买房分析：城市分析。
深圳和重庆是两个非常特殊的城市，他们采用的土地制度叫飞地制度。深圳的住宅供应是比较少的，但是听我说清楚，深圳和重庆可以无限制地供应土地，这是两个非常特殊的城市。也就是其实这两个城市可以随时把房价打成5折，其他的城市可能还有瓶颈。
打比方拿土地，可能有土地红线、勾兑、各种方面的需要审批，但是这两个城市没有，可以直接无限制地去供应土地，明白吗？土地指标没有限制。所以像打比方重庆有没有泡沫？重庆其实没有泡沫，但是重庆的房价很难涨上去，或者重庆的房价涨上去了也很容易把它打下来。
理解底层逻辑，就这两个城市的制度是非常特殊的。从21年以后去看这个城市，两个城市的土地供应是急剧减少的，一个是成都，一个是武汉。其实所有大城市都想卖更多的地，刚才说了核心的问题，发债需要载体是土地，土地就是用来融资的。皮包公司完成一批融资，那些一文不值的土地完成了高杠杆的融资，它倒下了。
所以核心的点要看哪个城市，大城市在21年以后土地供应就是急剧减少了，机会就更大一些。包括今天成都是非常热的，成都可以做一波短线，这方也明确讲可以做个两到三年的短线长线就不要做了。因为像这种热点城市，像南京、杭州，像这种点状控盘城市搞供应节奏，那种城市只能做一波短线。
长了以后就像今天杭州大部分人都在站岗，包括今天去买杭州依然会站3-5年的岗。居民概率是非常高的，两个城市是明显供给减少，所以要投城市。
其实要去看很多东西，它的底层是什么？看土地是什么样变化，一级市场拿地的情况怎么样的，去看一下就知道大概城市未来房价是怎么一个走向。所有的TZ其实不是资金的问题，是时间成本的问题。
时间成本就打比方100万、500万，3年能跑一倍，还是7年跑一倍，还是10年跑一倍，差距随着时间越拉越长，差距越来越明显。就像有些人偏爱存款，10年都跑不了一倍，但是有些人买房子就10年跑一倍，理解底层逻辑吗？
资金要看时间成本的利用，有些地方处于回调就把它放弃掉。贵阳就买一家书包房，其他的就不值得。贵阳其实叫百强高中或者初中在整个全国也不算特别差，应该是中等偏上，只能买书包房，听我说的必须带好学区。
上海买什么房？上海只能走一波长线，因为像北京和深圳，北京和上海其实有两个非常重要的点，信贷条件一直没有放开。北京、上海缺不缺购买力？缺不缺刚需？缺不缺这些？其实不缺的就是购买力其实充足的，但是信贷条件其实卡的很死。
就像北京跟上海其实不是适合投TX的市场，不是适合TZ市场，很多人的理解是有问题。像北京、上海其实是赚不到什么钱的，以前深圳是能赚到钱的，北京、上海是赚不到这么钱的，因为资金周转的效率太低了，信贷条件卡的太死了。
像很多北京、上海的，实际的从交易的数据上面来看，450万以下的占有50%，700万以下的大概占了30%，也就是700万以下的成交的比例大概占了80%。大部分市场的，买的房子大概是在700万以下的。在700万以下的就是豪宅也好，或者底层的刚需也好，其实都没有赚到什么钱。
就从实际的数据来讲，在12年开始买杭州，同样的资金开始买杭州，还是买上海，杭州其实赚的钱要比上海要赚的多一些。可能从12到15这个期间买上海还能跑得过杭州，但是从16-20年杭州明显有上涨的倍数差，明显同样的资金500万比上海要多涨出两倍。
这个是城市的选择，怎么去对冲，怎么去周转，就是非常专业了。套利这里面的逻辑，套险的里面逻辑，怎么样用套息去搭配套险逻辑，非常专业。
我讲内部分享的，有很多人听的都是懵逼的，因为买卖的实际的经验是欠缺的。我跟你讲了很多框架的那种东西，听了很懵了，但是真正整个房圈的TJ等赛道里面其实就三款：套利、套险和套息。
聊一聊西安，西安没什么聊的，西安买老城区的书包带一点，好的书包要么去高新山里面。
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