上海学区房中有一类很特殊也备受关注
就是纯学区房
很多家长为了一个“学区名额”动辄就要花好几百万，上千万
但房子本身面积普遍在50平米以下，根本住不下一家人
所以用完升学名额之后，只能抛售
但你会发现纯学区房在二手市场上房价波动很大，有的跌的猝不及防，学区强势的才能涨
近一年多，上海前后也调控了学区房政策，另外，最近链家网上新释放了一批房源的实际成交价
所以，我花了一天的时间统计了下上海那些典型的纯学区房的成交状况
主要围绕上海比较公认的教育强区，徐汇、静安、黄浦、闵行、浦东5个区
从每个区选取1-2所小学，再找每个学校周边对口的2-3个二手小区
最后再来看看这些学区房，这一年来在市场上房价，到底是涨了？还是跌了？
01
纯学区最近一年降的蛮多的
还记得我们之前写过的高兴花园吗
对口春申板块第一梯队公立小学闵行实验。最夸张的时候2021年年初最高成交价卖到10万/㎡
而到了今年，最新的成交价基本只能维持在6万/㎡的水平，跌了将近一半
同一个小区，同一楼层，同样的面积，一样的户型，一年多的时间跌了145万
我做了一张同一户型，这一年来成交价格变化的表，可以看得更明显
一套47㎡1室1厅，去年2月最高475万，11月跌的最狠。而今年一直处于比较稳定的状态在330万左右
对于客户来说，同样一套户型，1年前足足多花了145万，想想都觉得亏大了
而中介也不好过，现在实际成交的很少，成交量也降了很多
我大致数了一下，截至今年9月，高兴花园二三四街坊只成交了15套，而这个数字只是去年两个月的成交量
为什么会跌的这么厉害？
本质上还是因为学区政策的变化
之前，高兴花园是妥妥的双学区，闵行实验小学三个校区全部对口第一梯队的莘松中学
加之，社区本身距离闵行实验小学畹町校区就一墙之隔，接送小孩上学下学很方便，这也是高兴花园的最大卖点
除此之外，这个小区是上海对口公立一梯队学校里上车门槛最低的，户型小总价低，300-400万就能入手，所以卖的火热
直到闵行学区的统筹小组变化，增加了一个“曹行小学”，这让高兴花园不再是学区稳妥的双学区房
当然，房价夭折的原因也跟小区本身有关，这是2000年前的老房子，房龄高达25年以上，典型的老破小
还都是50平以下的小户型，除了为一个学区名额，本身居住价值并不高
类似于高兴花园这种极小户型的纯学区房，本身并没有很强的自住属性
其价格也极易波动，一旦学区资源减弱，很容易出现下跌现象
02
有没有比较稳定的纯学区房
第一个，对口建平实验的黄山新村
最近一年房价一直是一个稳稳的状态，基本维持在9万/㎡左右，还有小幅上涨的现象
这个小区也是纯学区房，位于浦东金杨板块，对口的是上海第一梯队建平实验，九年制学区
在建平实验附近，想要总价低的只有黄山新村，因为这个小区是1998年左右的动迁房
来源：链家
小区户型都比较小，一套34平左右的，最低总价也能控制在四五百万左右
最近房价水平也比较稳定，以一套60平左右的两房户型来看，从去年11月到今年3月，价格不仅没跌，反而涨了20-60万
不过，历史成交却非常少，一个月成交量基本上只有2-3套。而且现在挂出去的房源也很少，目前能看到的只有8套
对于一个九年制重点学区而言，未免显得有些冷清
于是，我专门找了链家中介咨询了一下
首先，今年学区政策的变化就来的很突然
建平实验中学招生告示中显示，2023年入学要求提前落户两年
但是在2022年之前一直都是满一年即可，很多人都没想到今年变化这么大，落户从一年变成两年，一下子把很多家长拦在门外
还有一个就是贷款问题，黄山新村的核验价太低了，而银行贷款是根据核验价来算的，所以贷款金额就变少了
比如一套总价650万，首套大概可以贷款280万，等于说首付需要准备370万，相当于总价的五到六成
也因此，预算不够的客户就不考虑这个小区了
但从房价变化来看，对于考虑挂学区的客户来说，就比较稳妥
第二个，对口双学区的崮山小区一到四街坊
浦东洋泾板块的纯学区房，学区实力也很厉害，对口六师附小和进才北校的双一梯队学区
来源：链家
近一年来小区单价基本维持在9.5-11万/㎡之间，四五百万也只能买一套50㎡左右的小户型
不过毕竟有25年房龄了，小区的整体涨幅并不高
第三个，对口建襄小学的岳阳路77弄，第四个，对口向阳小学的建西小区
这两个小学都是徐汇第一梯队小学，在建国西路板块的建国西路-襄阳南路上
这两个小学对口位育初中和市二初中，尤其是位育初中，是徐汇区第一公办初中，市重点的升学率30%，是不少家长的第一选择
整体对口的房源重度老龄化
有很多八十年代、九十年代的房子，甚至还有更早的懿园，就是四十年代的房子
岳阳路77弄、建西小区这两个小区都是1983年左右的，算一算房龄都有40年了，比不少家长的年纪还要大
来源：链家
但是房价却极其抗跌
建西小区最新成交的那套25㎡小户型，平均下来每平米差不多21万。据中介说，这已经是对口建襄小学的最低门槛了
另一个岳阳路77弄也是一点不便宜，单价也要在15万/㎡左右，目前成交都很少，有小幅上涨，约6%-12%
第五个，对口一师附小的四和花园
建造时间也比较早，小区有一部分是1990-1995年的老公房，目前还没有加装电梯
且公房的面积比较小，最小20多平的，最大也只有40多平，单价在14-17万/㎡。我看了下最近的成交中
同一个25㎡左右的小户型，1年半时间涨了大概8%
不过，一师附小作为一梯队老牌名校，是各类排名一直在整个上海市小学中名列前茅的学校
其入学要求一直比较严格，要提前三年落户
一般要在幼儿园的时候就要把户口落进去，否则来不及，即使报名也很难被录取，最终还是被统筹
03
上海品质好的学区房还涨了
黄浦老西门板块的复兴珑御一期，现在单价已经突破24万/㎡了
同一个户型面积段的房源，一年半的时间涨了1090万，几乎涨了总价的三分之一
复兴珑御对口学校是上海百年老校蓬莱二小，是黄浦区口碑最好的一梯队学校，并且对口二梯队初中市十中学
房价能涨，很大一个原因是学区房资源紧张
其实，蓬莱二小对口的学区房并不多了，很多老破小已经全拆了
据中介介绍，目前只有两三个小区对口，除了复兴珑御，另外两个就是士林华苑和紫金苑
而且房源非常少，复兴珑御一期目前只挂了1套，士林华苑也只有2套，紫金苑甚至都没有房源在售
此外，你会发现同一地段，对口同一小学，不同品质的小区的房价差异也很大
1997年的紫金苑只能卖到7万/㎡，2007年的次新房卖到13万/㎡，而最新的复兴珑御高达24万/㎡
也就是说，就算对口同一所小学、同一个校区，老破小纯学区房和优质学区房也是同校不同命
来源：链家
这里对比一下，最近一年这三个小区的房价涨幅情况
很明显能看到，紫金苑这种老破小纯学区房房价涨幅是最低的
而像复兴珑御、士林华苑这种优质学区房，本身处在核心地段且居住品质很好，不仅抗跌，还能保值、升值
04
本质上纯学区房的房价是跟着学区变动的
在统计学区房小区房价变化的时候，发现一个现象
据不完全统计，除了闵行高兴花园，其他学区房几乎都呈现上涨的趋势
所谓纯学区，就是那种带学区的老破小，除了“学区名额”之外，没有附加的居住品质、配套资源
实际上，这种学区房是很容易受学区的影响，除非学区实力过硬，否则房价大跌也是难以预测的
上海也在慢慢弱化学区房，影响最大的就有两个政策
一个是，去年3月上海学区新政，按名额分配综合素质录取
简单理解就是，原本重点学校的招生名额按区分配、按校分配，几乎一半以上的升学名额都给了其他普通学校
对应的，原本对口学校的学区房就不能保证百分百能进了，所以学区房的价值瞬间就没那么高了
二个是，去年8月上海开始实施二手核验价
这里面有一句
“自2021年7月19日起，对新申请核验房源增加挂牌价格信息的核验”
也就是三价就低的那个最低价格
原价500w的房子，可能核验价只有七成，按照350w的总价贷款，真实首付款也从175w，变成272w
这两个政策一个从升学名额上，一个从学区房品质上双重评估小区的价值
所以，学区板块的房价也都在慢慢趋于它真实的水平，而跌的那条底线，还是住宅本身的居住品质
很多老破小的学区房在下跌，而本身地段好、品质也不错的学区房的价格依然在上涨
