《踩盘日记》总第18期
本期为深圳地铁12号线踩盘系列第2篇。
深圳地铁12号线踩盘①
来到地铁线中段宝安，户型面积回归刚需，其中勤诚达云邸等3个楼盘均设计有89㎡的三房产品。整体来看，总价更亲民，适合刚需用户上车。
其中，同乐南站附近的鸿荣源尚璟公馆，就以59㎡-82㎡的2-3房为主，目前78㎡、79㎡和82㎡的部分房源在售，楼盘均价约8.95万/㎡。另外，上川站的勤诚达云邸、玖玖颂阁同样有89㎡的三房产品，勤诚达云邸或于近期入市，玖玖颂阁则仍有约300套住宅房源在售。
南方 冯少文 制图
南方 冯少文 制图
一、臻林天汇（公寓）
臻林天汇步行至地铁中山公园站约140米。
【基本信息】
臻林天汇于2020年11月取证预售，入市产品包括130套商务公寓、189套办公。
具体来看，商务公寓户型面积113.6-223㎡，均价约8.5万/㎡，总价772-2215万；办公户型面积约110-266㎡，均价约8.2万/㎡，总价726-2543万。
目前，待售商务公寓61套，办公67套。不过，据深圳市住建局披露，截止11月27日，其待售房源全部显示为“分局锁定”，锁定房源还包括269套商业房源。
臻林天汇项目占地10354.54㎡，规划建筑面积117134.34㎡，业态有商务公寓、办公、酒店、商业等。小区由两栋超高层塔楼建筑及地铁商业组成。
南方 冯少文 制图
【楼盘小结】
1、楼盘临近中山公园，自然资源丰富；占地面积小，社区不大。
2、周边缺少大型商业配套，1.5公里内有欢乐颂购物中心、立润富达广场等。
3、目前楼盘房源锁定中，市住建局官网显示， “分局锁定”意味着房屋处于限制状态或开发商存在违规行为。
二、同乐南站:鸿荣源尚璟公馆
鸿荣源尚璟公馆东西两侧均邻同乐南站地铁出口。
【基本信息】
鸿荣源尚璟公馆位于南山区前进路与同安路交会处西北，占地约0.7万㎡，建筑面积约6.7万㎡。项目于2022年4月25日获批两栋住宅441套，房源为面积约59㎡-82㎡的2-3房。
目前约120套住宅在售，户型面积为78㎡、79㎡和82㎡的部分房源在售，楼盘均价约8.95万/㎡，单价8.59-9.21万/㎡，总价660-700万，预计2025年5月交楼，车位比约1:0.5。
配套方面，项目仅配建三百多平方米的商业，周边有海雅缤纷城、中洲π Mall、宝立方、壹方城等大体量集中商业；周边规划一所九年一贯制学校南山教科院同乐实验学校，周边还分布有南山实验教育集团园丁学校。
项目紧邻地铁12号线与地铁24号线（规划）交汇的同乐站地铁口，近中山公园、前海花卉公园、新安公园。
南方 冯少文 制图
【楼盘所在片区规划要点】
南山区[同乐地区(北区)]法定图则（草案）:南山同乐北区与西丽湖国际科教城、留仙洞战略性新兴产业总部基地、西丽高铁新城、高新技术区联动发展，打造南山区交通方 便、配套完善、环境优美的多功能综合城区。
图则片区规划有轨道12号线、轨道15号线、轨道24号和3条国家（地方）铁路线经过。其中，3 条规划国家（地方）铁路正处于线位规划研究阶段，线位走向及站点尚未稳定。轨道12号线为现状线位，沿中山园路左转往宝安方向进入前进路，设同乐南站，地下敷设；轨道15号线和24号线为规划线位。
来源深圳政府在线 南方 冯少文 制图
【楼盘小结】
1、楼盘房源户型比较紧凑，78、79平方米的小三房做到2卫不多见。
2、双地铁口，几乎无缝连接；周边视野较开阔，近公园。
3、车位比偏低，项目商业面积小。
三、上川站:勤诚达云邸、玖玖颂阁
【楼盘所在片区规划要点】
一心一轴两核多商圈、都市核心区深圳“十四五”规划发布，推动都市核心区扩容提质，新安街道纳入都市核心区。
整体产业逐步呈现“一心一轴两核多商圈”结构布局。“一心”:宝安中心区，地处珠江口岸、毗邻前海，与前海携手打造国际化城市新中心。“一轴”:创业路经济轴带，目前拥有兴东、洪浪北、灵芝、翻身和宝安中心五个地铁站点，交通便利，还有中粮创芯公园、勤诚达大厦等重要产业载体，以及海雅缤纷城、中洲πmall、勤诚达K 广场、翻身天虹商场等生活配套设施。“两核”的一核是建安路现代服务业经济核心。这里汇集了工行、建行等金融企业，以及法院和检察院；此外，这里还集聚了大量律师事务所等法律服务企业。
“两核”的另一核是尖岗山智能制造核心。尖岗山高新园区于2019年4月纳入国家高新区，同年10月片区规划通过区规划领导小组审议，被列入宝安区落实先行示范区实施方案，作为宝安区“十四五”产业重点项目推进。
A、勤诚达云邸
从勤诚达云邸步行到地铁12号线上川站约400米。
【基本信息】
宝安区新安街道前进一路与新安四路交会处东侧，占地约1.7万㎡，建筑面积约21.05万㎡，包括两栋55层的超高层、1栋人才房、1栋写字楼及1栋幼儿园，4梯6户。
商品住宅房源约608套，另有人才房约五百多户，按居住房源计算，车位比超过1:1。房源户型为约89㎡-130㎡的3-4房，周边新房均价9万/㎡左右，目前营销中心及样板房已开放。
配套方面，项目周边有即将开通的12号线上川站，地铁5号线灵芝站以及规划中的15号线流塘站。距离最近的商业为天虹、沃尔玛、宝立方，周边还有中洲πmall、勤诚达K 广场、中粮大悦城、壹方城及海雅缤纷城较大体量的集中商业。周边有宝安公园、流塘公园、灵芝公园及宝安体育中心等问题设施。项目东北侧邻上合小学，周边还有文汇中学、孝德学校等。
南方 冯少文 制图
【楼盘小结】
1、楼盘处在新安老城区，周边配套相对齐备，交通较便利。
2、项目容积率高，超高层建筑梯户比较低。
B、玖玖颂阁
从玖玖颂阁步行到地铁12号线上川站约130米。
【基本信息】
玖玖颂阁位于宝安区新安四路与建安一路交会处，已于2021年11月25日获批预售；项目占地面积约1.4万㎡，建筑面积约10.4万㎡，项目由5栋住宅组成，共计379套商品住宅房源，
地下三层停车场车位比约1:1.3。
目前，玖玖颂阁仍有约300套住宅房源在售，面积约89㎡-133㎡三至四房，使用率约85%，均价约9万/㎡，总价总价约745-1251万；2梯4户，即将交楼。
配套方面，邻近沃尔玛、天虹、宝立方商业；此外，周边还有万达广场、壹方中心、海雅缤纷城等大型商业。周边分布着弘雅小学、文汇学校及流塘小学等，
南方 冯少文 制图
【楼盘小结】
1、全板楼，全南向设计格局，在深圳新盘中实属罕见，准现楼。
2、三阳台，客厅阳台1.9-2.1米，房间全凸窗设计，使用面积最大化。
3、小区入口设置垂直电梯和风雨连廊的设计考虑到了适老化和便利性，亦属少见。
四、西乡桃源站:御品峦山花园
御品峦山花园紧邻地铁12号线西乡桃源站。
截图来源高德地图 南方 冯少文 制图
【基本信息】
御品峦山花园入市时间待定。
御品峦山花园位于宝安区西乡街道广深公路与航城大道交会处，紧邻广深公路，东西两侧分别为大型社区桃源居和领航城；项目占地面积约2.2万㎡，建筑面积约12万㎡，规划公示牌显示，项目由6栋高层塔楼组成，规划634户。
其中，住宅建面约6万㎡、办公6200㎡、商业7025㎡、居住区文化中心4000㎡、影剧院600㎡、社康服务中心400㎡、管理用房120㎡，规划车位1130个，车位比约1:1.78。
配套方面，项目自带约7000㎡，距平峦山公园约1.7公里，近桃源居中澳实验学校，约700米；1公里内，分布有宝宝星幼儿园、前进二中、航城学校。
【楼盘所在片区规划要点】
前海合作区扩区，实施新一轮前海总体发展规划，建设国际化城市新中心；
深圳都市核心区扩容提质，将宝安西乡等8个街道纳入都市核心区，构建“一核多心网络化”的城市空间体系。
西乡将按照区委“422133”主框架，围绕“世界级先进制造城、国际化湾区滨海城、高品质民生幸福城”的目标定位，充分利用西乡的政策优势、区位优势、产业空间优势和自然资源禀赋，奋力建设“湾区都市核心、数字经济高地、山海品质西乡”。
【楼盘小结】
1、地铁口楼盘，近广深公路，交通便利。
2、近省一级学校桃源居中澳实验学校，可享受2个相邻成熟大型社区配套。
3、楼间距较小，项目停工时间较长，西北角现存加油站。
注:文中小结内容仅供参考。
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【策划/文字】冯少文 邱永宽
【摄影】冯少文 邱永宽（特别署名除外）
【制图】冯少文
南方 冯少文 制图
【作者】
【来源】 南方报业传媒集团南方 客户端
