杭州师范大学中共党史党建研究中心副主任、历史系教授周东华在梳理近代杭州市政档案时，发现了两批史料价值极高之近代杭州房地产权交易契约。第一批为杭州善会善堂地契档案，总数约400件，所载内容绝大部分为房地产权“绝卖”契约，时间跨度前可溯自乾隆八年，后到民国期间，涵盖了整个近代。这批新见“绝卖”契约所呈现的内容，对了解近代杭州土地产权交易中之“随俗找贴”惯例、“断绝找贴”（“断杜”）契约凭证和产权“馈赠与置换”问题，助益颇大。第二批档案系日本驻杭州领事馆保管文书，由满铁上海事务局抄录，刊载大量有关清末与民国年间杭州房屋产权租赁“契约”样式及案例，大大丰富了对近代杭州房地产权交易中之产权“租赁”问题的认识。周东华以近代杭州房地产权交易契约中所反映之史实为个案，对明清以来江南地区房地产权交易的诸问题做了探讨，文章原题《民间执业，全以契券为凭”：近代杭州房地产权交易“契约”拾遗》，载《15世纪以来长三角地区社会变迁与转型》，本文系文章内容的选摘。经授权，澎湃新闻转载，注释从略。
民国时期的杭州西湖
曾任清两广总督的刘坤一尝言：“凡遇民间将田地房屋契据投税之时，必须细心验阅。如有牵涉洋人字样，即详细查明，妥为办理，毋稍疏忽。”鸦片战争后中国社会进入一个李鸿章称为“三千年未有之大变局时期”，条约体系逐渐确立，使得华洋共处成为社会常态。具体到房地产权交易上，外国人凭籍条约特权在华购置房地、经营商业，遂为合法，从而使得近代中国房地产权交易“契约”不可避免地出现“牵涉洋人”之问题。
近代华洋房地产权租赁法规，源自1844年中美《望厦条约》第17条，其内载明：“合众国民人在五港口贸易，或久居，或暂住，均准其租赁民房，或租地自行建楼，并设立医院、礼拜堂及殡葬之处。”根据“一体均沾”原则，美国在中国取得之“租赁民房或租地自行建楼”之权，为其他国家所仿效，此条规定也就成为近代中国华洋房地产权交易合法化之开端。必须强调的是，该条约载明华洋房地产权交易限于“租赁民房或租地自行建楼”之“租”而不准其“买”，故在1846年时，当法国天主教传教士顾铎德欲购买宁波府鄞县百姓周承添、韩永丰自愿“售卖、不欲出租”之房屋时，宁绍台道麟桂饬谕“奉定该夷贸易章程，止准租赁民房，不准价买”，故麟桂“复饬该府等向周承添、韩永丰议定屋价钱一千一百千文，立契交割，由该道衙门管业，租给咈夷居住。议定每年租价钱三十千文，由顾铎德按年呈缴，写立合约，存卷作据，每年地粮亦由该道衙门捐廉完纳”。可见，鸦片战争后，清政府对华洋房地产权交易问题，有相当严格之规定，演绎出“租而不卖”之准则。
第二次鸦片战争结束后，法国迫使中国签订了中法《北京条约》，其第6条内有“任法国传教士在各省租买田地，建造自便”一句。从政府规范角度看，此条规定突破了此前“限租”之规定，允许外国人“买田地，建造自便”。实际上，外国人虽然在中国取得了购买房地产权之权限，但在实际执行过程中，各地仍奉行“租而不卖”的准则。对此，英国传教士宓克尝言：“教士买地盖屋权利，中法约中，乃有专条。至他国则用利益均沾之例。民间将地私卖洋人，乡邻闻知，即令悔议，即守土官宰，亦藉口百端，不肯即以此项授受注册。”例如，1876 年，传教士在台湾观察到当地官吏在街头鸣锣警告民众：“无论何者，有将房屋转卖于外国人为产者，处以火刑。”政府公告亦声明：“租赁土地和建造教堂系条约所准，各地必须允许他们租造自便。”由此可见，纵然外国人能够凭借条约特权在华“租买田地，建造自便”，但中国人却始终坚持在力所能及之范围将洋人在华之房地产权权利局限在“租而不卖”之内。杭州的情况也基本如此。
新见日本领事馆保管文书中，有一份题为《省城房东议定外国人租屋公约》的文书，对 1911 年前后之杭州房屋产权租赁关系，做了非常详细之规范，约称：
第一条：本公约所认房东得将内地房屋租与外国人者，其外国人须具下列资格：（一）中国官署所雇聘之人员；（二）中国学堂、工厂聘请之教习或艺师；（三）各国领事馆及领事馆之随从员役；（四）各国教会教士、医士（以会为凭证，系慈善事业不涉营利者为限）；
第二条，凡合格之外国人需租房屋，应由房东责成其职业之各主任或公正中保人，将租屋人之国籍、姓名、年龄、职业及眷属、仆役人口，开单加盖（印）记，交与房东为凭，并须于租约上签押；
第三条，订立正副租约，正约文交房东、副约交租户，退租后即行撤销；
第四条：订租时，房东应将正副租约送由杭州商务总会查验盖戳，并照录一份，转移巡警局备案，退租后仍由房东即行量请撤销，其属于拱宸分会者，照此办理；
第五条：租约内容应载明下列各款：（一）租户之国籍、姓名、职业、房东及中保人之姓名、职业、住所；（二）房屋之坐落、间数、门牌号数及一切附属物者，若系空地，须注明四至丈尺；（三）每月或每年租金若干，有无雅筑、小租及租金支付之方法；（四）租赁期限可由房东意见，不必预定，若两面协议，亦得酌定期间（但不得逾两年之久）；（五）只供居住，不作开设行栈及其他营利之用；（六）自己居住，不得转租及分租他人；（七）房东如将屋典卖或别有正用，可以随时退租，但要须先一个月前知照租户；（八）租户欠租两月以上，房东即可随时退租；（九）房屋如须条改添造，应告知房东酌办，租户不得擅自兴工。（十）其余两面特别一定，不背公约，原各款；
第六条，租约上议定期限者，房东应预向住户声明，如期满续租，须于一个月前知照，其重订租约时，房东仍照第四条办理，其不不愿续租，而租户或有强迫情事，亦得报明商会，呈诉于巡警总局；
第七条，本公约发布后，如有房东私将房屋细予外国人，不照公约、不报商会，一经查明确实，公同议罚；如租户系不合格之外国人，弁勒会由房东退租；
第八条，本公约发布后，如有本国人民出名租赁房屋，希图蒙混使用者，房东事前不知可于发见后报明商会，呈请惩治，倘有房东扶同徇隐者，有人告知商会，一经查明确定，即移请地方严行究办。仍勒会由房东退租；
第九条：本公约公同订定，呈官宣布，凡省城内外所有房东，均应遵守，以全公益。
从这份公约可知，在清末杭州市政自治期间，杭州商会作为民间规范房地产权交易之机构，负有规范房屋租赁责任，该商会协同杭城房东所议定之外国人房屋租赁公约，明确规定了享受杭城市民房屋租赁资格之外国人必须以从事非营利性行业为目的，屋主即华人房东享有较外国人更多之权力，可视为对华人利益之保护，避免洋华争利。公约确实表明晚清以降中国社会对外国人租赁房地问题之一贯态度，即尽量局限于“租而不卖”范围内。
民国肇始，政局纷乱，政府虽有自治之议，但往往流于形式或半途夭折，故时人称：“民国以来，一切悉照旧章，并无改革。”此种状况一直延续到1928年南京国民政府建立为止。1928年7月12日，国民政府内政部会同外交、司法等部联合拟定《内地外国教会租用土地房屋暂行章程》，内含7条，分别为：
第一条：凡外国教会在内地设立教会医院或学校，而为该国与中国条约所许可者，得以教会名义租用土地，建造或租买房屋；第二条：外国教会在内地租用土地建造或租买房屋，应服从中国现行及将来制定之法令及课税；第三条：外国教会在内地租用土地建造或租买房屋，须由业主与教会会同承报该管官署核准，其契约方为有效；第四条：外国教会在内地租用土地建造或租买房屋，其面积越过必要之范围者，该管官署不得核准；第五条：外国教会在内地租用土地或租买房屋，查出有作收益或营业之用者，该管官署得禁止之或撤销其租买；第六条：本暂行章程施行前外国教会在内地已占用之土地及房屋，应向该管官署补行呈报。倘其土地系属绝买者，以用租权论；第七条：本暂行章程自公布日实行。
稍微分析这份章程，即可明了南京国民政府虽然在文书内载明允许外国人在华“租用”或“租买”房地，但其核心思想仍然没有脱离“租而不卖”之惯例，第六条所谓外国人在 1928年之前“绝买”之房地，亦须按“永租权论”，足资证明。南京国民政府除了颁布暂行章程规范华洋房地产权租赁外，更于1937 年颁布《外国教会永租土地契式》，进一步规范华洋房地产权租赁问题。该永租土地契式如下：
立出租土地人某 ××，系某（省市县保村人），兹以所有某地方土地一段（如有房屋间数式样，应均列入）计 × 亩 × 分 × 厘 × 毫，勘明东至某界、西至某界、南至某界、北至某界，凭中人某某说定租价若干元，由出租人、承租人会同呈准当地主管官署，依内地《外国教会租用土地房屋暂行章程》，永租于某国某教会建筑教堂或作使用。教会不以此项土地作受益及营业之用。此项租地所有应缴之一切课税由承租人照章完纳。将来承租人不需用此项土地时，得转移于其他有约国教会人作传教之用或转让于中国之人民，其地上之建筑物应一并移转，原出租人不负收回之责。双方皆出情愿，特立契为据。
中华民国 年 月
出租人：××（印）
承租人：××（印）
中 人：××（印）
由此份契约可知，自1844年中美《望厦条约》规定准许外国人租赁房地以来，无论法律规定作何变更，中国社会有关华洋房地产权交易之基本准则是一以贯之的，即“租而不卖”。那么，以“租”为核心之华洋房地产权交易之契约或文书样式为何呢？日本驻杭州领事馆保管文书向我们详细揭示了这个问题的答案。
一般而言，华洋之间之房地产权交易，大致可分为“租地造屋契约”“房屋租约”“租地契约”“租借契约”和“租地契约”“分租合同”等六种，其“契约”样式如下：
1. 租地造屋据式：
立租地据 ×××，今因需造房屋，特挽中人 ××× 说合，租到某处基地一方，坐落某县某地方，计地 × 亩 × 分 × 厘 × 毫，三面议定，每年 / 月租洋 × 元正，按月交付，不得延 O，欠，以 O 年为期，自租定之后，即日酌定式样，自建房屋，地主不得干涉。期满后如愿续租（或将房屋拆卸及结价并归地主）以及租金仍照原数（或须增减等情临时邀同原中再行商议），恐后无凭，立此租地据存照。
中华民国年 月 日
立租地据人 ××× 印
中人：××× 印
2. 房屋产权租约
立租约 ××，今挽中租到某县某地方坐东朝南墙门某处房屋几进共几间，三面言定，计押租洋几元，每月租洋几元，过闰减半，按照阴历每月终付租，绝不拖欠，所有产上门窗板壁，一应俱全。另立收租租折一扣，恐后无凭，立此租约存照。
民国年阴历月日
立租约 ×× 印
见中 ×× 印
代笔 ×× 印
3. 租屋合同
立租屋合同：主（中央旅馆）、客（林 ××），今有坐落新市场英士街地第七号坐南朝北平屋据此出租与林 ×× 居住，其房屋间数及装折列后。三面言定，租赁年按月租金大洋十六元 O，再当预付保证金二十元正（但特约者不在此限），退租之日，一方照原装折交屋，一方返还保证金，按月房租另立租折收取，不得拖欠，自订租以后，双方均应遵照杭县市房屋租赁规则同理，立此租屋合同，各执一纸有照。
中华民国二十七年十一月十五日
房东：中央旅馆
房客：林 ××
保证人：顾 ××、王 ××
4. 立租借契约
承租人：东棉洋行代表岛田，以下简称甲方；出租人：恒兴协花厂代表秦坤琯，以下简称乙方。兹因甲方向乙方租借杭州金刚寺巷十四号乙方原有轧厂全部厂基、房屋、机器、生财及营业权等，开始经营轧棉事业。双方订完条件如下：一、乙方将全部轧棉机三十二部，柴油发动机一部，代包木架机一部，及全部厂基、办事室、生财等供给甲方使用；二、租金每年法币四十元正，令六月、十二月两次照付。由乙方另出收据为凭；三、乙方轧厂之建筑物，甲方应爱护使用，但因天灾人祸及战事爆发而人力不能抗拒者，甲方不负赔偿责任。若遇上述事件发生以致不能工作营业，甲方也不负租金之义务；四、乙方全部机器、房屋、厂基之保险，须由甲方负债；五、乙方对于第三者，债务干系，由乙方自行处理，与甲方无涉；六、租期定为三年，自民国二十九年九月一日起至民国三十二年八月底止；七、本契约由双方签订之日起即生效。在租借期内，互应遵守订正条件，不得异言。欲后有凭，立此租借契约，一式两纸，各执一纸在照。
中华民国 29 年 9 月 1 日立契约
承租人：东棉花采式会社岛田秀雄（印）
出租人恒兴协秦坤琯（印）
5. 租地契约据
今因正用营业，租到吴 ×× 先生名下空地半亩，地址在上兴忠巷二十二号，当时双方议定期限一年，每月租金十元正。先付后用，不得有误。立此租地契约据为证，二纸各执一纸存照。
民国二十八年四月八日
立租契约人：吴 ××（印）
立租人：横尾松之助（印）
6. 分租合同
分租人蒋 ××、受租人尾崎 ××，今请中保分租到仁和路九十二号门牌市房一间，三面言明，每月租金洋十元正，限租六个月为期。当立合同时前付租金十元，以后每月底支付，恐后无凭立新合同。——民国二十七年（昭和十三年）七月一日，立合同人蒋 ××（印）、尾崎××（印）
上述六种民国时期杭城华洋房地产权“租赁”契约，一方面向我们进一步展示了晚清以降杭城房地产权“租赁”中“涉及洋人”时确立的“租而不卖”准则；另一方面告诉我们民国时期杭城存在相当活跃之华洋房地租赁现象，并且政府对此有比较规范之规定。《租地造屋据式》显示，业主将土地“管业权”出租后，任凭承租人“管业”，承租人甚至可以在承租而来之土地上造屋，形成新的“产权”，从而使得都市房地产权如明清江南田地租赁中普遍存在之“一田二主”现象一样，出现了“一地二业二权”现象，业主拥有对出租房地之“产权”；承租人拥有在承租地上新盖房屋之“产权”。故当租赁关系结束后，业主收回土地之“管业权”，其基地上所盖房屋之“产权”，承租人可自行决定处理方式，“拆卸及结价并归地主”。可见，租赁关系终结后，承租方与出租人须拆解“一地二业二权”之产权归属，方可终结租赁关系，保护了租赁双方各自之利益。
应该说，《租地造屋据式》文书所提出之“一地二业二权”现象，在“押典”房地文书中，亦有体现。如：押典房屋契式——立出押/典房屋人某某，今因正用，愿将祖遗（自置）空屋一所，共计楼上楼下几进几间，坐落某县某地某街某字号，随同另开装折，单挽中说合，出押/典与某府暂行营业，时值估计，议定押/典价洋几百几十元正。其洋如数收足，几年为限，限内任由典主自住或转租他人营业。住家逐年房屋上小修归押 /典主自费移、改、修听便。期满取赎，须照原装摺归还，若有倒塌、大修，邀中估价，出押/典人认贴一半修费。钱粮仍归出押/典人完纳。凭中三面议定，各无翻悔。倘有房族人等出面滋扰，概由出押 / 典人自理，不涉典主之事。限满如欲接押/典，邀中再议，不愿接押/典，原价赎回，不得各有异言。恐后无凭，立此出押/典房屋契存照。计交老契一纸、户摺一纸、装摺单一纸。——中华民国年月日，立押 / 典房屋契人：某某（印）
该份《押典房屋》文书内载明“由典主自住或转租他人营业”，承认“一屋二业二权”为合法。
《房屋产权租约》《租房合同》和《分租合同》，虽然同为房屋租赁文书，但其包含内容，实际上各有侧重。《房屋产权租约》明确注明“房屋产权”之出租，故出租人并不局限承租人租得“产权”后作何用处，任凭“管业”；《租房合同》则明确注明承租人租的房屋“管业权”后，只能“自住”，不得用以营利目的；《分租合同》则充分表明了民国杭城房屋产权租赁的丰富多彩。如果综合上述三份租房文书可以推断，签订《房屋产权租约》合同得到“房屋产权”后，可以与他人签订《租房合同》或《分租合同》，成为二房东，因为此系“管业权”之一。
至于物业《租借契约》，非但向我们展示了民国时期杭州房地产权“整体出租”之概况，尤为重要的是，它告诉了我们抗日战争时期日本商人如何借势欺压华商，掠夺华商利润之史实。合同签订时间为1940年，从合约内容看，出租方（华人）与承租方（日人）并未处于对等地位，显然系日方借势倾轧国人之不平等合约。因为合同内有两点可证明此点：第一，租金价格过低，中方出租的是包括厂房、机器设备和原料（即“全部轧棉机三十二部，柴油发动机一部，代包木架机一部，及全部厂基、办事室、生财等”）在内的整体产业之产权，而获得之年租金仅仅为“法币四十元正”，相当于“半石大米”（约80斤）之价值。第二，合同内载明“因天灾人祸及战事爆发而人力不能抗拒者，甲方不负赔偿责任。若遇上述事件发生以致不能工作营业，甲方也不负租金之义务”一条，又是日本商人强迫华商签订之不平等条款。因为签订合约之 1940 年，正值抗日战争最艰难之年代，日军在中国大地四处点燃战火，故因“战事爆发”而日商“不负租金之义务”，显然系对华商利益之掠夺。
综合而言，近代以来洋房地产权租赁活动频繁，中国方面所形成之“租而不卖”准则，向我们展示了半殖民地状态下房地产权租赁关系背后隐藏之民族主义情感。华洋共处争利之时，晚清已降之中国，亦未如原先想象那般无能，保华人利益，维护国权，显然也是晚清政府和国民政府所努力促进之事。《省城房东议定外国人租屋公约》则显示了社会对维护自身利益，张扬国权之努力。即便在抗日战争期间，日本商人强迫华商签订不平等租赁合同，亦未曾打破“租而不卖”之准则，亦可见民族主义之存在与伸张。
