业链条完善、空间集聚效应显著、产品种类涉及全门类，具备显著的产业发展优势。
广州市商务局数据显示，2021年上半年，广州实现钻石加工贸易进口76亿元，增加130%，珠宝首饰出口99.5亿元，增长95.2%。
目前，广州已有沙湾珠宝产业园、大罗塘珠宝小镇、花都珠宝小镇、荔湾华林国际产业聚集区四大特色珠宝产业集聚区，产品种类涉及钻石、黄金、宝玉石等全门类的珠宝产品。
而从南沙东涌珠宝文旅小镇原有的规划中可以看到，其"珠宝 文旅"的定位与广州市内乃至整个粤港澳大湾区的其他珠宝园区有所重叠，形成的竞争效应较合作大，这可能造成招商上的难题。
从全市整体规划看，2021年，广州市商务局发布了《广州市商务局关于印发广州市把握国内国际双循环战略促进钻石产业高质量发展若干措施的通知》，将培育壮大钻石产业集聚带，构建以番禺为主体，以荔湾、南沙、花都、从化为四极的"一带四极"钻石产业集聚区。
文件对珠宝产业做出明确的产业发展规划，由市级统筹各区珠宝产业园区进行协调发展，并建立起相应的绩效考核制度，提升规划落实的积极性。
但亦可以看到，番禺区因较早布局珠宝产业，已形成相当可观的产业聚集效应，产业地位远高于其他各区，无论是在生产、设计、销售、会展乃至直播基地上，都有所布局并已有相当成果。
南沙区作为后来者再加上产业定位未形成差异，区内产业基础较少，仅六福珠宝于2003年兴建"六福珠宝文化创意产业园"并自设大型珠宝加工厂房，因此对头部企业的吸引优势较小。
从整个粤港澳大湾区看，单就"科技创新研发区"部分，高新技术产业尚且能以承接广深外溢，融入南沙区智能制造、新能源汽车等领先行业发展做主轴，但珠宝产业部分发展难度不小。
星河在签订合作协议前，已与广宝交易中心、中宝协基金、谢瑞麟等潜在珠宝、金融类企业沟通，再加上与南沙区多方协调之下，才让产业及投资强度条款调整至具备可行性。
调整之下逐步退出，力保东湾、大涌两项目
按照原来的规划，东涌镇大稳村、天益村、南涌村、鱼窝头村 4 个村进行连片改造，其中南涌与鱼窝头村为珠宝小镇一期，大稳村与天益村为二期，这就意味着退出一村基本就是全面退出。
去年8月份，住建部正式发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》(建科〔2021〕63号)，指出各地要积极稳妥实施城市更新行动，防止沿用过度房地产化的开发建设方式、大拆大建、急功近利等问题出现。
随后广州很快跟进叫停了多处旧改项目，旧改政策转向按照"已拆先改，未拆不改"原则进行。
广州市公布的2022年重点建设项目名单，特别提及了十一区重点旧改。南沙一共有7个项目纳入其中，珠宝小镇所涉及的4条村并未列入名单。
截止到目前，星河已经在广州拿下了7个旧村改造项目，改造面积超2100公顷，改造投资额超488亿元（含66.78亿元土拍竞得南沙东湾村旧改）。
其中包括荔湾龙溪村旧改（改造金额109亿元）、番禺罗边村、黄埔华甫荷村，其余4个均位于南沙，分别为东湾村（改造金额80.33亿元）、大涌村以及珠宝旅游小镇的一二期项目。
此外星河控股至少还介入到南草塘村、沙亭村等多条旧村，据统计旧改储备面积达到千万平方米，是目前少数在广州手握多条旧村的企业之一，紧随升龙、时代中国、富力等之后。
根据此前资料显示，南沙珠宝文旅小镇项目为南沙有史以来"最贵"旧改项目，改造投资额高达110.28亿元。但目前看来，短期内再难有新动作。
有知情人士曾对观点指数提到，星河拿下珠宝文旅小镇，原意在南沙另外一处的项目。现时东湾项目建设如常，建筑逐步落成，退出珠宝小镇如此大体量、占用资金庞大的项目，或许也未尝不是一次 "塞翁失马"。
