模拟拆迁不同于传统意义上的国有土地上房屋征收和补偿安置方式，其主要的特点就是对房屋所有权人搬迁或改造意愿进行征询、签订附生效条件的补偿协议，该模式在一定程度上有利于引导房屋所有权人理性协商，积极配合行政机关的征收拆迁工作，然而近期我们收到很多当事人。北京京康律师事务所史西宁主任律师想跟各位好好聊聊这个话题。
律师解读
一、何为模拟拆迁？
目前，对于模拟拆迁，并没有明确的定义，这更多体现为地方政府在棚户区改造、旧城改造中所适用的一种政策（主要运用于国有土地上棚户区改造）。但即便是政策，也需要遵守相关的法定程序和法律步骤。
具体来说，在模拟搬迁中设定合理签约期限，在签约期限内，如果签订模拟搬迁协议的户数达到规定比例的，补偿协议生效，并由区（市）县政府作出征收决定，模拟搬迁方案即转为征收补偿方案，模拟搬迁协议即转为征收补偿协议；相反，如果签约户数未达到规定比例的，终止征收程序。
二、模拟拆迁的流程
1、发布模拟拆迁公告。在启动该程序之前，要公布模拟拆迁涉及的户主，实施期间、拆迁范围等相关规定事项。
2、调查住户拆迁愿望。通过填写《模拟拆迁征求意见表》类似的方式进行民意调查工作，使政府好把控民众心理。
3、公示民意调查结果。
4、实施房屋价格预评估。若同意拆迁改造户数达到所在区域占一定比例（例如90％）以上的，就要开始对拟拆迁房屋和安置房等进行评估了。
5、公布模拟拆迁安置方案。
6、签订模拟拆迁协议。
7、办理拆迁许可手续。签订模拟拆迁协议的住户在规定期限内达到所在区域总数85％以上的话，负责拆迁具体实施的一方就需要办理拆迁许可手续，进入实质化的拆迁中了。
三、模拟拆迁的特点和原则
相对于传统意义上的拆迁，模拟拆迁其实还有很大的漏洞，模拟拆迁从客观上改变了《国有土地上房屋征收与补偿条例》的先后顺序，对被征收人享有的知情权、监督权、参与权等权利产生了实际的影响。
模拟搬迁操作中的几个原则和特点：
1、只适用于旧城区改建、城市更新类项目；
2、整个程序早于房屋征收决定作出，是在未依法作出决定的前提下启动的；
3、充分尊重被征收人意愿，以“少数服从多数”为原则决定是否作出征收决定；
4、所公布的模拟搬迁补偿方案、模拟搬迁补偿协议均有极大可能转化为正式的方案、协议。
据此，可以得出几个重要的结论：
1、模拟搬迁“通不过”的可能性微乎其微，从实践来看，达不到规定比例的情形少之又少；
2、模拟搬迁中“个别未签约的被征收人”在客观上将受到孤立，以近乎“钉子户”的身份站到大多数被征收人的对立面上去；
3、未签约者将很可能按日损失政策性奖励金，累计损失数额可能在几万到十几万元不等。
四、针对模拟拆迁，我们要注意什么？
就是告诉你这个签约只是演习，你要是不同意，后面咱们再谈。实际上一旦约定的搬迁条件达成征收时，你签过的协议就是有效的，再想提高补偿没有那么容易。
大多数人已经签字同意征收了，就算没有征地批文和征收决定，也可以直接实施拆迁。这是错误的，不管你是模拟的还是真实的，但凡你要进行征收。集体土地需要获得征地批文，国有土地需要有征收决定，否则就是违法的。
没有签约的人，必须少数服从多数，征收方可以随时拆除你的房子。而对于超过签约期限仍旧没有签字的，被征收人，征收方必须依法作出征收补偿决定或者责令交出土地决定。按照法定的程序进行补偿，向人民法院申请司法强制拆除，否则以少数服从多数这种名义来拆房的，就是违法强制拆除。
千万不要稀里糊涂地就跟着别人签了模拟拆迁补偿协议，一定要看清楚上面的所有内容再签，否则签约户数一旦达到地方规定的比例，那么该模拟拆迁协议就产生了法律效力，势必会对自己造成不可挽回的损失。最重要的当然还是及时委托专业拆迁律师介入！
史主任提醒
拆迁是一个长期斗争，需要全面专业的知识，需要对全局的把控，需要对法条的合理运用。即使一个有着多年诉讼经验的律师，也在不断地学习和更新，才能在一个案件中冷静地分析并作出正确的判断。而对于非法学的人来说，这是一个庞大的课题，不能仅靠短时间的恶补可以达到的。所以在遇到任何拆迁问题的时候不妨问问律师，在律师的指导下进行专业维权。
