短短两年，东莞市场就经历了天堂地狱。
2021年年初，东莞市场烈火烹油，松山湖喊着房价破8，所有人都在等待着一场盛大的狂欢，如今却换了一副模样，金域松湖跌了，翠珑湾跌了，保利红红珊瑚跌了，甚至连万科虹溪诺雅都跌跌不休。
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这一趟东莞出差，我一直在思考一个问题：
为什么东莞的房价这么贵？
对，如果你来东莞的话，会发现几个非常重要的点：
一是东莞的房价动辄都是3万起步，
二是东莞的楼面价动辄都是2万起步，
三是东莞的最高价动辄都是5万起步。
我就告诉你，在中国内地30多个省里，能够跟东莞去拼一拼的省会，只有杭州、南京、广州、福州，仅此三四个省会。这是一个非常恐怖的事实。
更关键的是，东莞价格还非常稳定。
不管是全国的投资，还是本地的自住，都能撑起这个数据。
我就跟你列举4个项目，主城的4个项目：
华润CBD。去年8月，华润以56亿拿下南城CBD地块，东莞总价榜第二，总投资高达190亿，建设一座450米的东莞第一高楼。
万科星河传说二期。仅有2栋住宅，都是200平以上的大平层，暂时没有售楼部，但是完全不妨碍这个项目上市就会被抢。
东城高田城南印象。主城区捂盘王，紧邻东莞顶豪鹏瑞天玥，同时又紧邻南城西平。
丰华置业广场。主城新房极其稀缺，土地供应不足的莞城，新房最为紧缺，要知道，丰华置业广场是整个莞城唯一一个在售项目。
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东莞抓住了最好的产业。
最有名的就是松山湖了，松山湖到底有多牛？
自从华为真正搬迁之后，整个松山湖的房价开始飙升，从最开始的不到2万，直接飙升到最高8万，松山湖内部的新房5万 ，但凡低于5万都必须摇号，而且松山湖外围的价格已经到了3-4万 。
松山湖旁的楼面价最高超过了2万5。
松山湖低于5万的楼盘必须要抢。
万科虹溪诺雅最高房价7万多，当然，现在降了。
深业松山湖必须验资200万才能看房。
这是一个非常恐怖的数据。
同样的数据，杭州的未来科技城也是在4万以上，上海的张江科技城也是在8万以上，深圳必胜客街道的房价至少10万，西安高新区的次新房至少在3万以上，成都高新区的次新房至少3万。
最牛的产业必然带动最牛的购买力，这一点毫无疑问。
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东莞抓住了拆迁改造。
上一波房价暴涨，尤其是三四线房价暴涨，最重要的因素就是因为棚改旧改，大量的货币化安置启动。
这一波，东莞也是如此。
跟你想象完全一样，东莞的界面很一般。
尤其是我们在东莞调研的时候，整个东莞的新盘旁边，只要你一开车，都会遇到这样的界面：
尤其是镇附近，一定会遇到这样的界面：
说实话，就是这样的界面，竟然能够到3万以上，他一定会觉得脑子有病才会买这里吧。
但是，恰恰是这些地方，蕴藏了巨大的能量，一个让所有人感到非常吃惊的能量。
为何？货币化安置的能量太大了。
每个镇，至少几百万方以上。
一方面，天量的城中村拆迁要进行，也同时意味着，未来将会有天量的资金进入市场，会激发最大的购买力。
所以，如果你想房价高点，你一定期待旧改迅速就行。
如果你想房价低点，你一定期待旧改能拖就拖。
我当时就觉得，但凡这里的旧改迅速就行，这里的价格一定会涨。
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东莞的均衡性。
其实很少有人注意到东莞的均衡性，比如人口的均衡，比如产业的均衡，比如房价的均衡。
我们一个一个来说。
首先是强。
东莞各镇综合实力在全国范围内也不可小觑。15个镇街上榜百强镇，28个镇全部上榜千强镇，更关键的是，南城、莞城、万江、东城、松山湖没有纳入排名。
比如人口的均衡。
东莞人口虽然过了1000万，但是你要知道东莞主城竟然不到200万，然后剩下的人口均衡的分布在每个镇上。
比如产业的均衡。
大家都以为松山湖是最牛的，东莞是最牛的，但是剩余每个镇的实力都相差不大，而且产业上都相差不大。
比如房价的均衡。
我相信，但凡来东莞买房或投资的客户中，一定会被东莞的房价给干蒙了。
虽然东莞的房价最高能到7万 ，但是实际上东莞真正的高房价也就是5-6万之间。但是东莞想要买一个差不多的小区，至少都是2万5以上，房价相差仅仅一倍，这样的城市房价扁平化非常厉害。
2021年东莞喜提“双万城市”的称号。
常住人口破千万。
城市GDP破万亿。
长安突破800亿，作为最强镇，GDP达880.7亿，坐拥仅次于华为的步步高系企业，是长安经济最有力的支撑。
南城、虎门、东城，尤其是南城逐渐坐稳城区一哥地位，随着CBD的建设，南城很有可能会跻身全市第二。
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2022年，东莞市场整体不好。
对于东莞选筹：
1、主城的归主城，松山湖归松山湖，各镇归各镇。
2、产业是最好的推手，旧改是最好的推手，背后的核心都是购买力。
3、开发商的购买力也非常强劲。
4、如果发展的很好，东莞很有可能成为苏州这样的牛逼城市，不需要省会名头，只要有实力，不是省会胜似省会。
5、东莞市场正在经历回调，二手房下降，很多板块的新房降价，甚至今年的土拍规则都发生了变化，皆源于行情一般。
