第十六篇 旧改实操之项目验收、确权及回款
上一篇说到了旧改关于腾退拆迁的实操环节，本篇所说的是旧改项目名义上的收尾工作——项目验收、确权及回款
之所以说是项目名义上的收尾工作，是因为在项目实操过程中，往往旧改项目在名义上完成了，但不代表实际完成了——与项目相关的安置房建设、市政基础设施建设、可能涉及合作方的权益分配等工作，都会在旧改项目验收完成并实现土地供应后同步实施。但不管怎么说，本篇内容结束后，一个完整旧改项目所涉及的相关工作程序可以说是已经全部完成了。
一、项目验收、确权及回款的前提条件
很多人以为在拆迁完成后，旧改项目就做完了，其实不然。旧改项目能够开始验收程序，并准备进入确权及回款阶段，是要满足多个条件的，具体有：
1、项目纳入城市专项工作计划，并在计划期内完成；
2、项目具备明确的规划条件，且相应规划指标已经政府部门批准；
3、项目完成旧改要求的全部开发手续申报，尤其是征地程序已全部完成，征地补偿已支付到位；
4、项目完成用地所涉及全部地上物拆迁工作，并经项目当地城市拆迁（或房屋征收）主管部门确认；相对应所有拆迁补偿款项已支付完毕；
5、根据项目属地政府主管部门要求，视情况完成项目考古勘探、地质勘探；如涉及项目建设用地范围内有现状市政管线或供电线路，须相应完成迁改；
6、包括项目资金支出凭证在内与项目开发相关的资料卷宗已全部整理完毕。
以上6个条件，大致包含了旧改项目申报验收的要件内容；如项目属地还有其他特殊要求，在满足相关法律法规规定前提下，还须项目团队做好相应准备。
二、项目验收、确权及回款的实施步骤
1、旧改项目开发验收
项目旧改工作交由项目属地旧改主管部门予以验收，保证项目用地符合政府经营性净地供应要求。准备资料参考前述内容进行准备。有些地区将项目旧改验收工作与办理土地出让程序一并实施，就此可以具体情况、具体分析。
验收过程中可能涉及的提交材料主要有：项目纳入城市更新计划证明、项目控规批复、项目实施主体确认证明、项目各土地手续资料、项目征地批复、项目腾退拆迁结案证明等。
在实操过程中，可考虑部分实施验收工作与腾退拆迁同步进行，以缩短验收周期。
涉及安置房建设的项目，应在项目土地手续完善阶段同步开展安置房建设报批及建设工作。其程序与房地产二级开发类似，本专题分享中不再详述。
2、项目土地开发成本审核（如有）
项目实施主体将项目所有支出成本证明资料（包括但不限于各类协议、付款证明、付款凭证等）提交项目成本审计机构审核，由其出具成本审计报告。项目属地旧改主管部门结合项目成本审计报告，明确可计入地价的前期土地整理成本（即涉及项目城市更新上述步骤的成本支出）。
此步骤工作，往往采取政府业务联席会形式；因此要在此步骤前，明确项目属地对旧改项目成本认定的标准，保证项目实施所支出成本都在政府可认定范围内（含安置房建设成本、代建大市政配套设施费等）。
部分地区的旧改项目无此步骤要求，即政府只对项目实施结果进行验收，不对项目成本进行审核；故应具体结合当地政策规定执行。
3、项目的价款评估
由项目属地自然资源（即原国土）主管部门对项目用地地价款进行评估。
此步骤工作，往往由政府在内部中介机构库中随机委托土地评估机构进行实施。经评估后的地价款，仍要在项目属地自然资源主管部门内部履行审批手续，并报项目属地政府最终审批。
项目地价评估一般可分为毛地价评估和熟地价评估，无论何种评估，项目团队均应掌握项目地价构成原则，具体如下：
（1）涉及只评估毛地价的，政府主管部门一般会结合项目土地一级开发阶段的成本审计意见、政府基准地价标准，综合计算毛地价。此方式要求项目团队对项目各类成本投入的限定标准非常熟悉，并要在日常开发中与审计人员做好沟通，以统一成本理解；切忌出现大额成本投入无法认定的情况（常见于拆迁补偿、财务成本等）。
（2）涉及只评估熟地价的，项目前期的成本投入往往与项目地价总额无直接关联；这就要求项目团队在项目土地前期开发过程中，在确保项目合规且开发目标达成前提下，全力降低成本投入，“向成本要利润”。
4、项目办理项目供地手续
如前期确认的项目实施主体直接可进行项目后续开发的（即一二级实质联动），经报项目属地自然资源管理部门审批确认后，由项目实施主体与项目属地国土管理部门签订《国有土地出让合同》。
如涉及项目一二级未实质形成联动的，由项目实施主体向项目属地国土管理部门或公共资源交易平台申请办理项目用地供地手续，项目用地在公开土地市场上发布交易公告，采取“招拍挂”方式公开出让项目用地。
在未实现一二级实施联动情况下，项目团队要通过前期沟通充分了解项目土地交易公告发布时间，并熟悉项目供地手续办理流程、供地方式、供地期间费用及供地周期。
5、项目确定二级开发主体、缴纳地价款
涉及项目一二级实质联动的，仅需由项目实施主体根据《国有土地出让合同》约定补缴地价款，项目用地具备办理《不动产登记证》（即原《国有土地使用权证》）条件。
涉及项目一二级未实质联动的，项目经公开市场竞标，确定项目二级开发主体，由其缴纳地价款。
如项目实施主体可通过公开竞标获取项目用地的（即常说的“自挂自摘”），则应考虑额外准备阶段性资金用于拿地周转，待项目完成土地出让金返还（或土地开发补偿）手续后，将相关款项予以归还，以满足政府“收支两条线”的财政资金管理规定。
6、项目实现回款
涉及项目一二级实质联动的，项目实施主体进行后期开发建设，取得项目销售收入及运营收入。在此情况下，应压缩大额拆迁补偿或其他土地获取成本支出与土地确权、达到融资条件之间的周期，实现“急收缓付”；营销、工程、成本、招采等团队专业人员应提前介入，争取项目土地确权后早开工、早开盘；自项目腾退（拆迁）完毕至项目土地确权间的土地手续应提前准备、加速完成。
涉及项目一二级未实质联动的，原项目实施主体（即一级开发主体）按程序获取项目一级开发补偿款（或土地出让返还款）。在此情况下，部分地方政府可能会要求项目实施主体先行供地、自挂自摘，后政府通过专项补贴等合法方式形式弥补开发主体的前期亏损；遇此情况，项目团队要统筹分析情况，合理规避潜在风险。
写至本篇，“旧改其他不难”这个系列专题分享的全部内容就告一段落了\(^o^)/。十几篇下来，数万字的篇幅，其初衷还是希望能给房地产从业者一些业务启发，能让非房地产人士对土地整理及相关的征地拆迁知识有所了解和认识。笔者我虽然已在土地开发整理这个房地产比较“专”的领域断断续续工作了十来年，但自感仍要不断提高，才能赶上房地产行业不断变化、不断更新的发展形势。衷心感谢各位领导、同仁及广大读者朋友对这个系列专题分享的关注与支持，个人水平有限，望大家还能大力吐槽拍砖。如有具体业务点需要沟通交流的，还可以随时与本人私信。希望后续咱们能够在新的专题再次相见，后会有期ヾ(￣▽￣)Bye~Bye~。
