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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总好，我目前在京有一套房在益丰苑（位于小区内中高层），可卖了置换改善。原房子目前市场价950万，贷款150万，可得800万。外加手头闲余资金400万，首付可以出来1200万左右。小朋友5岁，准备上小学了，已有人大附小的学位，所以不考虑学区房，但未来生活半径在世纪城人大附小。现在三个选项在犹豫：
1、卖了益丰苑的房子，加上手头400万，凑出1200万首付，估计能贷200万，合计1400，在世纪城周边选房，3室的话，目前在考虑郦城和远大园四区五区。2、选择在世纪城租房，将手中的400万投资出去买房，全市各地均可。3、选择在世纪城租房，将益丰苑卖了，置换投资其他楼盘。但期望在中关村大街的人大附中周边，后续小朋友初中在这。
A:回答:您好,感谢信任!1、益丰苑在区域缺乏竞争优势,万源商圈本身在这个板块属于发展落后的区域;今年春节过后这个盘的涨幅很弱,不到5%;2021年一直处于下跌趋势,这种盘置换掉是正确的
2、既然孩子已经解决上学问题,没必要再往世纪城挤了;从投资角度北京依然是全国的洼地,因为限购加限贷管制导致价格一直被压制,长远看北京作为首都,房价远远没有到顶,有房票的情况下当然优先北京,什么情况下适合外地投资,第一:本地刚需自住已经全部解决,自己的家庭,父母,岳父母都有所居,能够基本满足医疗、上学、交通等,第二:本地已经完成布局,持有3套或更多,可以去同级别城市分散风险,第三:本地房票、贷票已经用尽.第四:有闲置资金,为了下一代提前做布局,否则建议把资源集中在北京;
3、1400的预算如果在中关村一带选的话,必须是三房的情况下选不到优质盘,当下涨幅比较好的都是一些优质商圈优质品质盘,北京的楼盘涨幅规律已发生变化,2013年之前,整个中国的房地产是处于普涨周期,那个阶段是什么房子都涨,并且涨幅都差不多,越博傻赚的越多,2013年到2017年之间是普涨转向结构周期的过度阶段,过渡阶段并非所有的房子都涨,甚2017年之后开始出现严重的分化潮;中关村一带一是有学区溢价,二是品质盘较少基本全是老旧小区;
西边是万柳世纪城、北侧是五道口、东侧是学院路,学院路虽然位置较好,但还是靠吃外区购买力,五道口的品质盘比较零碎且价格较高,涨幅一般,从效率优先原则;有2种方案,第一是一直租房居住,1400买入纯投资盘吃板块的红利,第二是在中关村附近找优质的区域买入投资盘,可以自住,但接送孩子有一定的距离,距离中关村比较近的优质板块可以看看奥森板块,奥森属于纯居住板块，没有学区溢价，紧靠城市公园绿地，生态资源在市场上比较稀缺。整个区域居住的人群也都是企业高管，高校职工，央企领导;人文环境属于社会上层精英阶层;这个板块作为投资比较稳健,目前是比较适合您的;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题可再向我提问
Q:提问:您好！我现居丰台万年花城，一家5口一起生活（两夫妻 两岁半孩子 两老人）。为改善居住条件，我们考虑将手头的这套房子置换成四居。目标：130-140平的改善型三居/四居，预算在1100-1200之间;具体要求：1，兼顾自住和孩子上学，不求极致学区，但希望小学和初中能尽可能好一些 ;2，方便通勤，俩大人上班地点在军博;3，未来保值方面不求领涨，只希望不要被大盘甩下;4，最好有地铁
我们目前比较中意的新盘是国誉万和城（140平四居）和长安悦玺（138平四居）。万和城的户型我们更中意一些，但是学区据了解是丰台最差，有点无法接受。长安悦玺在石景山的学区似乎更好一些。请问我们如果选择长安悦玺是否合适？衙门口今后还有升值潜力吗？其他符合我们要求的楼盘您还有哪些推荐？谢谢
A:回答:您好,感谢信任!万年花城属于玉泉营板块的标杆楼盘,受丽泽商务区辐射,利好还没有完全兑现透彻,如果现在置换掉有点亏,其次丰台国誉万和城这个地块比着玉泉营优势不足,这个区域保值性还可,升值性很弱,这个区域最好的买入时间是18-19年,17年后这个地段从8万降到最低6万,20年-21年回调到8万,长安悦玺相对有一些优势;石景山唯一的首钢搬迁后整个区域缺乏产业支撑,今天石景山的房价之所以还有支撑主要是靠西城和海淀的溢出;
虽然石景山是产业转型,但由于丰台加了一个第二金融街,所以高科技产业会被丽泽吸收;未来石景山的规划可能会偏生态一些.鲁谷商圈是石景山成交量最大的一个商圈,主要的优势是近海淀,可以优先承接西城和海淀的刚需购买群体,整个商圈配套比较成熟,未来这个商圈的一部分购买力觉得二手品质差,可能会第一选择长安悦玺,但1100-1200这个资金预算放在石景山或者丰台会导致流通性打折,从保值的角度这个资金量应该关注下区域的热点板块,可以看下菜户营的金泰城丽湾、顺驰蓝调;这两个盘是区域比较稀缺的品质盘,距离单位通勤还可,受丽泽影响保值升值性相比国誉万和城、长安悦玺比较稳健;建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!
Q:提问:京总您好，基本情况如下：现有沙河高教园北街家园一区一套四居室（2009年次新），估计610万左右可以卖出。两个孩子，都是昌平学籍，老大九月份上小学四年级，老二九月份上幼儿园大班。夫妻双方都在回龙观偏北/北清路南上班，没有老人帮看孩子。想置换海淀北部的房产，西二旗、西三旗、清河、西北旺、永丰都可考虑。对学区没有特别要求，只要是中等就行。首付600万左右，希望上杠杆，总价希望控制在900万以内。四套方案：
一; 置换智学苑600-700万左右小三居，2000年左右房产，西二旗小学就在小区里面，六年后卖掉；二、 富力桃园C区两居室，2009年房产， 700-800万左右，夫人和小孩喜欢人车分离加小区环境。三、 世华龙樾、博雅德园、领秀硅谷两居，850-900万；四、 永丰产业基地，买F1或F2新房，可接受等两三年，小孩先在昌平上学。请您指导，哪种方案最为合适？
A:回答:您好,感谢信任!1、这几个位置清河板块更有优势,学区的话在海淀属于中等偏上,世华龙越也是板块内比较稀缺的品质盘,有上地西二旗产业辐射,整个区域商圈配套成熟,房价也比较牢靠,其次是西二旗,智学苑目前已确定西二旗小学调整为中关村一小分校，且今年有希望换物业;对于这个小区算是利好,原本小区不带学区,突然划入学区,有2种情况,
1是划入普通学校,这个涨幅比较轻微,如果是划入的重点学校,涨幅比较明显,可以说是很夸张,短期(2-3个月)最高能达到50%;这个重点学校指的是同区域缺乏优质教育资源的情况下才能凸显,当价格短期到顶时会有一个冷静期,智学苑的价值是价格低性价比较高,在西二旗板块流通性属于数一数二的,但居住体验在同区域并没有特别大的优势,其次西二旗产业较多,居住楼盘较少,准确说不是产住结合的区域,整个区域的居住体验并不是特别好,更换物业和划入学校算是利好,这两个板块保值增值性整体相对稳健;应该优先清河,其次西二旗,
2、西三旗成长环境很差;富力桃园C区的价格不便宜,这个属于矮子里面拔将军,在一个很差的板块买一个品质很高的楼盘,这个区域的购买力和产品不匹配,会导致这个区域的房价天花板受限;从过往的行情就可以很轻松确定,其次永丰产业基地这个板块到目前为止依然属于概念性的区域,
海北虽然有规划利好,但兑现周期可能会很久,这个位置需要大概养5-8年的时间才会逐渐成型,但你看看现在这个区域的价格已经卖到了8万以上,其实买新区更多的是冲着好楼盘、新区域、好价格去的,如果价格高了,就把未来的房价提前预支了,再去投资意义就不大了,再者兑现的过程中还存在不确定性,处于机会成本考虑不如拿确定性更高的板块,心里更踏实一些;建议认真阅读星球的精华文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利
Q:提问:京总好，本人目前有国风美唐两居一套市值700剩余贷款160，目前有子弹600，工作地点在五道口，孩子27年上学，希望年底购房能够具有保值属性，目前购房计划有：
方案一：加杠杆到1000购买二套，希望是户型好点的次新两居或者小三居，朝阳希望带点学区海淀学区中等即可，目前看了朝阳嘉铭东和望京陈分相关房源，户型主要是东西为主不太喜欢，小营从户型和价格上比较中意香槟两居但是一直没有出房，望京考虑上班需要希望能在地铁有15号线附近，户型都比较一般，海淀看了清河、西北旺片区，莱圳还可以，枫涟山庄户型不错就是房子看起来略旧，但都没有特别相中；
方案二：仅考虑海淀学籍方便上班，在学院路附近购买次新，目前比较中意翰庭两居但是感觉近两年上涨太多不知道现在买入是否合适；方案三：卖掉现有住房增加杠杆到1500，购买朝阳或者海淀次新小三居，希望房子保值而且带一定学区属性。目前重点计划在方案一上，希望京总可以在选筹思路和方案选择上提供帮助，谢谢！
A:回答:您好,感谢信任!1、27年上学,还有5年,没必要现在布局学区房,现在削弱学区房是趋势,这五年有很多政策上的不确定性,学区房就是绑架勒索型的附加价值,我们都明白学区房的价值是政策赋予的;结论就是学区房会因政策的给予而不断上涨,但也会因为政策消失而失去价值,如果现在布局学区房,需要承担5年的政策风险;比较稳健的方式是按照当地政策,一般是提前一年落户即可,其次建议买小的,以最低总价获取入学名额,因为房产价格高出来的部分是学位的价格;学位是按套计算,与户型大小无关.房价则是按照平米计算,大小房产学区价值一样,大房产等于多付出了很多溢价,一旦学区改动,可能面临巨大损失,如果您愿意博一把,学区房的收益性中短期可能会实现暴击,但风险和机会并存;纯居住盘涨幅虽然没有学区房夸张,但不会出现波动的现象,而是跟着区域的价值稳健向上爬;
2、国风美唐属于回龙观板块第一梯队;西二旗不是产住结合,回龙观会持续吸收附近产业的购买力,国风有长持的价值,可以考虑把剩余的160贷款一次还清重新做抵押,利率很低;这样就能盘活可利用资金用来二套购房;
3、清河板块属于海淀北部各项配套都比较成熟的区域;莱圳、橡树湾、世华都是区域内的标杆盘,这个区域主要的价值不是学区,所以学区不存在学区溢价;西北旺的优势产业聚集比较明显,劣势是配套较差,这个板块重点发展的是永丰北清路一带,也就是所谓的北部新区,西北旺这个地块2015年到2019年已经完成了涨幅,未来上涨动力比较一般,配套的话几十年基本都是一个样,有一个生物医药基地 百望山,发展商业的话比较难,
简单说就是这片地已经往固化的方向发展了;学院路商圈比较一般,没有什么稀缺资源,如果考虑学院路不如往东看奥森了;小营的溢价要比望京严重,望京有产业支撑,房价相对牢靠,亚运村小营是前些年兴起的商圈,奥运会过后就被奥运村取代了,奥森商圈横跨北五环,围绕奥森公园南北两个园区,东边到北苑路;西边到京藏高速,南到科翠路,北到红军营南路,发展比较好的西南角,其次东南角,最后北侧;亚运村小营和奥森属于两个商圈;奥森的房产价值比较稳健,虽然没有产业区(望京、西二旗)涨幅快,但每年都在往上走,也没有出现大幅回落的现象;
方案一和三都可,从效率原则方案三更优,需要注意两点;第一:杠杆加到1500但不要卖国风,投资房产的亏赚,是投资者判断对错的结果,杠杆高低会影响亏赚的效率;优质房产可以不断加杠杆是因为没有清盘的风险,只要选筹到位,大方向一定是上涨的,只要保证月供即可,迟早会赚!第二:回避溢价过高的学区房,尤其是居住体验略差的楼盘.建议认真阅读精华栏的文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝一切顺利!
Q:提问:京总好！关注您一阵子了。我家有两套房子，一套在回龙观矩阵一期，98年左右的房子，四楼无电梯，66平。一套在清河永泰园，也是99年的房子，72平，2楼无电梯，但是明年会开地铁。孩子已经在清河上学，居住在清河目前租房。现在想优化下房子配置
1.卖两套换一套大的，还是出一套换一套，现在没有特别想好。不知道同样小区后续大面积是否会比小面积更好出手;2。如果两套换一套，大概能卖1000加一些到1200左右预算，单套置换有点想卖清河大概有个500加一点600-700预算。3。区域选择，一个是想在清河置换一个好一些的小区，或者附近奥森区域换一个，包括看您推荐的朝青板块等。不知道有没有什么建议。求推荐方案
A:回答:您好，感谢信任！1、在同等区域，老房子的流通性、金融属性和升值性都低于综合素质较高的盘，如果是城中心老房子还有利可图，如果是四环外老房子的价值会越来越弱，从目前的市场反馈建议2套全部出掉置换一套优质盘用来打底。
2、关于大户型和小户型的流通性，资源集中的核心区或主城区品质盘大户型（3房以上）流通性增值性高于小户型，次级板块，核心区溢出小户型的流通性增值性大于大户型，这种区域房子越来户型越大越不好卖，同样增值性也相对较弱，主城区核心区品质盘一直是市场上的稀缺品，资源集中的区域土地是稀缺的，而次级板块溢出区域还有可开发土地，新房越多，老房子就越破败，这也就是为什么建议出掉回龙观的老房子。
3、如果孩子在清河上学可在清河内购置，清河本身近几年的发展就很好，配套已经非常成熟了，靠近产业园区近几年的房价涨幅很稳健，世华、橡树湾、莱圳这三个都是区域内的标杆，奥森主要是生态资源稀缺，人文环境比较好，但主要购买力还是来自东西两大产业园区，从升值性上可能不如清河。朝青的话距离你们比较远了，但楼盘整体品质要高于清河，选到的面积更大，户型更好，朝青是弥补了东三环断层缺陷，所以成了吸收国贸一带购买力的主要区域，清河属于被产业园区直接辐射的区域，清河更适合你们，建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利
Q:提问:您好！目前在考虑买房，望京大西洋新城90平紧凑两居950万和顺义和光瑞府三居800万（2024交付）哪个更具备升值空间呢？已有望京一套学区房，所以学区不是硬性要求
A:回答:您好,感谢信任!望京属于产住结合的区,属于热门区域,龙头区域,北京的每一轮涨幅,也都是从这些区域开始轮动,主城区涨完、远郊开始涨,但远郊涨的前提是溢价洗净,现在北京90%的新区都存在溢价,北京市场上的炒房客比较少,原因是市场管控严摩擦成本高,变相给炒房的人增加了难度,不是说你有钱就能在北京炒房,即便如此,望京的魅力还是吸引了南方的一批炒房客
后沙峪属于顺义价值最大的一个区,紧靠中央别墅区的私立学校，因为距离国际学校很近，租金水平很高。有人气，而且是高收入聚集的人群，同时后沙峪有强大的文化底蕴，可以同时承接机场和望京的溢出，未来自带产业，重点发展的是临空经济新兴金融和总部经济。是顺义发展最好的一个区，紧靠罗马湖温榆河,有稀缺的生态环境;但目前还是靠望京的通勤支撑成交量,论稳健性望京大于后沙峪,如果您是纯投资,选望京更稳妥一些;建议认真阅读星球精华栏的文章《81#北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利
Q:提问:京总好。近期准备在朝阳买房。具体情况如下：本人目前居住在顺义老城区，小孩小学三年级，考虑解决孩子学区和个人工作通勤，准备在望京、太阳宫、亚运村小营区域购买两居室一套，准备自主并长期持有，重点考虑小升初能够上优质初中，兼顾次新。目前有资金550W，顺义一套房满五唯一价值约260W,目前因为距离孩子上学特别方便，准备继续持有3年再卖。现有以下几个问题拿不准，希望您能够指点：
1、购房总预算750W，两居室如果考虑望京陈分单校，只能利泽西园、南湖东二、望馨三个社区，整体属于老小区，担心4年后学区政策有变不保值；且家里两个人都需要自驾通勤，除望馨外小区停车实在困难；2、还考虑朝庭公寓、嘉美风尚、慧谷阳光三个次新也有750W能靠上的房子，但学区多校，清华附和陈分望实也可以考虑，如果去了其他校就失去买房意义了；
3、太阳公圣馨，亚运村凯旋城也可以考虑，但一个是回迁房，一个有商业，且感觉不如望京总体发展前景好；4、综上，请教京总，考虑上述三类中哪一类小区更合适；5、顺义还有父母在居住，个人也箱继续持有顺义的房子，请教京总，目前按二套购买，和卖掉顺义按首套购买，税费上大约差多少个W？
A:回答;您好，感谢信任！1、丽泽西园、南湖东二、望馨从居住属性上不如方案二中的慧谷阳光，慧谷阳光抛去学区价值，自身的楼盘素质也在区域内名列前茅，如果选择方案一，学区政策发生变化，这些老旧小区唯一的价值被削弱或者去除，价值也会随之降低，如果选择方案二，上不了心仪的学校，但房子的价值还在，并不会影响房子的升值性，从投资角度优选方案二中的慧谷阳光比较稳健一些。
2、圣馨和凯旋城从楼盘角度这两个盘在太阳宫和亚运村商圈内属于尾部楼盘，在市场上缺乏竞争优势，过往的行情数据也都一般，从区域上太阳宫要比望京高一个等级，但亚运村要比望京低一个等级，综合应该是优先望京区域，优质楼盘，其次太阳宫尾部楼盘，放弃亚运村。
3、这个价位购买人二套和首套购买税费相差没有特别大的明显，主要是出卖人房子的属性，是否满五唯一，这个税费变化很大，其次顺义的房子可以和家人商量，如果决定要卖，可以在此次置换计划中一并考虑，顺义本地没有核心产业支撑，房价也常年洼地，如果一家人决定搬到城里生活，不如把顺义的房子出掉把资源集中在这次置换上，一是为了孩子上学，二是为家庭配置一套核心优质资产，从这两个维度上看是没错的，至于孩子目前还在顺义上学，可以考虑房子置换时租一套，只是会折腾一点，并不会影响生活质量和孩子的教育，比较有利于家庭资产的成长性。建议认真阅读精华栏的文章81#北京房产投资核心逻辑和原理，祝一切顺利！
Q:提问:京总好。我的情况是这样的，老山东里无电梯复式，价值500万；长阳建邦华庭一套三居，价值500万，手上现金150万。目前在双榆树南里二区租的房子，孩子这里上初中，我和爱人一个在中关村，一个在西三环上班，老人在老山东里。想做个资产配置，方案1：长阳卖掉，南里二区买一个三居（已经看好户型，91年三居总价950万），6年后回老山东里再买电梯房；方案2：长阳卖掉，石景山鲁谷新房（学仕里行不？）购置一套700万三居，6年后回老山东里再买电梯房。方案3：长阳保留，石景山鲁谷新房700万。纠结：石景山房子比较坑，海淀其他地方不熟悉，双榆树房子比较老（户型还可以），长阳感觉以后也起不来。请京总指导
A:回答:您好;感谢信任;效率最优方案应该两套全出;500 500 150=1150(可以再适当加一些杠杆)这个资金买入一套纯投资品吃几年板块行情,未来再想做置换或者去别的地方买,主动权在自己手里,并且这个过程资产是处于升值状态;可选择的范围更广;
1、北京整个城市的产业布局发展轴是以东南为主,西北有海淀,中部有金融街、西南有丽泽(处于发展阶段),再想发展出一个新的产业似乎有点困难,其次北京目前的人口进入停滞阶段，不足以支撑郊区的发展，做为投资这种地方一定是要回避的，价格决定了未来房价的空间，买的低省下来的就是利润，低价本身是一种优势，用低成本买到高价值的资产就是赚到，以后卖房时议价权也掌握在自己手里，这里的低价不是价格绝对便宜，而是相比竞品更有性价比，绝对价格更低的通常都是坑，而笋盘指的是相比其他同类价值的房产更便宜，核心是有价值且价格低于价值，所以才会有涨幅的空间
房山明显的缺乏产业支撑，商圈很难形成,一套房子最终的价值不仅要看它价格，还要看它的盈利能力和成长性等很多因素。买便宜房子，就如同拿一张一百元的人民币，换了一堆韩币一样，虽然在你面前堆了一大堆，但它们并不值钱。房产是个长期持有的投资品，随着社会的发展，经济的增长，尤其是像北京这种购买力比较强的城市，人们对房产的要求会越来越高，买太差了，将来没人愿意要。核心地段优质物业，永远是市场上的稀缺品。长阳属于丰台的溢出,未来丽泽人口饱满一部分刚需客在核心地段上车压力偏大会选择在长阳上车,但依然属于通勤阶段,兑现起来较为困难.
2、石景山本地缺乏核心产业支撑，购买人群全来自海淀西城的外溢人群，未来石景山的规划也是偏生态，投资价值相对较弱;现在房价涨幅的规律是学区房和热门区域(核心区)品质次新,第一波上涨,紧跟其后的是同区域内管理较好的老公房社区,第二波仍然是学区 成熟的溢出区域(同样是品质次新),溢出区域呈现的市场情况是上车次新盘领涨,规律是楼市上行期间,一部分购买群体在核心区上车压力偏大或资金预算受限,会第一时间选择在交通出行便捷的溢出的板块上车,
第三波依然是学区 热门核心区域 溢出区域的品质次新 刚需盘;第四波才会轮动到偏冷门的板块,同样是品质次新盘、这些冷门板块一般是存在溢价现象的,上涨的前提是必须洗清溢价.这是大行情出现时房价轮动的规律;但目前普涨的行情越来越少，预算够的话尽可能选在核心区位置的品质次新，现阶段买房投资一拼的是选筹能力，二拼的是金融财技，能否在有限的资金让利益最大化,这是现阶段投资的原理.
配置核心区优质房产一直是我的理念;不是说其他地方不会涨,投资是效率优先原则;有更好的投资条件固然选择更优质的区域更优质的楼盘,确定性也更高;关于选筹上,1150-1400之间做纯投资选筹;如果买双榆树也能跟着大盘跑,但涨幅上没有热门区域品质次新行情好;双榆树整体以老旧社区为主,比较好的是东里、知春里其次是北里,1000多万的价格配置这个位置的房产还是有点亏,可以和家人商量下看能不能接受短时间的通勤,或者投住分离,配置最优的,以租换租;有问题再沟通.建议认真阅读精华栏的文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝一切顺利!
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