破解城市更新困局需要创新模式 形成新型多元合作关系

城市更新即将进入黄金十年，城市更新的时代需要创新的模式。10月21日，在以“‘更新时代’的城市高质量发展与治理创新”为主题的首届城市治理现代化论坛上，专家认为，城市更新治理的核心是“政府-市场-社会关系”，破解城市更新困局，需要一种新型的多元合作关系，以推动城市更新的发展。

城市更新利益博弈失衡现象屡见不鲜

“城市更新是一个系统性改革，也是一件关键大事。”北京市规划和自然资源委员会党组成员、北京市城市规划设计研究院院长石晓冬表示，城市更新的成功和成熟是有条件的，它需要自治权、民权和物权的相互平衡。城市更新实施具有复杂性，是一个涉及空间规划、人居环境、历史文化保护、生态修复、防灾减灾等全方面城市问题的系统性工程，既要服务于当前城市发展，又要实现未来城市发展的要求，还要面对许多遗留问题，需要有明确的目标、科学的方法、有力的组织，给予城市更新“三位一体”的系统性保障。

谈到城市更新的复杂性与利益博弈时，清华大学建筑学院城市规划系教授、博士生导师田莉认为，在城市更新中，利益博弈的失衡现象屡见不鲜，其中涉及拆迁补偿失衡，既有补偿不足，又有“拆迁拆迁，一步登天 ”的现象，导致公共利益受损。在城市更新的利益博弈中，最核心的是经济博弈，即成本收益平衡问题。在土地增值收益分配中，政府、土地原产权人、开发企业或投资商的利益分配非常复杂。

“目前城市更新采用的是三种模式，包括房地产开发导向的拆除重建、由国企主导民企参与的微改造、自主改造。”田莉分析称，房地产开发导向的拆除重建，改造后大部分偏向建造中高价格的商品房，导致城中村租金也大幅上涨，造成市场失灵；国企主导的微改造模式，是因为民企没有办法实现成本收益的平衡，后期大量转向国企主导；社会主导的自主改造模式较为理想，但现实操作困难。

在田莉看来，城市更新中非常重要的关系是政府、市场和社会三方面，政府主要进行政策引导；对于市场主体来说，主要诉求是实现成本收益最大化；对于土地原业主和原产权人来说，主要是生存利益和财产利益两部分，需要全方位考虑，以推动城市更新的发展。

为此，田莉强调，城市更新治理的核心是“政府-市场-社会关系”。破解城市更新困局，需要一种新型的多元合作关系。在地方债务高企的情况下，避免过于依赖政府、国企平台的大包大揽，而应依靠市场、社会力量进行多元化改造，强化政府宏观与规划统筹的角色。

“设计 运营 艺术”成为城市更新驱动力

“未来10年-20年，房地产行业将由高速增长向高质量增长转变，也由增量向存量市场转变，城市更新即将进入黄金十年。”大悦城控股北京大区副总经理战媛表示，在城市功能的升级、消费、居住、产业升级和地价高企等因素的共同作用之下，国内一线城市开始面临大规模的城市更新，北京已经进入了城市更新的活跃期。

愿景集团副总裁、总设计师江曼也表示，当前时代是资本型增长向运营型增长的转型期。“资本型增长”指的是花钱建设基础设施，投资固定资产的速度越快，则增长速度越快。发展到现在，中国的城镇化率已突破65%，固定资产投资的边际效益锐减，转而需要追求剩余性现金流，此时已从城市开发时代的资本型增长转变为城市更新时代的运营型增长。

“房地产行业已经进入了3.0时代。”江曼说，这个阶段的特征是“三分建、七分治”，土地红利消失，更加注重专业化、精细化运作。

“在城市开发时代，只要金融和空间两类资源搞定，基本上就能够完成高速增长。”江曼表示，在城市更新时代，金融和空间同样重要，但还要注重运营、服务以及资管思维，这样才能大大激发城市活力。

江曼认为，未来行业需要的是多重资源的整合者、复杂问题的解决者以及多元价值的创造者，绝不是在单一环境下搞定土地、资金、制造业就能完成了，“设计 运营 艺术”成为城市更新的驱动力。

新京报记者 袁秀丽 封面图/主办方提供

编辑 武新 校对 刘军