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美国次贷危机的时候,为了让泡沫更持久一点,解除金融管制,利用《社区再投资法》,无限放宽信贷标准,向买不起房的边缘小人物“0首付”,发放贷款。银行再将这部分信贷打包出售给证券机构。证券机构引入担保公司,担保这批证券不会亏钱,一番操作以后,再联合评级机构给这些垃圾债券打上AAAA级的信用评级,再出售给全世界。
最终引发了世界级的金融海啸!
[ 一 ]从2015-至今,本轮中国的房价上涨已经持续到了第八年。
从下表可以看出,我国政府牢牢吸取了美国次贷危机经验,从各方面强监管,根源上预防地产泡沫。
然而2021年,地产行业还是迎来了意想不到的雷声轰轰。
楼市不可能一直翻倍,不然就是真的泡沫化了。而在这个浪潮里,谁快速占有了市场,保有话语权,就可以在接下来的低潮中,对小房企进行兼并,成为龙头。
“先做大,再做强”。听着似乎也没有毛病。
2010年我国房地产行业的毛利率达到了55.26%。
——数据来源:2011年《住宅绿皮书》
而到了2021年,最优秀的房企利润也只能做到1%-2%。一般来说房企的董事会、投资人对利润率是有要求的——基本要求维持在15%以上。2%的利润率意味着一旦经营环节出现任何瑕疵问题,开发商将面临亏损。
即便如此房企们依然疯狂拿地。
房地产是金融密集的行业,业内疯狂地讲着456高周转、IRR等等术语。以至于,写到这里,我们要换一个角度来解析了——从金融的角度出发看问题。
[ 二 ]现有世界是美元主导的世界,人民币一直以来面临着升值的压力。
短期内人民币升值对个人来讲是有好处的,例如外国的留学生们,学费生活费压力会减轻,买奢侈品更便宜。
但长期来讲,是不利的。在我国未完成产业升级之前,目前的基本盘就是制造业。人民币升值会导致生产成本增加、出口的货品不再物美价廉。于是就会有一大部分的产业外迁到了东南亚等地,使得国内的就业岗位减少,经济受损,国家实力削弱。
我们必须要明确:在完成产业彻底升级之前,人民币不能升值。
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所以才有了这样一波房地产热潮:那么多汇集的国内外资金,不能进入股市,股市的流动性太强了,一旦投机盛行,会瞬间收割走优质企业未来数十年的利润,甚至于*,人民倾家荡产。
它只能进入地产。虽然今天我们抱怨地产价格上涨,导致店铺租金上涨,经营困难。但是楼市这个传导链条,从预售到二手房交易平均至少在五年以上,能给我们宝贵的喘息机会。
听起来像饮鸠止渴,但实在是别无他选——我们的高新产业在国际上面对着群狼环伺、围追堵截,至少还需要十年以上的时间进行培育。
图为:华为大公主孟晚舟被拘禁,左脚上带着电子脚镣
很多普通的百姓如同房企一样也被席卷在这个时代潮流里:加入楼市,去抓住时机投机,快速买入再抛售赚钱,以保证自己那点可怜的积蓄不会莫名其妙地一文不值。
一场与时间赛跑的游戏,就这样悄悄开始了。
[ 三 ]其实早在2019年疫情给了房企们当头一喝,他们已经预知了即将面临的结局:房价不可能无限再上涨,借来的钱总归是要还的。
疫情等属于不可抗力因素,大可不必如此担忧:联系债主们商议展期即可。
然而除了*操的多元化,拆分上市融资等行为以外,这样一个谎言披着疫情的皮开始了:他们将镰刀挥向了普罗大众。
这把镰刀就是:企业内部理财——年化高达8%-12%。
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就如同美国的金融机构和地产商们曾绑架政府实行购房补贴、退税政策一样。我们的房企也曾试图绑架过政府。
几乎所有的暴雷都是从员工理财逾期兑付或美元债违约拉开序幕的。
图为恒大2020年9月的求救信:请政府帮一把,不然会引发系统性金融风险
类似的求救信建业、融创等都发过。政府当局的态度是非常明确的:
1、推进银行方的三条红线政策;
2、房企全年拿地金额不得超过上一年度销售额的30%;
3、......
种种力量下,最终促使了2021年5月,一场来自地产商们心照不宣的土拍热潮。
房地产有句术语:长期看人口,中期看金融,短期看土地。
土拍热潮给了人们空前绝后的信心:人们相信这是政府给的信号,他们相信开发商与政府的关系,相信开发商专业的预判。
实际上这仍然不过是一个与时间赛跑的小把戏。
图为:电影《美人鱼》,拍摄于2016年2月8日
[ 四 ]很多人都认为政府过度的强监管误伤了许多本来经营良好的房企。
政策难免会误伤,但是社会主义运转的机制毋庸置疑是保护绝大部分人的。一旦被人知道政府会买单,那么这些房企们只会躺平等着政府无息/低息借钱还债。
实际上这些年无数的房屋质量问题,也能透露出房企躺平的姿态。
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当局政府熟知人性,铁血的手腕让所有人最终相信:
1、如果房企不积极自救,那么有可能面临更糟糕的结局。参考海航**案例即可知:企业**;董事长陈峰、首席执行官谭向东因涉嫌违法犯罪,被采取强制措施。
2、不给外资任何出逃机会:前文已经提到过人民币面临升值预期,大量外资涌入国内蛰伏等待良机。虽然美元债的利息很低,换了以后重新再发债,企业的现金流依然可以维持运转,但——谁能保证,还债以后,还能不能续债?
所以可以看到部分房企例如——奥园官宣躺平:美元债我不还了。
3、休想让政府买单。许多金融掮客们在12月以后纷纷表示:市面上的城投债又变多了。
是的,政府选择发债给国企,让国企去并购这些资金困难的房企们。虽然这里可能又会有其他的隐患,但总体而言是一个很好的选择,在必要的时候,国家可以直接令这些国企消化完已有的项目,退出房地产市场。
4、接下来才是稳定预期了:一方面要打压投机行为,一方面又不能让民众彻底失去信心。于是便约谈开发商以及部分国企,积极推介土地——调高部分区域限价,甚至拿出绝版地块吸引报名。
总体而言,2021年第三次土拍结果还是不错的。
时至今日,绝大部分杭州人民还是坚信:是的!炒房最好的时代已经过去了。未来房价也不会大涨了。但是,房地产依然会有小幅度的上涨空间。买它,不怕亏!
[ 五 ]这是一篇口水文,如果有机会再向大家详细地聊一聊次贷危机、人民币升值,以及房企的融资构成,深入探讨为何强监管下,房企依然踏上了暴雷之路。我们该如何吸取教训不走老路。
最后是写给作为普通人的你和我:
2021年我们经历了太多猝不及防的变革:教培行业的消失、地产行业的暴雷。
请不要惊慌,未来一定会是更好的时代!
就像部落时代——奴隶制时代——封建社会——现代化社会的进化。
所以,不要害怕!
学会拥抱这些变化吧!
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