如果看一下国家统计局最近公布的全国70城房价数据，我们可以看到，房价下跌最明显的城市主要是深圳和厦门。但是除了这两个城市以外，在房价下跌的城市名单中，我的家乡金华是属于出现频率相对高的城市。金华当前楼市正进入挤掉房价泡沫的阶段，对其分析其实可以引申到全国很多地级市的楼市。
去年下半年，金华楼市步入降温通道。图/视觉中国
金华进入到降温周期中
历史上金华房价也有过几轮明显的上涨。尤其是此前2011年全国推出限购政策的时候，浙江省的管控政策属于最严厉的。金华也处于此类限购的行列之中。当时最严厉的时候，包括金华下面的县级市永康也是限购的，可以看得出当时房价炒作得厉害。
后来金华楼市表现还是相对平静的，这种平静大概处于2014年-2016年，金华房价总体上还是可控的。而到了2016年第四季度市场就变得比较疯狂，这一点在国家统计局的数据中也可以得到印证。当时金华房价指数涨幅甚至超过了1%，个别月份高达1.7%、1.9%。类似房价过快上涨的现象，其实全国很多地级市，或者说三四线城市也是存在的。
房地产市场的平静则出现在2018年下半年。这个时候主要有两个信号。第一、当时全国各地棚改政策调整的说法很多，尤其是房价上涨过快的城市基本上都会改革货币化安置的政策。第二、当时金华房价也冲到了一个高位，很多项目均价都是1.8万元/平方米左右，在金华本地人看来，这个均价其实是非常高了。即便是一些环沪周边的城市，也还没有冲高到均价1.8万元/平方米。
所以后续市场的降温态势是比较明显的。这里要和厦门做个对比，厦门是属于这一轮楼市泡沫破裂最大的城市，或者说降温最明显的城市。而金华其实也和厦门差不多。比如说2018年11月厦门新建商品住宅价格指数跌幅为0.5%，全国跌幅最大。而金华和温州、天津新建商品住宅价格指数跌幅为0.3%，属于跌幅并列第二大的城市。2018年12月份，金华也是属于跌幅第二大的城市。所以说当前金华楼市的走向是很清晰的，基本上进入到了降温的周期中。
金华三大热点板块受到购房人青睐
这一轮楼市运行中，到金华购房的人群，依然是本地人为主。当然这里提到的“本地人”主要有两种，一是小概念的，即原先金华县的购房者，一个是大概念的金华市购房者，尤其是指义乌等地的投资客。相对来说，金华还是属于一个区域性的城市，而非全国性的房地产投资城市。而从楼市的交易热点来看，主要是以下几个板块。
第一个是住宅区最为密集的湖海塘板块。其规划也是不错的，这个板块，即便是没有到过金华的，看这个名字也差不多可以猜想到相应的规划了。从全国来看，这倒有点类似长沙梅溪湖、无锡滨湖新区等区域了。此类区域是金华相对密集的住宅交易板块，当然这中间有部分是动迁安置房。对于此类区域，过去有过大涨，但是从楼市本身来说，过多追捧自然景观概念，往往也不靠谱。
第二个则是多湖金融区。这个区域过去表现很一般，好多年前只有孤零零的一个楼盘，名为“三江国际花园”。但是这两年“丑小鸭变白天鹅”，尤其是万达广场开业以后，此类区域的规划明显改善，甚至2018年还出现了地价高于房价的地王拍卖现象。此类区域房价还是比较高，不过由于产业和商业基础好，所以后劲还是很强的。
第三个则是金义都市区。这个区域位于金华金东区和义乌市的交界，大体上是几个乡镇的整合，包括含香、孝顺、傅村等。这个地方能够成为房地产的热点板块，和产业定位有密切关系。这里可以引用一个排行，2018年全国快递业发送规模的城市排行中，广州是排第一的，第二就是金华，而类似上海北京等都排在金华后面。为什么金华作为一个地级市，这个业务这么发达呢？原因是周边的义乌商贸业发达，同时金义都市区有类似阿里巴巴菜鸟网络等基地。所以此类区域也成为这两年我们金华人购房的重点板块。
未来金华楼市还有成长机会
这一波楼市降温，自然使得我们金华人会比较关心接下来的楼市。当然实际上有一点需要客观说，房价即便是下跌，也不见得会跌到哪里。很多所谓的下跌，说白了，其实是过去上涨过快了，现在进入到了一个良性的调整过程中。尤其是类似地级市一般超过均价1.5万元/平方米，往往就和房价收入比等指标不匹配了，自然会有下跌的可能。既然说是正常的调整，那么我们金华人也不需要有太多的担心。
未来金华楼市走势如何？我们需要善于发现楼市中的规律，这个是很关键的一点。实际上谈到金华，我们可以对浙江省嘉兴和浙江省金华做个对比。这两个城市有什么本质区别呢？其实区别是很大的。嘉兴即便是楼市下跌，但是因为其和上海的位置比较接近，接轨上海的空间很大，所以价格随时是有机会反弹的。但是金华不一样，本身不是全国性的城市，当地楼市接盘的主力也主要是本地人。这个时候就不能高估本地的消化能力。若是能够认识到这些内容，那么对于楼市来说，后续的走势就更容易把握和判断了。
当然，楼市从大周期和大范围的角度看，未来总是成长的机会会更大一点。这个是城市未来的成长逻辑。金华未来几年将有机会承担杭州亚运会部分赛事，这是一个很大的亮点。虽然我们也承认运动赛事概念其实是有点虚的，其在楼市成长中的影响并没有预期的大。但是也确实需要客观看到，未来此类赛事可以带来基础设施的改进，本身具有较好的意义，这些都是后续楼市长线投资可以重点关注的内容。
囗 严跃进（易居研究院智库中心研究总监）
编辑 武新 校对 范锦春
