编者按：用网络租房卖房，租办公空间，用虚拟代理取代房产中介，一些创业公司想用技术淘汰中间商、经纪人。真的能做到吗？Konrad Putzier刊文称，这种愿景看似美好，实际上很难实现，至少目前经纪人活得很好。为什么？来听听他的说法。
为了某一个目的革命，往往得到另一个结果。比如雅各宾派为拿破仑扫清了道路，苏联推翻专利，却最终用另一个专利替代，反腐斗士Hugo Chavez在委内瑞拉建立一个贪污王国。事实证明，这条箴言也适用于房地产技术。
就在不久之前，似乎房地产行业即将进入新时代。一些观察者认为，Zillow、Trulia等网站，以及经营办公空间的同行42Floors和LoopNet会淘汰经纪人，虽然这些公司坚决否认。众筹创业公司也在向基金经理发起进攻，威胁他们的生存。如果能免费找到房子，或者在网上找到办公室，为什么要请代理呢？如果自己可以将钱借给开发商，或者在网上放贷，可以节省不少费用，为什么要将钱交给养老基金，让它们将钱转交给资产管理者、房地产经纪人或者开发商？
这些创业公司有一个好愿景：打造完全透明的产品，将民众从中间商手中解放出来，他们收费太高了，客户无论需要什么都可以在网上找到，可以向大楼投资，或者租赁办公室，轻松简单，就像从亚马逊购物一样容易。交易成本将会大幅降低，效率会更高，每一个人都会高兴。当然，除了房产经纪人、保险经纪人、分析师，他们会丢掉饭碗。
几年过去了，这种愿景似乎并没有变成现实。相反，富有的创业公司正在增加更多的中介人，完成不动产交易。
以住宅经纪行业为例，去年，HomeLight和OpCity分别向VC融资4000万美元和2900万美元。两家公司都提供软件，让民众找到合适的房产代理。以前，你如果想卖房子，会请一名代理。现在呢？你会用虚拟代理找到一名真正的代理，当你去StreetEasy寻找买家，你可能同时也会请一名经纪人。
来说说StreetEasy，它不想淘汰经纪人，相反，网站现在还积极讨好经纪人。StreetEasy的母公司就是Zillow，它向Premier Agent产品投了许多钱，经纪人只要向Premier Agent付费，就可以让名字出现在清单中。在纽约市，它还向机构收费，任何房产租赁信息如果想在网上发布，都要交费。如果你想依赖经纪人赚钱，肯定不想将他们从行业中赶走。
Zillow CEO Spencer Rascoff去年11月在会议上说：“为什么要住在这个街区？机器没有办法给买家一个很好的解释。房地产一直都会以人为中心。”
再看商业地产，这个行业本来也想着淘汰中介，但是最终向现实投降。WeWork向房东租下办公空间，然后转租给其它企业、自由职业者，获得一定利润。去年，WeWork从软银手中融资44亿美元，估值达到200亿美元。最近WeWork又宣布说，它与大型经纪公司合作，如果代理将房客带到自己的公司，它会支付更高佣金。
如果有任何人在做梦，希望你可以进入房产网站，然后直接通过网络向房东租房，那么结果可能是这样的：你聘请一名经纪人，从联合办公公司租赁办公室，它从房东手中拿下房子，租给你。所谓的房东，可能只是代表基金经理管理房子，而基金经理又替养老基金管理钱。Convene、Knotel和Common都是好例子，它们是新中介（房东与租客之间的中介），这三家创业公司的发展离不开房东的支持。
在房地产金融领域，众筹革命的表现不尽人意。大多创业公司还在徘徊，让开发商与零散投资者直接对接不再是它们关注的重点，相反，它们想将大型基金经理变成客户。
2013年，Ray Sturm与人合伙创办了房产众筹公司RealtyShares，个体投资者通过RealtyShares可以用网络向房产交易投资，金额最低5000美元。一年之后，Ray Sturm离开了公司，创办了新公司AlphaFlow。这家公司的点不同，它的目标不是将个体投资者与房产投资联系起来，而是成为依托技术的中介商，帮助养老基金及其它机构找到硬通货（Hard money）放贷人一起投资。
Sturm直言不讳说，将开发商与小型投资者对接，这种模式行不通。问题在于：大多投资者没有掌握充分的信息，或者没有能力处理信息，无法做出正确的投资选择。这些投资者在做决策时仍然需要资产管理者的帮助。Sturm还说：“许多投资者发现，如果想在这个领域投资，获得比较好的回报，比最初预料的难很多。”
Matterport CEO Bill Brown也对住宅市场有着相似的看法。eBay和亚马逊这样的平台适合高度商品化的产品，产品是一样的，房子可不是。Bill Brown说：“住所并不是日用品。”
如果你想买一台新手机，可以在网上看看评论，你完全可以相信，当你拿到手机时，它与其它人使用的同款手机是一样的，是用相同的组装线组装的。假设你想买一只老虎当宠物，你可以在网上看看照片，卖家说这只老虎不*生，你真的对老虎有足够的了解，可以根据卖家提供的网络信息判断老虎吃人的机率吗？每一只动物都是不同的。你可能想问问专家，因为风险很高，可靠的信息又难以获取，所以要让市场正常运行，中介是相当重要的。正因如此，房产经纪人不会那么快消失。
既然中间商不会那么快消失，那就想想办法帮助他们，提高效率。开发一个平台，让房东与代理对接，为交易增加一个环节，从理论上讲，平台应该可以帮助卖家快速找到合适的代理，为房屋获得最好的价格。技术会让交易变得更复杂，但是它可以让中间商的工作变得更好。最终，在市场的淘汰过程中，少数更有效率的经纪人和代理会存活下来，交易成本降低，整个行业的效率提升。当然，这只是希望。
回看最近这些年的金融史，我们会发现一个规律：如果想让行业更有效率，但是在执行的过程中导致交易更复杂，那么肯定会有难以下咽的苦果要吃。自1980年代以来，华尔街为几乎所有交易增加更多环节。在旧时代，银行只是接收存款，然后发放抵押贷款，现在什么都做，既是贷款中介，又涉足抵押债务、信用违约交换，还有其它东西。最终，行业变得越来越复杂，而且是没有必要的复杂，它通过无休无止的交易让参与者富起来，每一个人都感到困惑，但是只有极少数人知道无法持续，直到2008年瞬间崩塌。
房产企业家经常将华尔街当成榜样，金融是复杂的行业，但是接受新技术的速度很快。真希望他们能从华尔街的错误中学到经验。
编译组出品。编辑：郝鹏程
