作为任天堂最为著名的吉祥物，马里奥不仅被世界各地的玩家们所熟知，而且任天堂更是以他为主角制作了数十款不同类型的游戏作品，可谓是牌面十足。然而，与胆大果敢个哥哥不同，作为马里奥弟弟的路易吉却生性胆小，而且在多数游戏中都是作为配角出场，人气自然没有哥哥马里奥来得高，甚至没有多少人认识他。不过在这款以路易吉为主角的游戏《路易吉洋楼3》中，路易吉一反常态，再度上演了一场无惧救援，在满是幽灵的度假大楼中，迎战席卷回归的害羞幽灵王与它的一众鬼灵精怪。
《路易吉洋楼3》可以说这是一款轻松诙谐的游戏，说是惊吓其实更像是逗乐。敌人虽是幽灵，但它们仿佛在捉弄人般发起的胡闹式攻击，让人觉得傻的可爱，反而倒是机关陷阱的恶意让人不敢恭维。随着楼层提高事件复杂程度也随着提升（未必是随楼层提升难度），而每一层楼不尽相同的主题性与装潢风格，可以说真的是将整个主题乐园的规格浓缩成了一座高耸入云的摩天大楼，并且目标便是直指最高层，挑战盘踞塔顶的不祥恶灵。但这并不是什么恐惧与癫狂的禁忌之塔，而是闹鬼塔般的益智冒险。
作品中路易吉对抗幽灵的武器是一台吸尘器，这可不是普通的吸尘器，它不仅有极强的吹气吸气功能，还可以用自带的闪光灯闪瞎幽灵、暗灯光可以让隐藏在画中的物体显形，甚至可以制造出一团黏液化身路易吉的替身——傀易吉，来帮助本体破解重重陷阱与阻碍。这个傀易吉本身就是个不定型黏液，能穿透栏杆游走水管，挤出管内的阻塞物并且无限召唤。在单人游戏中是作为可切换角色，并且能在维持转换前角色的动作下，达成双角色协力，而在双人游戏中则是作为2P角色。
此作的核心是解谜与探索，战斗仍然像一场解谜。由于面对的是幽灵，因此幽灵利用着附身与灵动、干扰甚至是驱动物体攻击是在所难免的。所以这些幽灵就仿佛挂着各式各样的盔甲，而击倒它们则必须想尽办法撬开它们身上的锁头，才有可能进入核心，用闪光灯让它们失去行动能力，再以幽灵吸尘器一网打尽。解谜与探索就是在各式各样的楼房中，从中解析阻碍与问题，发觉问题并且掌握工具的对应解法。所以困难是循序渐进的，有时是领悟问题，而有时则是在配合自己身上的钥匙时无法掌握关键。有时可能得从更宽阔的范围着手，或者是搜寻忽略的要点，一如暗光灯的显影作用，能让隐藏的物体重现。另一方面还有吸盘与吸尘挂锁配合的抛甩，让动作更多样，同时也变相增加了解谜的难度，所以有时就会发生就算想破头也想不到自己漏了哪个环节的情况。
活泼胆怯却又生动十足的路易吉，配合着他时不时的惊吓与恐惧张望，尤其特写于电梯镜头，更加丰富了这位角色的性格。另一方面，又有一只可爱又调皮的幽灵犬承担了某些时期的关键解谜，而后在黄金狗骨头的引诱下，还能帮助路易吉不断续命。这只淘气犬虽然没能成为主力，但也仍在关键中英勇救援，成为路易吉最大的靠山。整款游戏靠着吸尘器的互动，将整栋大楼能吸走的东西通通一网打尽。从物品到小动物，强大吸力仿佛像工业风扇般将各类物品吸入或吹散，将钱财与杂物吞入口，再加上吸盘大搞破坏，这是在试图让一切一尘不染还是破坏成一物不留？
故事主线十分王道，简而言之就是历经重重阻碍打败敌人，拯救兄弟伙伴与公主，并且击败复仇心切的害羞幽灵王，一改在马里奥故事中的样貌，这位BOSS将拥有更多的力量来摧残路易吉。不过在那之前，路易吉面对的是吃下了下一楼层的电梯按钮的楼层BOSS，以及各式各样的楼层关卡。这就像一场按钮争霸战，虽然目标是夺回电梯按钮，但总免不了一场与BOSS的恶战。有的战斗惊心动魄险恶无比，有的战斗看起来又打又闹，而有时战斗霎时间落幕，正当兴头未消麻烦事却接连上来。在这些征伐中，有时也有温情的时刻，例如第八层中的BOSS强诺兹，他只是想让路易吉帮其完成电影拍摄，并没有想要加害于路易吉的想法。
这些机关与机制的配合，让每一层都像各自独立的章节，有时这些章节会穿插进而混合。例如捣蛋的三尾怪猫会冷不防地抢走电梯按钮，逃窜至先前的楼层，玩家只能又得回过头配合它闹上一回。在固定视角的环境中，游戏进行的视野更像是以房间镜头捕捉人物，让他在以人物为主的移动方式配合角色为主的方位转移，有时会感觉这种操作有点变扭。
可能是适性关系，在主要的光照与吸尘操作上，玩家很容易就可以拿捏，但是在吸盘为主的瞄准射击上，这种方位控制就势必得配合辅助射击让功能完善。毕竟是以房间镜头为主，虽说有辅助瞄准线，但也能感觉到在这种视野空间中，精准射击是有很大局限性的。这套视角系统刻意地显现出自己的主轴与互动方式，从某方面来说这强化了互动与精细度，呈现的互动效果也很好拿捏，玩家很好掌握这种一览无遗的空间感，却也同时偶会被捉弄或是因此忽略一项解谜关键。
整体来说《路易吉洋楼3》的游戏体验相当亲切，它并没有像马里奥那种穿梭世界击败库巴的辽阔国度，舞台只是一间闹鬼的普通洋楼。虽然仍是有些不切实际，但比起光怪陆离的远行，洋楼房间中各种熟悉的布景，也别有一番生活剧的味道。
