“我属于那种天选的水逆之子，这半年都没有安稳过。”最近，自如的租客胡栎，正不得不面对今年以来的第三次搬家，“好像一个皮球一样，被踢到另一个地方再到另一个地方”。
第一次，因租房合同自然到期，房东与自如解约而无法续租；第二次，在入住第二天发现阳台下水道声音过大而提出换租，协商后争取到“三天无理由换租”，只能在半天内继续找合适的房源签约，在第三天完成搬家。而这一次，刚缴纳完第二季度房租的她，被自如管家告知“房东毁约”，以一个月租金为赔付额度，要求在30天内搬离。
“租客普遍是弱势的，搬家、换房子、维权的成本都更高。”北京中闻（杭州）律师事务所律师王雨琦评价，房东现在也遇到麻烦。
4月5日，袁欣收到了一则来自自如管家的短信，书面通知房源解除事项。由于袁欣没有回复，4月10日，解约管家在催促中表示，“如果您不想沟通，就不跟您这边协商了，发起单方面解约”。谈及解约原因，对方表示系房子存在亏损，“我们正在批量解约”。
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房东与平台的“拉锯战”
在北京市顺义区有一套房屋的袁欣，自2016年以来一直与自如保持着合作关系，最近一次房屋租赁合同续约的合同生效期为2023年5月至2027年9月。“一个月前，我同意了自如延长一个月房屋空置期的要求，现在是第二次变动。”她说。
最近，管家在短信中提出了解约，表示解约办理期间将暂停支付租金，在解约日统一结算房屋占用费用、违约金、水电燃气费、服务质量保证金，具体解约交割日期则将另行书面告知。
随后，她与解约管家开始了为期3天的沟通：自如提出，在协商解约的情形下，以两个月的租金为额支付违约金，袁欣无须退回配置装修折旧费，但需退回服务质量保证金；袁欣则认为，由于自如是违约方，不应提出任何赔偿费用的要求。
据了解，去年11月至今年2月，租约快到期的“省心租”模式房东陆续接到电话，协商内容包括下降租金、延长空置期和租赁模式变化等，若无法达成一致，则可能导致被动提前解约或到期不再续约的结果。
位于上海的房东陈原，其租赁合同还有一年才到期，2月份接到电话后，在他的坚持下，租约维持了原状。此后，他持续参与着社交媒体平台的讨论。
陈原所在的几百人群聊中，遭遇相似情况的业主互相分享经历，商量应对策略。从社交媒体发帖情况看，今年3月下旬以来，直接解约引发了房东与平台的矛盾。
“这个月，我们解约名单上有1000多个，都在等着解约，早点确认还能早点收到违约金。”一位解约专员向一位房东说。
陈原告诉《中国新闻周刊》，当前群聊中被要求解约的房东也以“省心租”模式为主，集中于上海、北京两地，也有南京、杭州等城市。
前自如管家郑楠表示，解约是一种常态化的经营现象，公司在空置率高、经营不善的城市会大面积与业主谈解约，此次在北京、上海出现则是首次。“发生这样的事，最难做的是一线工作人员，夹在租客、房东、公司之间，里外不是人。”他感叹。
据媒体报道，在蛋壳爆雷的2020年，克而瑞数据显示，这一年有超过84家散租式长租公寓爆雷。全行业寒冬下，以解约房源的方式舒缓资金压力，也是当时自如控制成本的方式之一。
当前，自如共在全国10个一线、新一线城市布局。自如“2023业主开放日”公布数据显示，2022年，托管期业主约35万、在租自如客约130万，入住率超90％。关于企业当前经营状况、租房业务调整情况及原因等问题，自如方面未向《中国新闻周刊》作出回复。
“租客、房东和自如之间的协议，是市场化、法治化下的履约行为，其中包括了因为市场租金变动、平台承受能力下降而不得不解约的客观性。”广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉评价道，“关键在于解约发生时三方各自的权利、义务和责任要履行到位，比如提前告知，押金和租金退回，未到期合同要对受损方进行赔偿等。”
“他们催得急，我也没有多少心力硬刚到底。”4月13日，袁欣和自如完成了协商解约，在她的极力争取下，扣除服务质量保证金后最终拿到了约一个半月租金的赔付。另有一位北京房东则表示，自如未经自己同意直接在平台解约，他拟以诉讼的手段要求平台继续履约。
在租赁纠纷中，维权成本最高、性价比较低的诉讼往往是维权的最后一步。北京华资律师事务所律师张洪嘉表示，在诉讼之前，还有投诉、举报两种方式，然而均需满足一定要件：投诉往往会因一方不同意调解而终止；举报则需要对经营中存在的违法违规问题举证。“大多数情况下，房东和平台间的纠纷本质是经济问题，并不一定适用。”他说。
长租模式面临挑战
谈及自如解约的原因，多位受访专家认为，主要是受到市场环境影响。
“前期收房规模较大，租金较高，但近期市场租金下滑较为明显，加上租客对自如等高品质、高租金的产品支付能力下降，导致企业不得不采取这种举动。”李宇嘉分析。
关注长租公寓行业的分析师周楚告诉《中国新闻周刊》，宏观环境变化、地产周期叠加收入预期变化，令长租公寓这种生意模式面临很大挑战。
“租金、空置率、租期是影响一间房子收益的三大核心变量。”房地产研究机构空·白研究院创始人杨现领分析道，从需求侧看，近三年来，大部分的租赁运营机构都遇到了三个较为清楚的冲击——租金下降、空置率上升、租房周期更为不确定。
“一方面，当蓝领、中低端白领的就业及收入受影响。一线城市定位单间均价超过2500元的产品，其出租率必然会下降。另一方面，灵活就业现象大量出现，灵活用工、合同工、兼职工等非正式工作的特点，导致租户的收入不确定，也影响了住房需求。这种不确定性也提高了租赁机构的重新获客成本。”他解释道。
诸葛数据研究中心监测数据显示，2024年3月，全国大中城市租金挂牌均价为35.14元/平方米/月，环比下降0.26％，同比下跌0.62％，春节后租房需求缓慢释放并未对租金产生拉动的预期效果。从在租房源看，3月全国大中城市租赁市场在租房源量环比下降26.37％，同比上涨9.91％。
其中，一、二线城市房源量较去年同期明显上升，使其租金水平呈持续性下滑态势。3月，一线城市平均租金为84.86元/平方米/月，环比下跌0.66％，同比下跌3.18％；二线城市平均租金为31.21元/平方米/月，环比下跌0.25％，同比下跌0.49％；租金均价环比已分别下滑7个月和6个月。
杨现领表示，实际上，自如等租赁运营机构的房源在整体租赁市场中的占比很少。“以北京为例，大约有280万套房子处于租赁状态，其中约有一半为房东直租和普租。在另一半处于管理状态的房源中，‘二房东’模式占据了其中的绝大部分，仅有少部分是自如等具有管理性质的租赁服务机构。”他说。
“经过三年的调整，租赁市场的供需结构、生态体系处于一个非常敏感的状态。”杨现领表示，租赁运营机构面临的另一半挑战来自于供给侧，随着保障性租赁住房等功能性住房加速流入市场，租赁运营机构会受到冲击。
中指研究院《2024中国住房租赁企业研究报告》指出，2021年至今，租赁市场进入高质量发展期，截至2023年底，保租房已筹集573万套（间），计划完成率达66％，地方国企系长租企业规模快速扩大。
报告显示，“十四五”后，保租房的筹集规模将明显缩小，租赁市场将进入存量整合阶段。在下一阶段，更多的个人房源有望转为机构房源，推动租赁市场机构化率上升，市场竞争将更为激烈。
基于上述背景，受访专家均表示，在市场转弱的过程中，对于企业来说，最重要的是“想办法活下去”。“如果企业在很危险的边缘，必须要调整，不调整得快一些、坚决一些，未来面临的压力会更大。市场的良性发展，需要保住这些长租公寓企业。”一位行业资深研究人士说道。
周楚对《中国新闻周刊》表示，长租公寓的模式“很辛苦”，“要和房东租客双边进行谈判，要维护房子，算账要算得很细致”，与此同时，经营风险也存在滞后性。
在他看来，经营风险的滞后性，指的是租金下调、空置期变长等影响不一定会在短期显现，而是在一段时间后，例如空置期不断增加，才反映到企业经营状况中。“这时就需要看企业的模型设计和风险偏好，是断臂求生，还是规模优先？是靠解决已有或潜在的风险，还是靠模式创新来新增收益？”
“企业原来通过整个合约期内的盈利模型做计算，所以即使先垫付了几个月空置期的租金，但结合多种条件，整个周期计算下来还是可以挣钱的。结果可能现在各种参数发生了变化，企业可以选择主动调整风险偏好。”周楚说。
“过山车”后如何“甩包袱”？
长江商学院案例研究中心高级研究员王小龙在2023年4月完成的自如案例研究中，访谈了多位自如高管。自如团队认为，品质、规模、资金链、产业链、品牌，是长租行业竞争力的五大要素。
在自如CEO熊林眼中，长租行业过去几年经历了“过山车”式的发展轨迹。2016年前后，伴随着大量资本进入，行业公司通过融资大肆收房，甚至“高进低出”，长租行业迅速产生泡沫；2020年前后，蛋壳公寓爆雷、疫情影响两大罕见而剧烈的动因，租房生意出现了调整机会，自如也在这时持续讨论着商业模式的更迭。
2020年，作为蛋壳当时最大的竞争对手，自如在11月底高调宣布并购贝客青年精品公寓，将其涉及7座城市的53个集中式公寓，共计超5000套房源收入囊中。
“早年间重资产模式的运营，令当前的房源成本仍然较高，以至出现了问题，是企业当前普遍面临的压力。”易居研究院研究总监严跃进告诉《中国新闻周刊》，“对此，资产模式要发生变化，说白了就是要‘甩包袱’。”
从投资模式来看，住房租赁行业有重、中、轻资产三种模式，三种模式因资金投入规模、收益稳定性不同，风险、收益依次降低。中指研究院《报告》指出，近年来，民企主要通过轻资产输出承接租赁管理业务。
“首先要考虑竞争环境的改变，其次要有利于自身资产负债表的改善，同时又能在商业模式上说得通。”基于上述考虑，2021年，自如在收房端推出新模式“增益租”，与此前的“省心租”相对应。尽管收房难度更大，截至2023年10月，“增益租”模式房源已累计近20万间。
“增益租”指的是，房东根据自如提供的设计方案签订装修合同，承担装修费用；房东和自如根据估价系统，约定基准租金；装修完成且空气检测达标后，自如支付基准租金的80％~90％；一年后，按比例与房东分享“保底租金”外的租金。
“新模式下，自如以包含装修、风险承担、营销、租务处理、保洁维修等服务性收入为主，不再获取资产性收入。在与房东的利益共同体中，自如从‘持有物业’变为‘提供服务’，经营风险大幅下降。”王小龙分析道。
自如此前表示，“省心租”模式下签约的业主，续签时可在两种模式间进行选择；对于其他业主，则只提供“增益租”模式。
“在供给短缺、单间需求量增加显著的时代，‘N 1出租’并从中获益的商业模式跑通了。随后，金融杠杆扩大导致供给增加，长租公寓迎来局部爆雷和疫情的过渡期。刚刚消化了这个问题，又迎来第三个阶段——经济周期调整和国家主导的保障房供应体系入场，整个租赁运营行业实际上完全进入了一个新的周期。”杨现领表示。
“在新的周期下，风险高度不确定，企业要寻找一种更‘轻’的方式来渡过这个危机。”他说。
“近两年的贬值，房子从所谓‘香饽饽’变成了‘烫手山芋’，对企业来讲，背后就会产生出很多财务风险、债务风险，就可能会产生一些纠纷。”严跃进补充道。
4月7日，天眼查显示，北京自如住房租赁有限公司发生工商变更，注册资本由约30.6亿人民币增至约40.6亿人民币，增幅约32.7％。此前，自如曾于2018年计划在美国上市，因“甲醛门”事件搁浅；2023年3月，再次启动港交所上市计划，后续也暂无音讯。
在前自如管家郑楠的回忆中，“压缩成本”是近年来的一大趋势，“2019年以来，薪资一降再降，工作强度增加，需要面对各种租客和房东的问题。除了裁员以外，员工流动性也很高。”而另一位前自如管家表示，管家的本质是销售，薪资与签单挂钩，为入住率负责，也容易导致灰色行为。
“有时候真的焦头烂额。服务业本来就难，人少、困难的时候，我曾经一个人最多负责过700个租客，加班和单休是常态。”郑楠说。周楚表示，在租赁运营市场，机构需要依靠价格低且充沛的人力资源，才能处理如此多的琐事和变化。
据李宇嘉预测，在未来，因为管理成本的问题，分散式公寓可能会式微；而基于打造租赁社区、提高规模化效应、提高坪效等方面优势，集中式公寓将会备受重视。
“资产模式方面，建议企业关注市场上放出来的大量资产包，判断哪些价格更低，以降低收房成本；另外，要关注租客需求的变化、政策扶持的变化，例如对产业园区、轨道周边、企事业单位存量用地和物业盘活等。”他建议。
谈及自如模式的未来，周楚表示乐观，“环境变化是企业家眼中的机会和壁垒。毕竟品牌和体系已经建立，模型也能计算清楚。‘增益租’已经实现了模式的改变，市场环境的压力下，或能促进与房东端的沟通”。
还有更好选择吗？
告别了自如及其“省心模式”的租客和房东，都需要面向新的选择。
急于将房子租出去的袁欣，对比贝壳省心租、我爱我家相寓的轻托管模式后发现，托管最大的便利在于找客源，但房东仍然需要承担空置期、房屋维护等代价。而选择找到租户直租后，她也发现，直租合同中需要捋清的条款细节很多，房东需要事无巨细地负责。
“中介机构提供居间服务，能够让租客和房东更好地双方匹配。虽然也存在不规范的地方，但其意义和价值在于，中介提供了降低双方成本的一种解决方案，即租客自己找房子的成本和房东直租房子的成本。”张洪嘉表示。
在王雨琦的从业经验中，普通的中介机构，往往会存在责任划分不明确、平台强势、租赁前未披露真实房屋情况、租客与房东发生纠纷时隐身等问题，“黑中介”现象也屡见不鲜。
而在直租的情形下，房东和租客都需要直面“租房摩擦成本”难题。
位于北京的小红书房东直租社群发起者“友爱的老高”告诉《中国新闻周刊》，若选择直租小程序如“暖房”，则存在需要缴纳推广费、电话号码强制暴露、房源和租客量少等问题；若使用抖音、小红书、豆瓣等社交媒体推广，需要投入大量学习和时间成本。“全网目前还没有好用的房东直租平台。”为此，他目前运营管理了8个北京直租分群，以及15个按照区位分类的群聊。
如果选择直租，租客也需要过滤不良中介和租房信息不透明的情况。在房东与租客之间的诉讼案例，王雨琦处理最多的情况有甲醛房，房屋格局与此前沟通不一致，因漏水、设施过于陈旧、隔壁装修无法居住，房屋存在产权纠纷等各种“日常摩擦”。张洪嘉表示，作为弱势方的租户，在选房子、签约、居住过程、退租退押金等过程中，都需要注意维护自己的权益。
而在自如模式下，租赁运营平台介入后，房东和租户的签约方都是平台，出现了无法与平台协调解决的纠纷后，起诉的对象也是平台。王雨琦评价，“这种情况下，维权者常有明显的无所适从感，不知道具体向哪个部门反映，拨打12345后也不能确定实际效果，很多时候都是在碰运气。
2022年9月和2023年2月，《北京市住房租赁条例》《上海市租房租赁条例》分别正式施行，均对住房租赁企业主体登记、房源信息发布、合同登记备案以及资金监管等提出要求，保障租户的资金安全。今年3月，深圳也发布住房租赁新规，明确提出规范“二房东”、住房租赁资金监管、防止“房中房”、规范房源信息发布等内容。
“政府需要制定相关规则，建立能够受理投诉、追偿损失的渠道，并做到信息公开透明。”李宇嘉建议道，“同时，因为政府监管资源有限，行业自律更重要。”
在市场整体偏冷和供需结构变化之下，“租房摩擦成本”却越来越高。降低这种频发的摩擦，或需要机构、房东、租客等多主体以及社会共识一起推动。“对于租赁运营机构来说，调整商业模式以适应市场环境；对于房东和租客，经历了一场‘对抗’后，或也会形成新的观念和共识，在收益、成本和风险之间的平衡中作选择。”张洪嘉说。
（文中陈原、郑楠、周楚为化名）
发于2024.4.29总第1138期《中国新闻周刊》杂志
杂志标题：自如解约房东背后
记者：王诗涵
编辑：闵杰
