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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总您好！谢谢您的回复！想问一下，北京的房市现在是处于上升阶段，大概会持续多久，转为回落期？
A:回答:您好,中国的楼市是政策市,房地产市场下跌看政策，上涨看金融和信贷。
调控政策控制着房价不涨或下跌;金融信贷控制着房价能不能快速上涨
政策，就像是一辆汽车的刹车片,每一次调控，就等于踩刹车，想控制住房价很简单，可以不断出政策不断踩刹车，让房价快速降温，
把刹车松开并不能让车速再回到之前的速度，顶多是让这辆车不在减速。需要提速就需要踩油门。而金融信贷就是油门。必须使劲踩，楼市热度才能快速回升。
未来房价何时才能上涨，如何才能上涨，首先需要踩油门，其次不能连续踩刹车。为什么松刹车？因为政府不想让房价跌。为什么不踩油门,因为也不想让房价涨，稳才是官方最希望看到的，但楼市要么涨，要么跌，就是不好稳。
货币就像似肥料浇庄稼。肥施的越多，植物发育的就越好。小水小涨，大水大涨。大水加政策放松暴涨。今年到目前我们看到的已经很明显了,北京的规律是大涨必调,什么时候转位回落期,需要看楼市的热度呈现一个什么样的市场,如果一般官方不会踩刹车,毕竟现在不太好,
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Q:提问：您好京哥，我是你的忠实粉丝，今天刚加入星球，我属于工薪阶层，收入勉强够用，天津有投资价值吗？请您指点一下，不知道我能不能走上条路，谢谢您
A:回答：天津其实是两个城市，天津的市区和塘沽，塘沽的房地产市场基本上是W了，不要去碰它，天津市区还可以，基本上也是一个北京的全面缩水版，也能买，也有一定的流通性，而且也的确很多人赚了钱，但赚得不是很多，各方面指标不是很突出，如果你是天津人可以买，否则不建议，如果资金有限的话，处于起步阶段，可以看看强二线还有没有机会。祝一切顺利！
Q:提问:京总，您好。我在朝阳东坝有一套顶层复式，低密度花园小区（容积率0.87），总高5层，户型不错，缺点就是不带电梯（2004年房）。
为方便孩子在亚运村朝外上学，在学校附近租房，未来中学仍要在亚运村（初中）和新北苑（高中）上。几年来一直过着周中租房、末回大房子的生活。
现在想把顶层复式（值950w)置换成140平以内电梯三居。看了双井、亚运村、北苑、朝青的南北通透板楼，感觉都不如现有小区的户型好，且贵了300多万，心里不爽。于是想着干脆在本小区换一套得了，好处是户型好，价值低，置换成本在100w以内。
现将心中纠结处向您请教：1、顶层复式不带电梯的房子，是不是要尽早置换出去？家人一直舍不得换，因为户型好，面积大（185平），总想再等等，中介说，越等越没优势，不好卖。
2、从方便上学的角度，应该在亚运村、北苑、新北苑三处找房，但这三处要么老破旧、要么贵（带学区溢价），勉强在北苑找到一两个还可以接受的，价格在1300万左右。还是贵，最好1200万左右。
五环外140平以内，能贷170万左右。想问一下，老北苑和东坝本小区，哪个更好？新北苑不敢想，太贵。
3、我在朝阳大悦城附近有个50平公寓，不好卖，最多能180-200万，租金9000元。要不要卖掉，贴补换房？感觉价位这么低，还不好卖，倒不如收租，拿它还贷，您说呢？ 以上问题，有劳京总，多谢。
A:回答:您好,感谢信任! 1、先说东坝这个板块如何;东坝的优势是生态环境好,缺点是自身存在很大的硬伤,东坝中路以东基本全是保障性住房 小产权房 回迁房和各种福利房.
未来会增加这个区域的密度,人口结构复杂,整个区域未来的成长性会受限制.东坝现在还属于概念性的一个区,需要时间养,买城乡结合部的逻辑主要是买被低估的区域,价格比较便宜还存在套利的空间
因为核心区一直在发展，呈现的结果就是房价逐步上涨，老破小的价格基本上接近次新，品质楼盘更是脱离刚需承受范围，而城乡结合部的价格只有核心区的一半，就会有一部分人群不愿意在主城区上车，把方向锁定稍远一些的城乡区域，用牺牲距离换取品质这样的方法买房，
城乡结合部一般最好的进场时间是规划刚出炉,有大批一线开发商进驻的时候，这是值得进场的一个风向标,如果这种区域由于政策宣传利好，加上开发商炒作拉动，短期就会存在暴涨的可能性，这种位置的房子表面看的是价格，而最终看的还是价值;
所以城乡结合部的拐点是不断在变化的，买点并不是一直存在;东坝有价值但溢价已经很严重了,有开发商打广告炒作,又有政府规划概念,所以对于现在买新房的客户是没有利的,但是对于二手房的业主是利大于弊.
2、顶层复式一般在卖的时候会有折价,没有电梯的房子同样也会有折价,中介说的话不可完全相信,因为中介所有的目的都是为了获取资源促成交易,这样他们才有佣金可赚,
至于未来有没有优势,还是要看这个区域的成长情况,如果区域的利好全部兑现,楼盘跟着涨价,正常的房子卖10万一平,我顶层的房子比正常的房子便宜一些即可,因为整个区域在涨价,整个小区在涨价,我顶层复式不可能不涨价,顶多是在卖的时候打点折就可以了;所以不存在越不卖越没有优势这样的说法.
3、如果从区域上分析,北苑、新北苑、亚运村就要比东坝更胜一筹了,核心区之所有称之为核心区,背后的逻辑是“聚焦”,因为只有“聚焦”价值才稳定, 如互联网产业“聚焦”的区域;望京、上地西二旗、西北旺、亦庄; 权贵型“聚焦”的区域;万柳、亚运村、西城; 资本“聚焦”的区域;国贸、金融街;这些区域因为价值稳定房价才劳靠,购买力充足,房价才会稳健上升.
4、房子涨幅良好的是因为其占据的优质资源多，租金本就不是房产收益的主体，单靠租金想收回成本需要很多年,流通性不好的房子升值潜力也就一般,建议这波行情出掉把资金利用到选优质盘上
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Q:提问：京总，您好。家庭有一套住房在青塔。现我和家人继承了一套公房，80平米，价值800，在北大燕北园94年房，想请教：1.卖出公房，拿现金50%？2. 出一半价格买下公房（有增值可能吗）？孩子现在20岁男孩，如卖公房，现在就为孩子另贷款买一套投资兼住的房子（用孩子名义还是父母名义好）还是等未来5-10年内给他首付？谢谢
A:回答：你好，感谢信任!1、北大燕北园南侧是中央党校,西侧是城中村,东侧紧靠圆明园西路,没有商圈配套,后期可开发的土地几乎没有,城中村拆迁目前又没有消息,增值属性比较一般,总价800如果拿一半的话就是400,可以用孩子的名义贷款买入一套纯投资盘,兼顾保值增值.
2、如果各个条件允许,建议现在就可以计划出手,中国的经济还在增长期，城市化进程刚刚近半，所以房价还在高增长期，国际惯例是，城市化进程达75%以上，这个时候房价才能稳定。根据据官方统计，中国的城市化率现在是在60%左右，实际上远远没有达到，因为户籍的问题。每年城市化进程增长一个百分点，至少还需要15年。也就是说，大方向123线城市的房价至少还要上涨15年以上。一线城市的房价，住房更紧缺，所以房价会更坚挺。二线城市有些城市因为经济不好，可能上涨的力度没那么强。那些经济好的地区，人口持续流入，末来的20年也不太存在，房价会有下跌的情况。三线城市就需要选择，如果经济特别差，比如东北，人口出现大量流失，房价有可能下跌
北京作为首都，价格不高反而很低,房价从长期看永远也不会到顶，核心区域的优质房产价格会一直向上走的，不光是我们国家是这样的一个趋势，其他发达国家同样是这样的。核心城市核心地段的房产永远是优质资产;祝一切顺利,有问题可再向我提问
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Q:提问:感谢星主的详细回复，我还是漏说了。二环边朗诗阁的盘是70年住宅商品房，不是商住公寓，但确实这种商务楼改造为住宅体验感受局限大。因为近二环，边上商圈尚可，五矿 中石化 中信等大企在，不知增值性如何？
A:回答:您好，这种房子和公寓本质上没有区别,不同的就是房本多20年,其他都一样.
您可以看下三里屯附近的公寓,都是类似的,包括三元桥的,像宵云里8号、上东8号公寓,还有一个远洋公馆,
这种公寓都是做的民宿酒店或者快捷酒店,您正常上班过日子,这种房子是没办法住的,
增值性基本没有,能卖出去就已经很不错了,和商圈没有关系,是房子的性质,住宅小区,哪怕稍微差点,都不至于不增值和没有流通性,无论是从投资还是居住,都不建议考虑这样性质的房子.
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Q:提问:京总刚刚看到您的回复！非常好的建议！现在就是还有一个问题，现在亦庄河西那里也有一套限竞房，是年底交房可以买到，是4居130平，能不能入手呢？还是直接就去买二手房呢？谢谢！
A:回答:您好,年底交房,130平的四居室住起来很舒服,但是没有流通性,其次金融属性比较差,房子就是一个金融工具,可以随便玩,就是您这1000万放在不同的人手里,产生的效益也是不一样的,投资买房原则上金融属性必须放在首要考虑的条件,看您个人的需求吧!如果侧重于居住,可以考虑的.如果还有投资的打算,金融属性好的二手房更有优势.祝一切顺利!
Q:提问:你好京总，感谢回答。二套的贷款最高只有186万，对于上千万的房子，贷款金额太少。请问有什么办法增加贷款额度吗？
A:回答;你好，你不应该公开向我提问这个问题，私信我。
Q:提问; 你好京总，朝阳两套老破小，都不满两年，市值700万，贷款240万，已婚，一人北京户口，家庭年收入税后30万，27岁，如何优化下资产
A:回答; 建议第一步是积累，工资三十万，如果靠工资原始积累实在有点慢跟不上，建议办大额XYK，XYD，提前做准备。如果你是要在北京长期居住的话，可以买一套大一点自住的房子，因为自住你总会有需求的。你现在差不多两套房子平均只有三百多万，不知道哪个商圈升值如何，如果升值不错的话可以把两套的贷款合并成一套，另外一个抵押出来80%的额度，再加上XYK\XYD想办法搞一张房票买一套，把ZD全部打完，吃几轮涨幅。这个组合应该是比较稳健的。
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Q:提问:你好京总，你是如何观察北京一个区域的新房交易市场有无投资价值的，有什么指标或者窍决或者途径，并如何分析它有没有投资的前景？
A:回答:你好，最主要的一个指标就是有价，要分清楚买进价和卖出价，很多人会说那个房子涨价了，或者哪个片区涨的很快，开发商某个楼盘又调价了，但这个都是你买进的价格，是开发商卖给你的价格，而真正意义上的决战是二手房市场，就是说你真的在二手市场挂牌出售，第一卖出的价格是多少，第二成交周期要多长，二手真的卖的时候，它跟周围一手折价差是多少倍。
这个折价率是很明显的指标。在一些比较差的板块，差不多要打到7折左右，有的更多,这些区域的房子买过来就是溢价，绝对不能投资的。
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Q：提问：京总您好,我们海淀有一套老旧学区房,市场价大概在900左右,贷款还剩不到100,老公名下有一套顺义的别墅,市场价大概1800左右,现在我们两个已经没有名额.老人名下还能再放一套,我们家庭大概的年收入在300-500左右,好的时候能在500以上,现在北京的价格算高吗?我们因为工作的原因很少过多的关注市场,现在北京大力推出共产房保障房公租房,对未来房价会有影响吗?我们这种情况适合再买一套用来抵御通胀吗?问题有点多,感谢京总
A：回答：你好，感谢信任!1、北京目前的房价算比较低的了,城市能量足,价格低,未来优质盘会是一个继续上涨的行情;
2、房价高是个结果，原因是北京的价值高,大家在这个城市更容易赚钱,出得起价格,所以房价才会高,换个角度房价并不高,因为货币多,市场上才会有那么多购买力.
3、保障房公租房是居住权,而北京人不缺住房,因此大量建设保障房,导致商品房的用地会进一步变的稀缺,所以商品房的价格会越来越贵,商品房是财产权,大家缺的是财产保值与升值.保障房保障的是一部分人的居住权.商品房适用于中高端人口的财产保障,两者属于两个体系并不冲突.保障房不会影响商品房的价格,长期看商品房的价格会越来越高.结合你们自身的情况,收入还可以,老人名下有名额,可以再配置一套纯投资品
4、别墅的的功能是自住，投资属性比较弱,长住的情况下可以留着。
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Q:提问:你好京总,为什么要发展新区,改造老城区不好吗?
A:回答:你好,老城区已经进入存量房时代无地可卖,新区有大量土地可以卖,地方ZF的财政收入还依靠土地;建设新区，对于ZF有很多好处。表面上的好处是弥补产业空白，拉动地方经济；改善老百姓的居住环境;实际隐藏着一些内在因素，比如土地财政：不卖地ZF财政收入就降低一大半。如果没钱，就没办法搞建设拉动GDP，办法只有一个就是开发新区，新区土地供应量充足，可以拿来卖钱。有地卖就有钱搞建设，GDP自然就上去了。
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Q：提问：你好京总，新人首次提问,经常看你的问答,本人是刚毕业参加工作,单身未婚,5年内应该不会考虑结婚,预计年底购房,提前学习下房产投资这方面的知识.请问:现在投资房产还能有收益吗?投资房产主要的赚钱方式都是哪些呢?期待京总回复.
A：回答：你好，感谢信任:房产的套利主要有三种模式，
第一种方式，跟随大盘普涨，这种没什么技术含量，是普通人比较常见的获利方式，（尴尬的是，很多人把这种涨，当做自己的功劳，认为眼光独到）尤其是前几年，很多人稀里糊涂的就身价百万、千万了。这并不是投资本领过人，只是误打误撞跟随趋势，撞上了风口而已。十年前80岁的大妈买房都能赚钱，今天房住不炒的背景下，这种机会以后会越来少。买房投资会变成一种专业的技术活。需要对市场有绝对的把控才能买到领涨盘
第二种方式，选择潜力区域，等待区域行情出现，这种方式本质上和第一种是一样的，跟随区域行情。区别在于已经对选筹进行初步筛选，至少选择的区域大方向上是对的。这种方式，楼盘得当，是可以实现暴击的。但普通投资者的认知有限，并没有建立成熟的价格体系，很容易进入到偏冷门的位置，偏冷门位置的房子一般都是户型大、价格低，如果涨起来，收益相对可观，但如果不做深入的市场背景研究贸然进入，很容易洼地变坑地，上车容易下车难。普通投资者应该放弃高风险高收益，选择确定性高的板块，哪怕增值的不多，只要有收益，后面就有机会置换升级继续建仓。现在的房产投资拼的就是对风险评估的能力，价格越低，风险相对越大，价格越高，风险相对越小。可以查看星球置顶中的文章《关于新区的购买策略》
第三种方式，寻找被低估的区域，被低估的楼盘，或者低估房产进行改造，这种方式很大程度上需要很强的专业背景，需要长期的跟踪目标楼盘价格体系，形成成熟的区域、楼盘价格坐标系，才能熟练使用。
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Q:提问; 京总您好，看了您对其他粉丝的回答，受益匪浅！感谢京总的分享，想请教京总，您一般不推荐第一次买房的去新区买新房，除了有溢价之外，还有其他的因素吗？因为我是计划自住，10年之内肯定不会卖，所以有溢价的情况下，10年的时间应该不会亏吧！因为第一次买房子，家里人都期望能买新房，我自己也有点新房情节，总觉得花那么多钱买一个二手房，有点别扭。感谢京总
A:回答; 你好，感谢信任!为什么在过去投资新区的新房收益比较可观，是因为过去是房地产增量时代,也就是造城时代，所有的新区几乎全是从0开始，增量时代的特点是社会的起点比较低，那个时候新区的价格洼地更受市场欢迎，价格会随着时间的推进被慢慢填平，发生区域价值的提升带来更多的增值。
但现在已经进入存量时代，进入存量时代之后，新区经济不会再像过去，由于建设成本的增加导致未来的价格空间会被逐渐压缩，如果是溢价严重价值不突出的情况下，这个新区价格的阻力位很难突破。当前社会效率在一天天提高，高质量的人群结构会向更高价值的区域聚焦。
从开发商角度来看，在核心区开发楼盘反而比新区的成本更低，更容易摊薄成本。造城的增量时代开发商和购房者的方向是一致的，判断情绪也是同频的，但是现在进入存量时代以后，开发商的预期会逐渐悲观，积极性也在下降。
从宏观角度看，北京目前的人口处于停滞阶段，有购买力的高端人口更会向核心区聚焦
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Q:提问:你好老师,我的首付150到200w,总价450-600万,以自住为目的,期望能够保值增值,2居室即可,具体工作地点在环保科技园、中关村、西土城,因为这套房子属于首套自住房，到明年五月时，自己和女朋友，加上家人的一部分，资金供约150万。但是想先办法再借一些钱多凑点首付（比如想了解下你这会提供的资金方案），首付凑到200左右吧。打算正规二居室，以后小孩和父母可以一起住。目前和女朋友公积金每月加上公司交的，一共8000左右，两个人到手工资共约3.5万。希望十年左右换改善房。所以这个首套房估计会住十来年。另外，能不能同时考虑十年后女朋友的首套房资格，还有目前公积金贷款等事项。
A:回答:你好,感谢信任!1:首付:购房前2个月可通过我们解决首付不足的情况,
2:10年后置换,想保留女友的首套首贷房票,这个建议你们结婚之前购买办理DK,否则是按照以家庭为单位计算的,以后女朋友在买房算二套.
关于地段选筹上,我们的这个预算在海北只能考虑:保利西山林语、温泉凯盛家园,这两个盘在板块品质靠前,居住属性还比较不错,虽然在海淀但是基本已经到边缘地带,如果按照10年计算,这两个盘的涨幅应该还不错,海北的兑现时间大概是3-5年左右成型.
其次可以看看回龙观区域,预算可以买到回龙观的品质次新,回龙观最大的优势是向西可以连接西二旗、向东链接望京两大产业园区，回龙观在北京几乎是80%码农的首选；向西承接西二旗,向东承接望京,
产业带动就业，就业吸引人口，人口造成供需失衡。这是一个区域房价上涨的主要逻辑。回天计划对于回龙观是加强。对于天通苑更多的是改善。
加强后的回龙观，凭借产业的距离将会吸引更多的码农和更多的需求和更多的人口流入。未来的行情依然会领涨。可以看一下流星花园二区、流星花园三区、北京人家、领秀慧谷B区、金域华府一期、首开国风美唐.
金域华府和国风美唐属于回龙观的领涨盘,属于第一梯队,比较推荐这两个盘.其次是北京人家,最后流星花园领秀慧谷B区
以上楼盘保值升值性比较稳健一些,回龙观因为有互联网产业的加持,所以购买力比较足,交易量一直在北京排名前五,行情出现品质盘领涨,中端住宅跟涨;
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