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所谓“模拟拆迁”是指拆迁方在取得行政许可前，与房屋产权人协商拆迁，并签订模拟拆迁协议的活动。客观来讲，它是将“先决定，后签约”的传统模式人为调整成了“先签约，后决定”的模拟形式。在明律师认为这是对拆迁补偿法定程序的实质性变动，其合法性问题有待探讨。
作为国有土地上房屋拆迁的一种“创新”实施程序，模拟拆迁最大的特点在于：
1.在司法实践中，这种操作已经得到法院裁判的普遍性认可，在旧城区改造与棚户区改造等项目中运用的比较多。
2.“模拟拆迁”的程序并无法律层面的依据，多散见于地方政府规章等较低层级的规范性文件之中。
3.没有完全按照法律规定的程序进行，未经行政许可而预备实施的活动。
4.签约速度快，签约率高，有助于项目的推进落实。
5.以“少数服从多数”的比例确定，模拟拆迁的预签补偿协议是否转化为正式的方案与协议。
拆迁方的工作人员在尚未由区政府依法作出拆迁决定的情况下，先组织开展预签附生效条件的拆迁补偿协议。在了解到被拆迁人的意愿、对补偿的预期要求后，进一步就具体拆迁细节进行协商，最后签订拆迁补偿协议。表面上看，模拟拆迁是把要不要拆迁的权利交给了被拆迁人，实际上这可能是在变相征求意见。
当签约的被拆迁人达成一定比例后，模拟拆迁的预签补偿协议即自动生效，区政府方可作出拆迁征收决定。值得注意的是，模拟拆迁过程中可能会掺杂着各种名目的“早搬迁早签约”的政策性奖励金，且奖励数额可能在几万到十几万不等，如遇到这种情况，被拆迁人要知道“羊毛出在羊身上”，因此，需要警惕拆迁方以模拟拆迁的名义有意压低拆迁补偿。
另外，在拆迁工程中，虽然要尊重多数人意愿，但不能以牺牲少数人的权利为提前。被拆迁人不能因短期利益驱使，同意模拟拆迁，最终导致个别未签约的被拆迁人像“靶子”一样被孤立。
第一，在签订模拟拆迁等相关法律文书时，若不知如何应对，最好及时请教专业律师帮忙，避免签订不合理，不透明，损害自身利益的协议。
第二，及时去当地政府的官网查询本地关于模拟拆迁的政策，依照当地政策与自己所遇情况作出对比，避免拆迁方为降低拆迁成本而压低补偿。
第三，切忌盲目跟风凑热闹，警惕奖励金诱惑陷阱。
第四，具体签订模拟协议时，①协议上应注明“拟签约”，甚至可以在签字处注明：“这是演戏无法律效力”；②协议上应约定违约责任等内容，可以避免后续纠纷；③不可轻易交出房本原件，尽量提交房本的彩色复印件；④认真阅读协议中的格式条款，对于疑问处寻求解释并标注清楚，在协议易被更改之处多按手印；⑤保留一份协议原件，警惕拆迁方以盖章名义一并收走，并检查确保协议无改动。
第五，要明确“未签约的少数人”的法定救济渠道。对于超过签约期限，仍旧没有签字的被拆迁人，拆迁方必须依法作出拆迁补偿决定，或者责令交出土地决定，按照法定的程序进行补偿。坚决保障少数人针对拆迁方“促签”“强拆”等行为申请复议、提起诉讼以及举报监督的权利。
