从买房到拿房，经过漫长的等待期，对于即将拿房的业主来说，心情自然是难以言表的。喜悦的同时，也会有些许的担忧。怎样才叫拿房？怎样顺利的办好手续？拿房需要哪些步骤？等等……诸如之类的问题是很多第一次买房的业主最头疼的事情，如果你接受了不符合交付标准的房子，那等待你的可能是漫长的自发维权或集体维权之路。
辛辛苦苦攒钱买的房子，不懂怎么维护自己的权益怎么行？燕子矶保利国际社区业主用亲身的血泪教训整理交房的全流程攻略，一步步的告诉你们如何把开发商逼到最不利的位置。
一、通知：开发商通知交房
开发商取得新建商品房房地产权证后，应以书面形式（通常是精美的交房函，内附详细的交房流程和感谢词）通知购房者在约定时间内对房屋进行验收交接。
开发商约定的交房时限，一般在交房通知书寄出30天内，按有关规定，如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续，则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用。
- 购房者备齐个人资料
购房者接收到《交房通知书》后，需要携带身份证、购房合同、付款收据/发票、收到的《交房通知书》至约定的时间地点验明购房者身份。
（强烈建议：收到交房通知书后，在家认真阅读购房合同）
二、证明：开发商提供“两书一表”
购房者在交房现场查验开发商交付时提供的必备资质
开发商确认来访人为业主后，业主也需要对开发商交房各项资质审核。购房者需要开发商提供《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》供购房者查验开发商交房手续是否齐全。 同时也可以要求开发商提供《房屋土地测绘技术报告书》、《实测面积测绘报告》，有些地区，并不能在交房的时刻提供这两个报告，虽然不影响交房。但该步骤是必须的，后期政府相关单位来实地测量后，如果面积少了，开发商还是需要退还客户多付的购房费用的。也很少有开发商在实测面积上直接与业主冲突。
- 《住宅质量保证书》：是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件。
- 《住宅使用说明书》：是开发商对商品住宅的具体说明，应当载明房屋平面布局、结构、附属设备、配套设施、详细的结构图（注明承重结构的位置）和不能占有、损坏、移装的住宅共有部位、共用设备以及住宅使用规定和禁止行为。对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件。
- 《竣工验收备案表》：是房屋交房使用时的必要文件。按照规定，备案表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项，这个楼盘就不能交付入住。
注意事项：开发商在交房时向业主提供的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。
三、验收：业主逐项验收
当开发商各项手续齐全以后，不是立刻签收房确认书，再去交钱，最后才去勘验房屋质量！而是先勘验房屋质量，房屋质量无误后，才可以签收房确认书。
建议购房者根据购房合同约定的标准对房屋工程质量及配套设施一一进行验收，并做好记录注意事项，如面积、电气、屋面、地面、装修、结构、外墙等一个都不能少。花几百万买套房子，最重要的是房子质量过关，其他的问题与其相比，相对次要。
注意：毛坯商品房与精装修的商品验收项不同，以下验收项供您参考；条件允许的业主可考虑请专业的验房师参与验收。。
【内部验收】
1、 厨房烟道：
用纸卷点火后灭火冒烟，放在烟道口下方 十公分左右，看烟是否上升到烟道口立即拐弯吸走。
2、卫生间通风：
应在吊顶下留通风口。留在吊顶上面时要用手灯查看是否具备可安装性，同时用上法测抽力。烟道、通风口中用手电查看是否存有建筑垃圾。
3、管道煤气：
用冒烟的纸卷放到报警装置附近，看报警装置是否灵敏动作，报警声光提示同时关闭进气电磁阀。如果不能动作，及时修复；入住后维修，因做了整体厨柜而使维修困难甚至拆掉吊橱。
4、 空鼓：
手锤垫上几层纸（避免留下锤印）敲击墙壁，检查墙面空鼓。专用钢针小锤（10g）测墙砖、地砖空鼓。
5、 验电：
A、检查插座：五孔插座上分别插上带有指示灯的插排，灯亮，表示有电，此时拉下总开关箱内的插座开关（应有标示），指示灯灭，频繁测试几次证明开关、接线良好，插座安全。如果开关拉下，插座指示灯仍亮或仍在闪烁，说明开关质量有问题或接线有误，立即修复，否则误触电时无法及时断电危及生命。插座还应用摇表来测试对地绝缘情况是否良好。
B、开关箱内的各分路开关应有明显的标示。如果没有或不明确，立即纠正。
C、开关箱内开关应安装牢固，每个都要用力左右晃动检查，如果发现松动，应紧固或更换。否则日后使用中出现接触不良打火现象时，会造成更大危险。
D、检查有线电视插座、宽带插座，插进去有无松动或插不进现象。
E、检查弱电插座数目：宽带插座因户型不同个数不一：比如二室二厅至少应有2个，三室二厅至少应有3个；有线电视插座还应同步多一个。
F、检查可视对讲、紧急呼叫按钮是否工作正常。
G、检查入户门门铃：带2节（或4节）5号电池测试门铃。是否不响或响个不停。
6、猫眼：
入户后观察猫眼，是否松动、不清晰、视野不全或因有异物无法看清楚等现象，修复或更换。
7、测室内高度：
用盒尺检查房顶，取4－5个点，进行测量，若数值一致，比如房高均为2.7m（或者2.65m）说明房顶或地面没有倾斜。
8、测墙壁地面：
用长尺（或者带有水平的专用直尺），靠墙壁地面，检查是否平整，同时观察是否有划痕裂纹，墙面是否有爆点（爆点：生石灰在发成熟石灰时因搅拌不匀未发好，抹在墙上就会形成爆点）。
9、测乳胶漆质量：
墙面天花板是否平整，周围光线暗时带大功率灯泡（200瓦）照射，灯一亮，墙壁天花板是否平整立刻通过光线阴影看出，如果不平，要重新补腻子刷漆，不能局部刷漆，会与墙壁原色产生差异。
10、镜子：
用镜子放到门顶部和门底部，检查这些平时看不到的地方是否刷过油漆。如果是卫生间的门，顶部和底部的油漆没有刷全，时间一长，因环境潮湿，卫生间的使用率又高，会使门底部过早沤烂损坏
11、外立面的腰线：
外立面腰线在一般在1～2楼，4～5楼之间，大雨天一定要来看一看是否会渗漏。下雨时要检查家里窗户密封是否严密，有否有漏雨现象。若有，及时提出修理。
12、楼道窗户：
窗户的质量、是否有纱窗（视具体合同而言），不要因为不属于自己家就不去关心，如果没有，应及时提出配齐。同时注意楼梯踏步和扶手是否合乎要求（“住宅设计规范”明确规定有）。
13、检查防盗门：
有无划痕，门边是否变形，门与框的密封是否严密，门和锁开关应灵活。
14、室内门检查平整变形：
把门打开，眼睛凑到门边，看前后门线是否重合，若门线不重和，比如有一角翘起，必须更换，将来变形更严重；关门后查看四周缝隙均匀适宜；门和锁开关应该开启灵活；还要用专用水平仪测门安装垂直度。
15、室内窗户：
推拉窗和平开窗上的纱窗和窗扇，应推动开关灵活，相互无碰撞。窗户外窗框上应有防堵帽，防止异物堵塞影响排水，导致下雨时窗户进水。中空双层玻璃里外都擦不干净时，是因为双层玻璃的里层脏了，原因玻璃在安装时候就污染了，这时应拆换新玻璃，否则以后不易解决。还要用专用水平仪测窗户安装垂直度。所有外门窗均应有纱门、纱窗。朝向通道和底层室外的窗户应有防盗网。
16、检查管道安装、通畅和密封：
用手使劲晃动暖气管和上水管，应固定牢固。如果松动，应重新固定。大开水阀看排水是否流畅（否则下水管被建筑垃圾堵塞），放水同时用卫生纸擦拭上下管道底部有无渗漏。
17、卧室、客厅通风窗户：
通风窗户面积为使用面积的二十分之一，比如室内面积30m2,那么开启的窗户面积应有1.5m2；
18、厨房通风窗户：
通风窗户面积为使用面积的十分之一，比如厨房室内面积10m2,那么开启窗户面积应有1m2。达不到者不合格（国家标准“住宅设计规范”）。厨房排烟孔直径15cm，达不到时无法安装油烟机。
19、厨房和卫生间瓷砖：
瓷砖到顶的，要检查阴角阳角达90度（房顶四角和地面四角），墙角无碰损，四角无磕碰，地砖墙砖无变形开裂和空鼓。用小锤划击地砖和墙砖，有空洞声音，说明没有铺设好，这样时间久了可能会出现瓷砖开裂和脱落，应重新铺设。
20、闭存水试验、水表空转试验：
（重要检验项目）
①楼上卫生间有人在洗澡，楼下卫生间就有可能下小脏雨，这是因为楼上的防水没有做好，所以在验房时需要和楼上进行协调，做好各家的闭存水试验。具体做法是，在楼上和自家的卫生间用塑料袋装好沙子，将所有地漏全部堵塞好，然后放满水，保持24～48小时，楼下卫生间没有渗漏现象，说明防水合格。
②打开楼上自来水阀门放水时应将水量放到最大，赶紧去看自家水表，水表不跑，说明水表合格，因为出现过别人家用水，自家水表帮着跑的现象，说明水表不合格，必须更换。
③闭水试验结束了，提起地漏上的沙袋，将水放掉，这时观察，水全部放掉后地板上还有存水，说明地面不平，要把存水部位的地砖全部砸掉，重新做防水后铺设地砖，直至不存水为止。有上下水的阳台也要作闭存水试验。不要怕麻烦，否则入户不久，出现渗水问题，那时解决就麻烦了。
21、卫生间：
①卫生间在楼道内有窗户的应该安装防盗网。
②卫生间没有窗户，则应有通风孔。通风孔直径10cm，设在吊顶下面。离通风孔最近的插座距离应1.5m，并且是防水插座。
③卫生间门上没留0.02m2通风百叶窗时，门下应留3cm的间隙（国家标准“住宅设计规范”）
22、暖气片：
①暖气片上方应有放气阀，使用前应拧动将气体放掉。如果拧不动就需要修理解决，否则气放不出来，暖气片不热。
②还要注意暖气片安装牢固，不能有松动现象；进水管和回水管的坡度应符合要求，否则影响采暖效果。
23、地下室：
室内净高2M，国家标准“住宅设计规范”上有规定。室内结构梁或管道影响使用空间的应给予价格上的补偿
【外部验收】
外立面、外墙瓷砖和涂料（注意腰线部位的内墙渗漏）、单元门（外观和试用）、楼道（宽度、扶手、踏步、纱窗）。
最后测相邻：闭存水试验、水表空转等问题必须和楼上楼下邻居配合。
四、签署：双方签署交接书
购房者对房屋及其产权进行检验，认为符合合同约定条件的，便可以与开发商签订房屋交接书。
特别说明：
1、查看两书一表一数：房屋质量保证书；房屋使用说明书；竣工验收备案表；面积实测数据对照购房合同上的面积（自己可实测套内面积）。2、不交费、不签字、先验房：发现问题后更不能交费、签字。应先修房，同时取证、为日后必要时举证（即通过录音机、摄像机或照相机调好日期记录证据）奠定基础，特别保存好自己留存、交房代表签字的验房问题备案单。核查房屋总面积：超出或减少百分之三以内的情况很普遍（多退少补，吃亏的是业主）；套内面积不变、公摊面积增加的情况更多（实得面积减少，吃亏的还是业主）。3、房屋完好：交接钥匙后签业主公约、前期物业管理合同时，看好条款，不能放弃自己的权利。4、交合理费用：如物业管理费〈应有市物价局批文〉等，每项交费必须有相应的发票，否则可以拒缴。
如果购房者还存有疑问，或者有不满意的地方，则应如实在《房屋验收交接书》中记录下来，作为书面依据。如果《房屋验收交接书》中没有预留相关表格可供填写，则购房者应另以书面形式将意见送交开发商。
如果购房者对房屋验收存在房屋质量、货不对版等严重性的问题，建议购房者以《房屋拒收函》的书面形式将意见送交给开放商；并要求开发商赔偿延迟收房的损失（一般开发商的违约金为每天总房价的万分之五！500万的房子，每天违约金为2500元。因重大缺陷影响业主延迟一个月收房，违约金可达75000元）。这些属于合理范围要求开发商赔偿的违约金，当诉讼的时候，法院正常都会支持业主方的。
提醒：缴纳物业费等
物业费等后期进驻小区相关服务费，一定要等确认收房后再缴纳。
因为在交房之前，所有的产品质量问题，都归开发商维修负责。如果你确认收房后，开发商相关维修人员，大概率是懒得管你了。再大的品牌开发商，这样问题屡见不鲜。一旦你收房后，后期维护，只能找物业。物业能帮你啥忙?小问题物业自己解决，大问题，物业只能在你和开发商之间来回做传声筒。遇到不负责任的开发商，非常容易导致业主维权。特别是商品房交付，很少看到有哪个楼盘一点问题没有。
费用清算是指房屋的房款、代收费（契税、维修基金、水电气等开户费）、实测面积误差导致的房款差额，多退少补。
另外，领钥匙前的物业收费（物管费、专修押金、垃圾清理费）。结算费用后，与物业管理公司签订物业服务合同。
交房考试划重点
顺利收房的三大坚持
1、坚持先看交付方资质，再勘验房屋；2、坚持先勘验房屋质量，再确认收房；3、坚持先确认交付房屋，再确认缴纳合理费用。
切记切记！
一定先勘验房屋质量，再确认收房、最后缴纳相关费用
当然，在房屋质量没有问题情况下，你拒不收房；或者你在相应时间内，放弃对房子质量提出质疑的，均会视为你对房屋质量的认可。此时即便你一年后才来收房，该补缴物业费的还需要如数补缴。
否则维权的时候咋办？去政府举报，办案也需要时间！成功维权之前，依然会导致即便是买了房子也心里堵得慌！此时再拿出法律武器维护自己权益，显然对开发商的威胁小了很多。
最后，希望你顺利收房，开开心心的领取新房的钥匙。
