大郑州“特惠区域”盘点，单价8000元起，房款堪比首付，捡漏期

记得2018年10月份，看过一篇《买房，任性的周口人！》的文字。内容说的是“外来购房者”对郑州房地产销售市场的影响，其中也有区域族群人口购房置业的从众习性使然。比如驻马店、信阳、南阳、周口.....这些地域的人们，他们以亲朋好友“相约组团购房”的方式，形成了在郑州的某一区域某一小区“亲朋好友”“集体”购房置业的现象。

在这篇由小编的笔友陈醋酸的好朋友李较瘦整理的文字里，读者可以注意到几个关键词：性价比、区位、口碑、低房价......对于来自河南地市尤其是豫东豫南的“购房者”而言，郑州东南城区是一个很受上述提及的地市购房者关注的区域！比如经开区、郑东新区、港区等等，其中值得一提的是，对于那些来郑的购房置业者来说，港区是一个越来越被看重的区域！

事实上，郑州港区的发展一直备受关注。2016年以来，小编到过郑州航空港区十家以上项目踩盘。对照这两三年的变化来看，给人的直观感觉是，港区发展变化用日新月异来形容亦不为过。

有网友留言：两年前，那5000元/平的“房子”搅动我的心；一年后，我依然在购房大军中观望，那5000元/平的“房子”在哪？单价10000 多多的刚需楼盘不知不觉中摆在了我的面前！

如果再有一次机会，希望是现在！

面对高昂的房价，普通购房家庭购能够买得起房子就已经很开心了，如果买到性价比高、实惠满意的房子，是不是心情美美哒？

那么问题来了，哪里的房子具备这些潜质和特质呢？没错！李嘉诚有一个购房置业的名言：决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段！

众所周知，城市中心区域自然属于稀缺资源，购房置业也是重要考虑范围，因为支撑区域价值的是它背后一系列充裕的市政和生活配套设施，而这些资源就等于代表了区域的价值基础。

可一个事实是,老城区新推楼盘、新建社区不多。随着城区的发展，当下市中心区域也出现了诸如交通拥堵、停车难、居住环境待优化等等方面的不同程度的困扰与短板。于是，更多的人们将目光瞄向城市未来发展区域，提前介入这些区域买房置业、安家乐业。

配图：南港热点项目瀚海.航城区位图

当然，一个城市短期内会不止一个新规划的开发区域，但主方向应该有重点。比如郑州，郑州新区、航空港区依然是当仁不让的大郑州发展的重点、亮点区域。

本期着重介绍的郑州航空港区，是郑州航空港经济综合实验区的简称，是中国首个国家级航空港经济综合实验区，规划面积415平方公里，是集航空、高铁、城际铁路、地铁、高速公路于一体的综合枢纽，是以郑州新郑国际机场附近的新郑综合保税区为核心的航空经济体和航空都市区。

接下来，我们来看看可圈可点的郑州航空港区的几个时间节点——：

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2013年3月8日，国务院批复《郑州航空港经济综合实验区发展规划（2013-2025年）》。在国务院《中原经济区规划（2012-2020）》和《郑州航空港经济综合实验区发展规划（2013-2025年）》支持下，郑州航空港区成为郑州经济发展的新板块和中原经济区的龙头。

2016年5月，郑州航空港区被国务院列为全国首批大众创业万众创新示范基地。2016年8月，国务院批准设立中国（河南）自由贸易试验区，包括郑州、洛阳、开封三大片区，面积140.24平方公里，涵盖郑州港区40.6平方公里。

2017年1月，国家批准郑州建设国家中心城市。国家给予郑州的定位除了历史文化名城以外，另外两个定位，其中之一就是国家重要的综合交通枢纽。航空港区战略定位是国际航空物流中心、以航空经济为引领的现代产业基地、内陆地区对外开放重要门户、现代航空都市、中原经济区核心增长极，郑州的国家重要交通枢纽地位显然与航空轻轻的“交通”地位密不可分。

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过去、现在与将来，有关郑州航空港区的荣誉与梦想持续不断——

可以说，港区不仅是郑州引以为豪的港区，也是河南省倾力打造的港区，未来发展指日可待，发展潜前景不可小觑。如果你近期再到港区走走看看，相信内心的那种感受更是不一样。

配图：南港瀚海.航城项目规划效果图

作为国家级战略新区，郑州航空港区的重要性、前瞻性与战略性不言而喻。从一望无垠的乡僻村落，到出门即可享受多元的购物乐趣、成熟的休闲配套、完善的市政服务、丰富的教育医疗资源，港区的每一天都给了安居乐业太多的想象和现实空间。

寻找好房子，就是用眼光与时间赛跑！

其实，不仅买房置业，好多事情都是在与时间和眼光赛跑。

好房子、性价比高的房子，一入市便迅速被太多的购房者青睐、围猎。小编在港区走访瀚海.航城等几个楼盘注意到，先期购房的业主认为当初瞄对了眼光，选到了性价比较高的房子。毕竟，大多数人都认为的区域好房子、性价比高的房子不是遍地皆是，想买到性价比高的房子难，想买到性价比高的好房子更是难上加难！

但，机会随时随地有，有心皆学问，行动皆收获！

有关“好房子”的条件与要素的文字，多不胜数，比如地段、物业、产品、环境等等。接下来，结合这两年港区受到购房者关注和热议的瀚海.航城等几家楼盘情况，小编就给大家介绍几则“好房子”的一些额外要素，供购房者参考。

1.”交通“房

俗话说，道路通，百业兴；地铁一响，黄金万两。的确，大凡在交通、地铁沿线的房价都很高。

不过，有经验的业内人士介绍，也不是说与交通线路有关的楼盘就来者不拒，一些热炒的“交通就在家门口楼盘房”、“概念地铁房”价格会高，靠近交通线路、地铁末端的房子价格往往会比较低。这也是一个信号。虽然交通线路、地铁末端位置的房价比较便宜，但如果已经明确规划或者开通了地铁或者其他重要的交通枢纽，说明政府后期会着重开发这里，城市发展也会伸向这里。

所以，选择靠近交通线路、地铁末端区域的房子有很大的值得期待的性价空间，但记住，不能毗近！不能太近！

2.城市方向近郊的房子

大家都知道，雄安新区的诞生，一夜之间让周边的房价翻了倍！因为它是国家大战略规划，临近首都北京，是首都职能转移的重要区域，也是国家层面的一个重点区域。

同理，郑州城区扩展，郑州周边区域发展也是得到了各级政府的支持。不少知名地产商也进入到这些区域，社区建设和楼盘开发水平很快得到较大的提升。由于区域发展处于起步阶段，所以房价一般初步阶段，市场空间相对很大。

对于更多购房者而言，适合刚需消费者和自住购房者。如果楼盘规划体量相对较大，开发商品牌信誉可靠有保证，就再好不过了。而如果周边有重工业区、生产加工业区，则多考虑，购房者尽量别碰！

3.环境.市政资源充裕可期区域的房子

业主购房入住，自然少不了教育、医疗、购物、休闲等方方面面的服务与需求，有了这些资源和市政配套，不仅房子本身有所值，以后享受到的市政服务也是得心应手，亲朋好友也会夸你买房有眼光哦。

郑州港区园博园一景

4.明确有力的政策区域的房子

凡事都跟着政策走，你不会吃亏，买房也是如此！不同时期，政府有着不一样的城市规划发展重点。如果你能洞察到政府未来几年的城市规划，提前在此重点开发地区买房置业，那么你的房子所在的区域必然会受到政府有关政策的“关照”“扶持”，那房子的性价比与日俱增还不是分分钟的事情吗？

5.亲朋好友多选买区域的房子

亲朋好友中有不少已经买过房的，可以问问他们“买房经”，也可以更全面了解区域和楼盘的真实情况，可以和他们选买一个区域或者一个楼盘，以后也有利于亲朋好友交往联系，也方便相互之间有个照应。如果亲朋好友大多买了某个区域或某个社区的房子，她们都会有赞誉和推介，相信房子一般都错不了，可以下手！比如郑东新区、比如郑州航空港区。都是郑州主要的城区发展方向，也是国家明确支持和地方政府大力支持、发展的区域，在这些区域买房，等于和拿到定心丸差不多！

▇港区地产资源及项目浅析

近年来，郑州城区发展迅猛有目共睹，外来人口的快速增长也成为大郑州的一个特别现象，2018年郑州常驻人口突破千万，更多的外来刚需购房者选买走了郑州的很大比例的房子。

根据郑州市房管局早前发布的有关数据显示，郑州市区已售商品住房中，七成多都卖给了“外地人”，这很清楚的显示出郑州购房人群的结构。

数据显示，早在十年前，这种“外来人”购买郑州房子的比例已经过半。根据郑州市房管部门2015年的一次数据发布显示，购买商品住宅人员户籍分类数据，其中外地购房人群占比73.55%。在外地购房人群中，本省其他地区（除郑州外）占比65.47%。郑州市住宅与房地产业协会有关负责人分析称，本省内外地人员占比较高，省内外地户籍人口中，又以周口、开封、许昌等地为更明显。

值得一提的是，郑州航空港区是临近周口、开封、许昌等地市最近的一个区域，这些区域人口众多，外出人口明显，而人口是决定一个新区是否快速有效兴起的一个重要的要素。

说起人口，目前，航空港区拥有以机场为中心的空港核心区，富士康厂区也是这个区域，港区形成了富士康、友嘉精密机械产业园、天宇等一批高新技术企业“军团”效应，人口和产业效应日益明显。根据郑州港区官方网站对《郑州航空港经济综合实验区总体规划（2014~2040）》进行批前公示。根据规划，未来郑州港区总面积将达到368平方公里，到2040年常住人口达260万。人口资源丰裕，进一步带来区域商业、居住氛围的提速繁荣。

配图：瀚海.航城项目规划图一景

结合郑州航空港区的区位分析，港区不止是港区的港区，但就小范围概念上来说，港区也是新郑、开封尉氏、中牟、许昌、周口的港区。在那一篇《买房，任性的周口人》的文字里，特别写到有一条机西高速，由周口（西华）直达郑州港区机场，很快，很便达！

目前，港区地产开发也呈现出区域集中度与规模性。万科、永威、瀚海等知名地产商在港区都有项目开发。绿地、和昌、建业、招商、远洋等相继进入。2018年，建业、招商等企业相继在南港拿地，根据拿地情况分析，楼面价已经攀升为5500左右。2019年入市的几个项目中，均价也达到了一万元左右。

相对郑东新区，港区尤其是南港区域楼价处于价格洼地。据介绍，在郑州周边房价都已过万的行情下，南港房价相对性价比高，与郑州周边区域房价相比有较大差距，与北港区域也有明显的价格优势。

另一方面，南港的人气氛围与区域环境也在有了较大提升。从出入南港和附近的商登高速及园博园站车流情况分析，南港区域人车流量明显，正在成为大郑州未来的又一潜力片区。

另据介绍，郑州航空港区由最初的新郑机场片区，正在成为大郑州城区发展的一个不容忽视的重要区域，规划面积由最初的数平方公里，发展到目前的400多平方公里，潜力之大，势头之猛，日新月异，有目共睹。

配图：大郑州轨道交通规划图

其中，交通资源是港区最大的优势之一（此话题以后将在“交通与房地产”公众号平台着重介绍）。地铁2号线规划联结港区，规划在建的中西部最大的会展中心在南港选址，高铁南站在南港建站，南港稳步快跑，全港全盘联动，产业融通发力，资源点面互动，大区域与细分区域优化发展齐头并进。

随着南港发展和常住人口的增多，南港片区的多种生活配套得以完善兴建，辖区内有港区一小、一中、郑州人民医院和港区合作的港区第一人民医院等等。地产开发项目也越来越多，早期在此地购房置业的业主，每天都在感受到身边的变化，还有日臻完善的市政配套带来的服务与便捷。

在已经进驻南港的房企中，瀚海开发的瀚海.航城项目可以说是较为大家关注的一个热点项目。小编踩盘时收到的资料显示，瀚海.航城项目规划占地1700亩，建筑面积300万方，紧挨园博园东南侧，规划的13号线和16号线支线交汇于此。加上开发商瀚海擅于对项目的新潮前卫的设计风格（相信此前不少人都已经对其在郑州东区开发的瀚海晴宇项目设计风格有所领略、震撼），瀚海.航城项目自然吸引了购房者的青睐和关注。

配图：市场关注的瀚海.航城项目效果图

小编踩盘了解到，瀚海.航城紧邻约5970亩园博园，漫享休闲、娱乐、健身、游览为一体的园林山水盛宴。园博园总规划分为A、B、C三个区域规划建设。项目周边约1920亩农业公园、东湖公园、梅河体育公园等10大主题公园环绕，富氧宜居。小清河、南水北调两大城市生态水系蜿蜒，南侧紧邻约500亩滨水运动公园，三面环水，动静皆宜，以自然之大美，拥抱水韵盛境，悠享自然的馈赠。成为项目值得推荐的重要一点因素。

配图：瀚海.航城项目效果图

本期分享南港项目案例

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瀚海.航城

产品类型：高层、商业

开发商：河南瀚海港汇置业有限公司

楼盘地址：港区荆州路、思存路处

楼盘户型：2室户型、3室户型、4室户型等

配图：瀚海.航城7期部分户型图赏析

物业公司：河南山水物业管理有限公司

周边标志景物：近距港区国际会展中心，规划总占地2450亩，为中西部最大的会展中心；近距离园博园。

开发商简介：河南较有实力与知名度的开发商，总部位于河南郑州。目前项目多集中在郑州，在郑东新区、郑州市区及港区等热点区域均建成或在建开发项目，建筑风格的个性化业界有名。

配图：瀚海.航城项目效果图展示

瀚海.航城有关项目展示页显示，瀚海·航城项目及周边规划有2所小学、2所初中、多所幼儿园等构筑3-18岁全龄教育体系，让孩子在家门口即享优质教育，浸润书香童年。周边郑州一中、英迪国际学校、外国语学校、郑州六中、北大附中、遵大路中学、实验小学、育人国际学校等学府环伺，教育资源汇聚。

以本期踩盘的瀚海·航城项目为例，展示页显示其周边规划引进大型疗养机构，打造全龄医养社区。周边医疗资源丰富，郑州第一人民医院、郑州市中医院、郑州中医骨科医院等医院环聚，全方位护航家人健康。

商业配套方面，社区10万方潮流商业，以“休闲社交、便民服务、儿童创意教育、万国风情主题MALL”为核心，规划大型商场、综合超市、体验式商业街等配套，繁华商业与世界时尚同步，足不出户尽享精彩生活。周边沃金商业广场成熟即享，奢享都市潮流风尚。

配图：瀚海.航城项目效果图

项目方介绍，瀚海·航城7期风华新推，户型设计上，规划有200㎡的平墅大宅，一梯一户，四开间朝南设计， 客厅和卧室连接约8米超宽大阳台，IMAX级巨幕视野，主卧带步入式衣帽间和干湿分离卫生间，五星级套房享受。建面约90—160㎡的宽境雅居，三开间朝南设计，客厅带曲线阳台，北向同样有阳台，主卧飘窗设计，增加使用面积。户户规划大型景观阳台，可随心栽种绿植，将绿意延入居室，层层绿植覆盖，垂直向上而生，形成纵向空间里的垂直生态鲜氧系统，隔尘降噪净霾，改善空气质量，打造人与自然、植物、及小动物们和谐相处的栖居地。项目被不少购房者和业界推崇为港南区域内的标志性居住项目。

配图：瀚海.航城项目效果图

从规划资料上看，瀚海航城项目为大体量、大社区，基于新开发区域的原因，户型、容积率相对优越。小区内部规划的学校、医疗单位、商业中心等教育、医疗、商业配套情况，详细情况购房者可前往瀚海.航城项目售楼部咨询。

值得一提的是，郑州南龙湖区域也是郑州房地产市场最为关注的热点区域之一。近年来，在航空港区的规划发展影响辐射下，南龙湖受益匪浅，发力迅猛，有研究者把南龙湖区域作为郑州航空港区域的一个版块进行推介，提出南龙湖板块是港区的互动包容部分，港区不仅是郑州的港区，也是河南的港区和全国、全世界的港区。

郑州的城区发展或许有一定的参考与借鉴意义：

15年前，郑州中州大道以东现在的郑东新区还是庄稼地；

10年前，郑州南龙湖区域还是庄稼地；

5年前，港区大多数区域还是庄稼地；

1年前，港区房价6000元/平的楼盘还不少；

2018年11月，港区房价大多已在8000元以上；

2019年8月，港区将开盘的瀚海.航城7期房价值得期待......

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配图：瀚海.航城版位图

打开郑州交通规划图，注意到地铁2号线、规划地铁9号线、13号线、16号线、17号线通往港区。规划地铁13号线、16号支线交会于大铁府站（项目内部），仅一站之隔的地铁2号线南延线（规划中）、11号线（规划中）等6条地铁线环绕，快速接驳郑州主城区......

郑州向南！港区向南！与时间赛跑！眼光向前！

转自“楼市豫报”，授权头条号首发。