频繁暴雷的长租公寓行业,魔方生活有何自信IPO

频繁暴雷的长租公寓行业,魔方生活有何自信IPO

首页休闲益智流动魔方更新时间:2024-06-23

此前在2021年,蛋壳公寓在纽交所仅待了445天后,就被后者宣布暂停其交易、并启动退市程序。而面临同样命运的还有曾成为“长租公寓第一股”的青客公寓,在纳斯达克上市三年后,有债权人向法院申请对其进行*清算,但该公司已无可供执行财产。

事实上,自2020年开始,长租公寓领域就频繁出现“爆雷”事件,诸如友客公寓、巢客公寓、岚越公寓等参与者尽数倒在了资金链上。不过在此前遭遇频繁爆雷、沉寂了近2年后,日前一家长租公寓企业再次走向了IPO的关口。

9月26日,长租公寓服务平台魔方生活向港交所递交招股书,如果其能够顺利通过聆讯、并上市,也将成为在港股IPO的第一家长租公寓运营商。对此有分析师指出,魔方生活如果能成功上市,或将为整个长租公寓赛道再次敲开资本市场的大门。

魔方生活与已退市的蛋壳公寓,究竟有何不同

根据魔方生活公布的招股书显示,其于2009年开始在南京发展集中式长租公寓,截至2022年6月30日已在26座城市经营着7.6万余间在营公寓。根据弗若斯特沙利文公布的信息显示,以去年年底在营公寓数量计算,魔方生活目前在独立的集中式长租公寓运营商中排名第一。

而魔方生活目前在营公寓数量排名前列,在很大程度上要得益于2021年其直营公寓和加盟管理、第三方托管公寓数量的大幅上升。其中,其直营公寓从2020年底的3.1万增至2021年底的5万,加盟管理、第三方托管公寓则从2020年底的7000增至2021年底的2.5万。显然,魔方生活近两年明显加快了业务扩张的步伐。

不过在营收方面,直营公寓依旧占魔方生活收入的绝大部分。自2019至2021年、以及及2022年上半年,其收入分别为9.47亿元、9.49亿元、14.71亿元及8.50亿元,毛利率超过80%。其中来自直营公寓的收入分别为9.11亿元、9.13亿元、13.90亿元、8.09亿元。同时除了2020年净亏损2.31亿元外,其2019年、2021年的净利润分别为6355万元、2.95亿元,净利润率也从2019年的6.7%上升至2021的20.1%。

但值得注意的是,今年上半年魔方生活的净利润仅41万元,在招股书称主要是受到疫情的影响。这显然多少也展现了长租公寓背后的风险,由于魔方生活大多数公寓的租户都未签订长期租约,遭遇市场环境变化时所导致的房屋空置率上升,势必就会影响到营收。因此在一些业内人士看来,无论“集中式”还是“分散式”的模式,长租公寓这一模式都需要面对现金流、资金链的问题。

而魔方生活没有像蛋壳公寓、青客公寓那样陷入资金困境,或许一个重要原因,是由于其体量并“没有想象中那么大”。据官方公布的财报显示,2017年至2019年,蛋壳运营的房源数量大幅上涨十倍,从5.2万增至43.83万,然而房屋出租率却从2017年的85.8%下降至2019年的76.7%。

在业绩方面,蛋壳公寓也曾出现“营收得越多亏得越多”的趋势。其营收从2017年的6.57亿元增至2019年的71.29亿元,净亏损也相应的从2.72亿元增至34.35亿元。此外蛋壳公寓的高额负债也在不断蚕食着利润,在2017年至2019年期间,其有息负债就从2017年9.37亿元增至2019年的52.23亿元。

由此不难发现,诸多参与者在看到长租公寓赛道的巨大市场需求、并进入其中的同时,也与共享单车赛道一样走上了烧钱扩张的不归路。更何况,分散型长租公寓运营商更多是与个人业主合作,与业主的关系也几乎是时刻影响着这一“二房东挣差价”的生意。

而从魔方生活目前的房源来看,其6成以上是与机构业主签订的长期整租协议,其余则是与个人业主签订租期有长有短的房源。在可持续及抗通胀方面,集中式长租公寓显然要优于分散式。另一方面,“集中式”也意味着在房屋统一改造、标准化运营等方面有着一定的优势,也因此能够进一步降低运营成本。

尽管已连续盈利,但魔方生活暂时还无法高枕无忧

然而伴随着魔方生活扩张速度的加快,同样也出现了“增收不增利”的情况。首先,从直营公寓的单间房月均租金来看,从2019年至2022年,白领公寓的价格大致在2964-3077元之间浮动,价格保持稳定、但出租率却有所降低。截至2022年6月30日的6个月里,魔方生活整体的出租率为82.4%。

尽管在招股书中,魔方生活方面强调“流动资金足以令我们顺利度过较长的不确定时期”,但其借款规模同样大幅上升、且短期偿债压力口较大。在截至今年6月的23.15亿元的未偿还计息债务中,一年内或按要求应偿的有10.49亿元,一年以上但两年内应偿还的为10.05亿元,而其目前现金及银行结余则仅为6.92亿元。

这似乎也表明,长租公寓这一需要大量资本投入的行业,就算运营效率再高、抗风险能力再强,各参与者未来的增长仍很难离开“杠杆”来确保现金流的稳定。正如相关业内人士的观点,虽然魔方生活已实现连续盈利,但仍不能说明其完全跑通了这一模式,短期内可能依旧会受到市场环境的影响,所以从长远来看,还依旧需要在规模和效率上有所突破。

因此对于魔方生活来说,或许不仅要在收房改造等核心业务上投入更多资源,还需从此前“高收低租、长收短付”这一模式吸取经验,避免现金流承压,进而陷于低毛利、难盈利的境况。

不过从总体上来看,相比于青客公寓和蛋壳公寓,魔方生活凭借着精细化运营和稳健的扩张速度,已率先实现盈利。而在融资方面,魔方生活此前共进行过13次融资,在最近一次的E 轮融资后,其投后估值也达到了76.02亿港元,不过其背后的控股*也正是曾多次向其融资的华平投资,目前华平投资合计持有魔方生活53.96%的股份。

从魔方生活如今寻求上市这一举动来看,无论是获得资本市场的更多支持,还是对于未来业务扩张,显然都是一件利大于弊的事情,而这或许也将能为长租公寓赛道带来更多的信心。

如今在长租公寓赛道,还有个不可忽视的参与者

此外在这一招股书中显示,目前集中式长租公寓运营商的前五名中,有三家都有地产开发商的背景。据了解,目前最大的当属万科泊寓、其次是龙湖冠寓,两者市场份额分别为6.2%、4.1%。而根据万科方面披露的2022上半年报显示,泊寓的营收为14.8亿元、同比增长12.3%,出租率为94%、续租率为56%。

据了解,万科泊寓目前只有两种模式,一种是盘活自有资产的重资产模式,另一种则是以“泊寓”品牌探索与第三方合作的轻资产模式。显然,比起要去找房源的魔方生活,地产开放商在这一方面有着天然的优势,那就是对于空闲房源的精准把控,以及在租房成本方面的优势。

不过万科、龙湖等地产公司所能够提供的房源同样也相对有限,目前充其量也不过占整个长租公寓市场份额的11.6%,算上市场份额达3%的魔方生活,也只有不超过15%。而国内租赁公寓市场极为分散的特性,也使得机构化长租公寓渗透率仅为7.4%,这也就意味着,无论是地产开发商还是独立的长租公寓运营商,依旧还前路漫漫。

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