城市梦想家 | 苏鑫：城市更新的投资逻辑是提升现金流（城市梦想家）

每个人的职业选择，或多或少都带着一些喜欢的部分，而往往喜欢程度越高，成功的可能性就越大。

提起高和资本董事长苏鑫，大家的脑海里可能会涌现出很多标签，其中，最重要的一个可能是城市更新领域的大佬。2019年，苏鑫在城市更新领域创业满10年，此时，房地产行业的拐点已现，城市更新正在迎来高光时刻，苏鑫将带着高和资本再上新台阶。

10年探索，苏鑫把高和资本打造成国内领先的城市更新投资机构，当初那个带着诗意色彩的创业决定已被苏鑫演绎成一段创业佳话。苏鑫喜欢与人交流，在他看来，城市最重要的功能是交换，比如交换思想，城市更新的本质是把空间变成更多场景，尤其是思想交流的场景，这让他很有成就感。

“拐点”已现

“城市更新就是改楼，这是一个误解。”苏鑫在2019城市更新论坛启动仪式上如此强调到。

城市更新已成房地产行业发展的新趋势，但普通人对城市更新显然理解不够。作为国内最早从事城市更新的人，苏鑫需要不断跟别人解释城市更新到底是什么。“城市更新实际上有深层的城市发展含义，楼宇和空间是一个资产，要经营它的现金流，使其现金流得到提升，提升现金流需要三个步骤，一是改空间，二是装内容，三是促流动，流动就是金融创新和金融整合能力。”

3年前，苏鑫牵头成立了中国城市更新论坛，主要出于两个目的，一是城市更新逐渐成为房地产行业的发展方向；二是当时做城市更新的公司都很小，大家需要更多的信息交流和生意机会。

3年来，城市更新热度不断上升，论坛也有很多新变化，据苏鑫介绍，参与城市更新大会的人越来越多，包括开发商、金融机构和保险公司等。其次是媒体的关注度明显上升，政府对城市更新的参与力度也越来越大。

开发商的表现尤为积极，诸如中粮、万科、金茂、首开、红星美凯龙等企业已经有了比较好的案例。在苏鑫看来，开发商的优势在于改造能力较强，但对于运营和金融不一定擅长，内容运营是城市更新的核心，装好内容，未来的资产证券化才有机会赚钱，因此开发商大多会选择跟其他机构合作。

对于行业走势，苏鑫认为，房地产未来的开发模式有两种，一种是开发商现在做的增量开发，另一种是城市更新模式，前者是制造业，还有十到二十年的平稳发展，后者的推动力是消费升级和产业升级，才刚刚开始，未来还有几十年的发展的空间和机会。”

PC到移动互联是一个拐点，从开发到存量更新是房地产行业的拐点，不过苏鑫认为这个拐点虽然可以看见，但目前还未形成，拐点的形成需要两个条件，其一是房地产进入“房住不炒”时代，其二是REITs的真正推出，后者可以让百姓参与进来，享受城市发展的红利。

苏鑫认为，城市更新的市场规模在10万亿至50万亿，而目前的市场成交大概千亿左右，正处于快速增长阶段。当前，城市更新由单体开发变成片区开发，这相当于是1.0版到2.0版的升级。“片区项目对城市影响更大，对资本和内容的要求也不同，1.0是市场自发行为，2.0需要跟政府合作。”

十年探索

“投资就是在不确定性中寻找确定性。”这是苏鑫创办高和资本十年来，最确切的感受。

在他看来，市场有波动是常态，即使准备好了战略系统，也无法预判环境的突发变化，面对突如其来的不确定性，只有依靠团队的信念和开放心态，只有信念才能聚合能量，以应对变化无常。

苏鑫印象最深刻的一个案例是上海海德公馆项目，这是一个公寓项目，2016年下半年，高和资本购入该项目，当时正处于市场的最低点位，这个项目被认为是只要定位准确，收益一定可观，为此，高和资本选择了号称是“中国豪宅之父”的李玮珉操刀，开盘后首期房子一抢而空。

然而，2017年底，上海发布公寓限售政策，该项目处于进退两难的尴尬境地，最终高和资本决定由散售的退出策略调整为整售退出，这就需要协调首期客户退房，苏鑫将这个过程形容为“难度就像拆迁”，不过凭借团队的齐心协力，最终该项目圆满退出。

如苏鑫所说，地产基金的发展在中国并不顺利，十年后的今天，有的关张了，有的成为了金融掮客，有的转战海外。回顾过去，高和资本的发展并不容易，苏鑫用了以下三个关键词来形容：

第一个三年的关键词是“坚持”，高和资本刚创立的时候只有两个人，苏鑫带着同事坐地铁到处去找项目，然后约人聊天，一天喝10杯以上的咖啡，喝到骨质疏松，但好在苏鑫坚持了下来，这是高和资本的生存期。

第二个三年的关键词是“合作”，高和资本先后与国开金融、金茂、中粮、华融融德等机构合作，坚持合作成为高和资本的风格，这是高和资本的发展期。

第三个三年的关键词是“创新”，高和资本开创了中国第一个CMBS、开拓第一个公寓类REITs、第一个城市更新权益型类REITs。“创新”非常难，苏鑫表示这是不得已而为之，作为资产管理公司，盈利必须有退出机制，国外成熟的经验就是证券化退出，但国内没有REITs，因此只能选择类Reits和CMBS进行尝试。

10年探索，高和资本已经在商业地产领域完成了420亿元的并购投资，更重要的是高和资本建立“投资并购、资产证券化、产业创新投资”三维协同的行业投资生态，成为引领行业发展的企业。

苏鑫对资产有着自己的理解，在他看来，城市更新的投资逻辑主要是看现金流，以现有的现金流为参照，看5年以后的现金流，用什么方式来确保资产现金流的增加，还有一个就是退出机制，金融杠杆怎么用。“所有空间和内容都是资产，如果要达到15%的收益，现金流需要提升3倍，需要考虑业态调整还是经营能力提升，抑或是提高档次。”

2019年，高和资本即将步入第二个十年，苏鑫希望公司规模上一个台阶，资管的核心能力上一个台阶，对城市更新的推动能力上一个台阶。“我想在未来的两三年，有一个行业认可的城市更新片区案例，这是推动行业发展的最好例证。”

对梦想勇敢

苏鑫之所以能取得如此佳绩，原因有很多，最重要的就是热爱这份事业。

“选择了喜欢的方向，而且是对的方向。”不过，苏鑫说自己刚创业的时候比较乐观，认为城市更新5年就能成趋势，结果10年了才刚刚起步，拐点刚刚能看到。

“人生的重大选择靠的不是理性，理性的边界是有限的，在非常明确的边界里，理性才有价值，如果边界是非常模糊，这个时候要看感性，喜不喜欢很重要，如果选择是喜欢的，发自内心的，遇到困难的时候才能坚持。”苏鑫在回忆创立高和资本这个人生最重大的决定时如此感慨的表示。

对苏鑫来说，选择城市更新，一方面是工作惯性，此前在SOHO工作，熟悉业务，商业结合基金这种方式，从国外经验可知，这是行业未来的盈利方向。但更重要的是，城市更新可以给城市带来价值，涉及到更广泛的创新和合作，这是让苏鑫很有成就感的事情。

苏鑫喜欢交流，他是中欧房地产同学会会长，也是中国城市更新论坛的主席。对于后者，他表示最喜欢的部分就是可以开阔眼界，尤其在内容创新方面。认识新朋友，彼此交流思想，这是苏鑫很享受的事情。他如今还保持着写博客的习惯，对他而言，写作是一个思考和总结的过程。

“有压力的时候，做更重要事情的时候，需要整合更多资源的时候，你需要能量，能量如何来，就要赋予意义，意义不是别人给你说的，而是自我认知，是见识，比如你接触的人，层次越高，你可能见识越高，目标更远大一些。”

“城市更新的核心是让空间更适合思想交流。”苏鑫表示，人们愿意到城市里去，主要是因为城市有一个最重要的功能就是交换，比如交换信息和物质，而城市最高的层级是交换思想，信息交换和消费升级这些都是基础，空间的本质是用技术变成更多场景，比如变成思想交流的场景。

做喜欢的事情是很幸运，无论什么行业都是自我悟道的过程。在苏鑫看来，商业是认识人生起伏的一个工具，或者是一个游戏，或者是一个场景。这些本质上都是个过程，最重要感悟真理，自己的价值是什么。

创业十年，苏鑫说自己最大的改变是更放松了。

放松的背后是自信，也是对人生更深层次的领悟。苏鑫发现自己对很多事情都不在乎了，因为知道它就是一个过程，既然是过程，好的结果会有，坏的结果也会有。