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没有想不到，只有不敢想！
近日，创世纪第一套法拍房正式上线。约130㎡的房子，四室两厅，两房南两房北，楼层属于中等。
从法拍网站提供的照片看，房子没有入住过的痕迹，处于交付后的原始状态。
因为涉刑，这套房子的起拍价只有1元。不过，评估价却高达1162万元。
折算下来，评估单价给了近9万/㎡。
难怪有网友说，这不是明摆着成为“反向指标”的命嘛！
02
一般来说，当法拍最终成交价高于评估价时，会被视作正向指标。
去年杭州法拍最火热的时候，几乎100%的网红次新盘，都能拍出正向溢价。
正向指标，反过来又会影响该小区的二手房价，从而造成一个正向循环。同样，当法拍房成为反向指标时，道理也差不多。
那么，9万这个价格到底有多夸张？
手边买房数据显示，今年8月，同面积段有一套二手房成交，中楼层，单价为61939元/㎡。
再往前，7月也有一套成交，高楼层，单价87256元/㎡。
网传的类似房源价格
我统计了一下手边买房的数据，自去年底交付以来，整个创世纪，这个面积段的房子一共成交过24套。
平均成交单价为：64968元/㎡。
当然，因为有部分房源存在做低网签价的可能，这个价格与实际成交均价会略有误差。
同时，就在最近，在某中介朋友圈里，我也曾看到过类似户型出售。
高楼层，全款980万就能拿下，折合单价7万6。
虽然不知道这套房源最后有没有成交，但至少表明，市场上有比这套法拍房，便宜不少的二手房。
03
横向比较，就在8月底，同为奥体三兄弟之一的时代奥城，刚刚也进行了首次法拍。
虽然报名人数高达63人，叫价超过100次，最终成交价也远远高于评估价，但折算下来，单价只有8.5万/㎡。
况且，那套时代奥城还带一个车位。按50万算，刨去车位的单价只有8万1。
都是三兄弟的成员，时代奥城首套法拍房的评估单价为4万6，差不多只有创世纪这套的一半。
这不禁让人感叹，法拍房的评估价到底是怎么来的？
一位专职从事法拍评估的人士表示，一般来说，主要是参考小区及周边的二手房价。明显高的肯定不行（事实上，起拍或评估价过高，造成流拍还是要降价再拍）。
比市场价低的，如果经过被执行人的确认，也可以拍卖。
在实际操作中，他们碰到过类似案例。有的标的物（比如房子），只要以较低的评估价，就能覆盖所欠的债务。
这个时候，把评估价定得低一些，有利于拍卖的顺利举行。
而一旦价格比较低，吸引了大量参与拍卖的人，拍卖过程中反而容易因为情绪上头而一路叫价，最终拍出一个出乎意料的价格。
具体到创世纪，二手房签约价最高有超过9万/㎡的，所以给这个评估价只能说把预期打满了。
04
除了创世纪，位于申花板块的金茂悦府，近日也将迎来首套法拍房。
约138㎡，同样1元起拍，评估价为879万，折合单价约6万4。
金茂悦府也就是黄龙金茂悦，是金茂在杭州的第一个项目。2014年首开后，曾创造了8开8罄的纪录。
手边买房数据显示，金茂悦府整体换手较少，今年以来总共成交只有11套。
其中，120㎡以上的大户型只成交了4套，单价最高的，接近6万。
申花是杭州豪宅的新高地，从目前情况看，这套房子的人气较高。
最近杭州的法拍市场，整体趋冷的态势非常明显，但偶而也不乏像时代奥城这样在逆市中闪光的搅局者。
这套创世纪，究竟是猪队友还是神助攻，不管你怎么看，反正我下注前者。
