今天这篇文章是交易架构系列专题文章的第二篇，主讲资产收购的交易架构，重点、难点的分析。
关于资产转让，之前我讲过资产转让包括法拍、在建工程转让两种主要的形式。本文主要以在建工程为例，进行讲解。
在建工程转让的交易达成，需要满足两个前提条件：一是土地合法取得，已经缴清全部的土地出让金以及滞纳金，土地已经完成国土证的办理。二是商住用地需要满足达到25%的开发强度要求，至于这25%的标准是怎样，一般是按项目的财务报表认定，不含土地金额。但是每个地区的政府执行标准不同，需要到当地国土部门咨询。法拍项目的交易，以法院裁判书为依据，一般不需要强制满足前述两个条件。因此，本文中讲的资产收购，指的主要是在建工程这种较为常见的方式。
资产收购交易架构要点：
1、已经开盘并公开预售的项目，若有实质的购房者的，因为购房者在权属关系上，已经是属于项目的业主，项目的部分物权在购房者手中。根据物权法的相关规定，项目转让必须取得已经签约购房者总数的三分之二以上同意，并且获得公证处公证，此为根据物权法规定。
2、如果一个项目内，有多宗土地，这个25%的投资强度怎么界定？是按照每一宗地都满足25%的强度，还是所有地块的总投资额满足25%就可以呢？规定投资强度的《城市房地产管理法》，并没有给出具体的解释。这个问题目前各个地区的做法差距很大，大家在实操中有很大的操作空间，尽量争取按有利于自己的交易方案去向国土局申请。我曾经就操作过一个在建工程转让项目，同一项目有4宗土地的，其中一宗已经竣工，最终造成了按四个地块总的投资额满足25%的情形，完成了在建工程转让。
3、关于划拨土地的交易问题，虽然这类项目现在比较少见，但还是需要讲一下。划拨类土地，原则上不得改变原有的用途，使用权归属，一般需要获得当地政府的审批同意，并且需要补交土地出让金。如果需要改变土地性质，较为常见的是，要经过政府收储再统一经过招拍挂出让，当然这基本上也就没你收购方什么事了。
4、垫资及风险把控。在建工程转让项目，不管是基于投资强度不满25%还是解决债务问题，大概率会遇到垫资的问题。基于此问题，有三种情况需要区别对待：
一是项目投资强度不足25%，但土地方有资金可以垫资修建，基于锁定项目的考虑，可以先行签订收购协议，支付一定金额的定金，待项目开发至25%的投资强度时，再进行交易。
二是项目投资强度不足25%，土地方无法垫资修建，需要收购方进行直接的借款，对全程资金监管，做到专款专用。待项目开发至25%的投资强度时，再进行交易。
三是项目投资强度不足25%，土地方无法垫资修建，收购方可以进行委托贷款，贷款专项用于项目的开发建设。待项目开发至25%的投资强度时，再进行交易。但是目前委贷基本上都不怎么用了，大多还是直接借款为主。
其中第二和第三种情况，基于资金安全的考虑，需要被收购方将印章、资料证照进行共管，并且将土地抵押，股权质押给收购方，如有必要还可要求土地方提供其他财产担保措施。为方便收购方后期接手后进行开发建设，项目的建设施工需提前约定妥当，按照收购方修改后的施工图进行，或者调整后的方案进行。施工的全过程，可以由收购方派驻工程人员，全程监管，具体进度款的支付，由收购方监督进行。
收购方在前期垫付的款项，在后期交易交款计算时，可以抵扣掉一部分前期投入的在建工程成本，然后再补足剩下的在建工程价款，以及项目交易对价转让款。
5、转让对价地计算问题。在建工程转让交易形式，价格的构成包括两个方面，一是土地使用权本身的价值，二是项目拿地至今投入的开发成本。
这其中的价格，是按实际发生的进行评估。为了避免出现价值认定上的不一致，出现重大分歧的，一般由双方共同委托独立的第三方资产评估公司，对项目的价值进行客观公正的评估。
6、税费约定。在建工程转让，被收购方涉及增值税、土地增值、企业所得税、印花税，收购方涉及契税和印花税。被收购方的税负较重，需要提前进行税负的分担划分，如果由收购方代为支付相关税款的，需要在后期交易价款中进行抵扣。
在项目开发中涉及的大量增值税、土增税、所得税的票据，需要进行详细的列举并附上清单。对遗失的票据，是否由被收购方补全或者相应进行交易支付金额抵扣，需要约定清晰。对票据上的金额，是按票面金额抵扣，还是按最终发生金额进行抵扣进行约定。无票部分，需在附件里备注发生原因，双方是否认可需进行最终约定，避免后期出现争议。
7、地上附着物拆除。项目上如果存在部分附着物，例如不满足收购方要求的售楼部，临时建筑等，需提前约定由被收购方完成前期的拆除和清表工作。如果相关建筑的拆除，需要取得政府部门的审批手续的，需要由被收购方完成相关审批工作，再进行交付。
8、项目移交标准工作。已经开发的项目，需要约定土地方必须按照收购方的设计方案，产品标准施工，并且符合国家相关质量规范。交楼和竣工部分，需按照收购方的竣工交付标准，确保无明确质量问题，对相关质量问题，需要预留兜底措施。项目中如有其它未开发的地块，需进行净地交付，且满足开发条件。项目开发过程中的审批文件、图纸、证照需全部、无保留移交地给收购方。
正文完，下篇文章将讲代工代建和小股操盘交易架构的要点。
