不知道大家有没有同样的感觉，最近的上海公寓市场好像有点开始活跃的苗头了。
注意到这一事情的过程是，大半个月前浏览到朋友圈中介们相继转发有关北京公寓限购政策的模糊图片并大胆预测未来公寓权限会有所提升：比如可办居住证/民用水电/就近上学等等，且上海跟进执行该政策的可能性非常大，鼓励各位持币的买家们要抓住时代风口。
因为自己本身还在犹豫要不要处理掉手中的公寓，所以多少会对新政比较敏感与好奇。于是各大平台搜索了下相关信息，事实证明除了朋友圈的铺天盖的转发，其他权威渠道基本没有提及，只有一篇相关的公众号报道也在上线发表几天后想再阅读发现删除了。
虽然该噱头本身很有问题，但事实是中介们已经开始大面推广商住两用公寓了，尤其是新盘。相信大家在朋友圈/小红书还有其他途径都能看到不少的推送吧。小到偏远二手迷你一室户，大到不限购独栋/双拼别墅，再或者是宇宙中心黄埔陆家嘴大平层，各式各样。当然，最实际的感受是，自己挂在中介那边1年多的房子近期沟通电话也便变多了。
作为一个懵懂的房产入门选手，不清楚背后突然冒头的原因，非常欢迎专业人士可以指点一二：是房贷收紧政策的影响？大多数普通打工刚需的房票和房款受限？还是基于历史背景为重整房产市场，政府方面的侧面指导?还是上海二手房市场交易量降低中介的自我狂欢引导.......
小火苗还能冒多久，还是快要熄灭了，拭目以待。
谈完对近期公寓市场的困惑，再顺带说一下自己的那套小破房。
(资本/经验有限，只谈底层如我普通人的生存，无关高质量的享受。）
背景是：2016年底和17年初上海房产涨势过于猛烈，担心后面上车无望，再加上租约到期又要被迫搬家这一导火索，没有房票的我着急忙慌地下手了。该公寓为二手，产证54平，离市区很远，步行大概10分钟到地铁站，1个小时左右车程到徐家汇，层高5.6米，做成了比较“洋气”的loft，相对不压抑，通燃气，两室两厅均朝南，两个卫生间两个迷你阳台还有一个凑合也能住人的储藏室，感觉室内可使用的面积差不多80平。购买过程中也踩了不少楼盘做了对比，从实用生活和性价比的角度来说，这个是我当时认为符合自身需求的的最佳选择。
下面来说一下自己的小想法总结（不一定对）：
1. 房产的金融属性一定程度上是政策的产物。
当下上海商住房产政策大不赘述。远离市中心且人流有限的公寓项目，会出现：持有时出租困难；转手时交易困难的情况，毕竟受众群体有限。更别说投资看涨。我们公寓也是一个很奇葩的盘，前些年上海的公寓或多或少都会涨些，但该盘大多数一手买家都是降价出售的，原因不明，但应该有一部分原因和该公寓市场定位有关，据说当时开发商拿房抵债，很多业主都空置不闻不问低价出租低价转手，如此市场历史印象一时半会儿很难扭转。我的转手也不顺利，好在周边有产业出租超快无缝衔接。
2. 税费。
一直被诟病，但我的实操中没感觉这是障碍。税费和溢价/评估价有关，我的评估价和上家购入价基本持平，所以各种税费算起来3.5万左右，可以接受。但中介费就相对比较贵了，第一次买房没经验，中介方面一直夸大强调说评估价难说，当时市场确实很火爆，中介一虚张声势我就更怂了，接受了他们提出的8万打包价格，这样算下来中介费4.5万，总价95万的房子，近5个点中介费。
3. 贷款。对，当时贷款了，虽然总价不高还是选择了贷款，穷哈哈总要留点流动资金以备买住宅。过程中，中介也是各种虚乎说贷款办不下来，隔了很久告诉我需要额外通道费。后面不服气，自己找了银行，当时政策状况下贷款丝滑，很快就审批通过了，利息比普通住宅商贷高一丢丢。
4. 选房。重要的因素很多，如位置/人流/租售比.....我只从【居住角度】讲说两项个人想强调的：
ü 朝向，一定不要朝北。这是和其他居住公寓小伙伴沟通后最重要的结论。上海区域本身就很容易潮湿，即使身为打工人天天外出，夜晚归家睡觉也有8-10个小时，身边搬入朝北房的年轻人普遍体质变差了。放弃低价的朝北房吧，身体比贵出来的十几万宝贵多了。
ü 物业水平很重要。工作日早高峰争分夺秒赶路也算都市丽人标配了吧，公寓一般一梯N户，圈圈绕绕，高层上下楼本身就要花费等待电梯的时间，如果物业不给力经常搞电梯维修甚至不维修，迟到的痛苦就逆流成河了（别问我咋知道的）。所以当时自己放弃了高区的景观房，选择了近电梯的低楼层。虽然在交易过程中高层景观房更受追捧，但实用角度来看这种局限于高端定位的服务式公寓，他们未来可以有持续性的靠谱物业支持，才能有心情享受窗外景致，普普通通生存式公寓只能拿着不低不高的物业费享受着日益疲软的服务。
嗨，有点啰嗦，打字好累。愿看到的小伙伴都能遇到梦中情房[耶]晚安。
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