五凤村改造效果图，该村预计2025年底基本完成安置房建设。
五凤村位处中大布匹商圈。
五凤村如今少见本地村民居住，房屋大多出租。
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五凤村
五凤经济联合社包含三个自然村：沙溪村、五村、泰宁村，位处中大布匹商圈。今年2月8日，该村正式表决同意由珠江投资介入改造，约定于2025年底基本完成安置房建设。
“十四五”期间，广州计划推进183条城中村、541个村级工业园、182个专业批发市场以及11个物流园改造，基本完成422个旧街区改造项目。
在“十四五”开局之年的关键节点，南方都市报聚焦广州新一轮城市更新改造，走访正在改造或即将改造的城中村，用文字和镜头记录老城区如何实现“逆生长”，试图探索更多可复制可推广的旧城改造“广州样本”，共同打造美丽宜居幸福新广州。
正午时分，广州市海珠区龙凤街泰宁大街一巷，阳光从握手楼上空直射下来，在幽暗的巷道正中划下一道白线。站在白线上，不到1米6的女生张开双臂，指尖只差一两厘米就可触及两边墙壁。
这里是位处中大布匹商圈，广州分红大户——五凤村经济联合社泰宁村。在众多商家眼里，闻名世界的中大商圈是聚宝盆；在众多外来务工者眼中，这里是曾经的“发财天堂”；而在城中人看来，这里也许是全广州最堵的“交通毒瘤”，大约2公里的瑞康路，一度驾车最快通行也要近半小时。
改造势所必然。
2018年5月，中大国际创新谷正式启动，五凤村也被纳入当年城市更新年度计划全面改造预备项目。两年多过去，今年2月8日，该村正式表决同意由珠江投资介入改造，约定于2025年底基本完成安置房建设。
五凤村即将蝶变。
城里的“渐空村” “八百间房租不出去”
这几年五凤村已经很少外省人务工，“外省人减少30%，本省人也减少约30%”。
从双向四车道的南泰路，扎进泰宁大街一巷，瞬间感觉进入暗道。正午时分，一缕阳光从头顶倾注下来，除了阳光探及之处，其余皆是阴影。巷道两旁的房子墙壁，无论是抹水泥的，还是抹石米的，抑或是镶了瓷砖的，看上去都是灰扑扑的。
这样大约不到1.6米宽的巷道，地上两侧都有伸出来的入户门槛；从地底穿进每栋楼的白色塑料水管如碗口粗，上面残留牛皮癣印记；大约在过肩高处，贴着一个个由透明盖子罩住的黑色电表，一根根连到高处的白管紧挨表箱，乍看有种电影里的定时炸弹感。
两侧的房门也是多样的：有的是上世纪八九十年代的可伸缩的铁架子门；有的是不锈钢铁门；有的是碰到即“砰砰”回响的，锈迹迹斑的，只在门中留几竖小口的全封闭铁门。
个别拉起来的卷闸门内，原为客厅，现是一个个敞开的小作坊，地上搁着一个个红绿蓝青等色的塑料盆，里面盛装一团团的银色链子，或者拉链，抑或不同颜色的鞋带，几个中年男女手动加工后，再装进身边的一个个黄白绿等不同颜色的蛇皮袋。
从泰宁大街一巷出来，路稍稍宽些，巷尾的一家发廊，门上贴的报价表显示洗剪吹要60元人民币，价格直逼一些商品房小区。路过宏伟超市，路边探出来一个小小的中介门面，这是韶关人莲姐开的。讲粤语的中介小哥从墙上的10打钥匙中摘下其中两打，带南都记者去看房。
“你要什么样的房，我们这里都有，800多间任你拣”。才走几步，中介小哥就打开一楼的一间单间。打开铁门，进门处又是一扇暗红色木门，木门内是一个只够容身的卫生间。一侧有一架铁梯，直抵阁楼。这个单间隔成上下两层，有一个临巷而设的窗户，下层放一张1米2的木床，一张电脑椅，一张折叠桌，阁楼用铁栏杆和木板挡着，也可以横放一张床。
“前几年能租1300元，现在空置一年多了，850元/月可以外租”。中介小哥说，这两年房租都降了。
关上这间房，走到隔壁楼，从潮湿粘腻的楼梯走上去，空气中弥漫着刺鼻的油烟味儿。这栋楼建基面大约80多平方米，一层设11个单间，除了楼梯和拐弯抹角的通道，每个单间大约六七平方米。内里格局与一楼那间相似，同样进门就是一个暗红色门的卫生间，这间摆的是1米2的双层铁架床。
正午时分，外面阳光刺目，但这个房间昏暗不堪，白天也必须亮灯。窗户与隔壁楼栋相对，窗台外延约有二三十米，手臂长的人伸臂出去，定会碰到对面人家窗户。和一楼那个单间相比，这套房可以700元至750元成租。
为什么外来人员减少？在五凤村和石溪村开中介的莲姐，来广州打拼近40年。莲姐吐槽，不仅房子租不出去，就算降租近一半也没有人要。“以前单间八九百，现有的租四百；以前配齐空调洗衣机的一房一厅有一千五六百元/月，现在一千二三百元没人租。”她称这几年五凤村已经很少外省人务工，“外省人减少30%，本省人也减少约30%”。从凤阳街五凤经济联合社的数据可见，截至2020年，泰宁村的外来人口只有9427人，在三个村中外来人口最少。加上沙溪村、五村，三个村的外来人口为43029人。
莲姐认为，这与当前广州的打工收入低不无关系，“很多茶楼工资就三四千元，与老家区别不大；就算拿八九千元一个月，除了食宿，大抵也只有三四千元拿回家”。
“消灭”作坊工厂 一半热闹一半宁静
“不搬真的难以生存。这些年服装配件生意不好做。”
曾经，全广州最堵的道路，不在珠江新城，不在体育西，而在中大布匹商圈的瑞康路。大约2公里的瑞康路，从中大南门连接到新滘西路，周边都是各大布匹和纺织类批发市场。一般道路，自驾车两公里3分钟足以；但瑞康路拥堵的时候，最快也要半小时以上。
“有这么多三轮车，电动车的市区，晚上五点半下班，必须要赶快跑，要不几百米的路，一个小时都出不去。”附近某写字楼的白领吐槽。
莲姐亲见中大布匹商圈崛起。1984年，她从韶关农村来到广州，一直在五凤村周边工作和生活，“以前什么工作都做过，1990年开始帮村民出租房屋”。莲姐记得，当年五凤村的一个房间，月租只需要80元。
上世纪80年代的中大布匹市场，周边一片农田。1988年，广州整治市容，原来在海印桥底摆摊卖毛线、布匹的摊贩，被统一迁移到今天的中大布匹市场所在地。从地摊、铁棚，到简易商铺、大型商业批发市场，中大布匹商圈逐渐成形。
在广州700多家专业批发市场中，中大布匹商圈最有名，也是全国最大的布匹市场。从中大地铁站D口出来，路过全广州商铺租金最贵的商铺——粤民大厦自编19号(2020年租金参考价2995元/平方米，太古汇930元/平方米，只及其31%），直行到瑞康路口，眼前豁然拥挤。
几年前起，瑞康路连接新港西路的路口已被拦截，设置“中大国际创新谷”招牌。站在路口望去，两旁连片密集的档口摆满各种布匹、辅料，远远望去一重又一重，似无止境。在某网站，曾经有网友和人打赌“2年逛不完中大和附近的面料辅料档口”。
公开数据显示，这里目前有2万余户商户，直接从业人员超10万人，经营各种面料、辅料、家居装修用品等逾10万种。以布匹市场为中心，周边遍布3万多家规模不等的制衣厂、作坊、店铺等等，从业人员超过30万人，年交易额超2000亿元。
以瑞康路为界，路西侧这边为五凤经济联社辖内，东侧还有三个小地块为五凤所有，其余则是凤和康乐村片区。
凤阳街五凤经济联合社2020年7月公布的数据显示，中大布匹商圈产业用地主要有批发业、装卸搬运和仓储业。其中，五村批发业有9个地块，装卸搬运和仓储业有4个地块；泰宁村则有2个批发业，1个装卸搬运和仓储业用地；沙溪村11个产业地块均为装卸搬运和仓储业用地.从纯阳观一侧的祥兴一街走进去，巷子间布满蜘蛛网一样的各类线缆。除了餐饮、粮油、小卖部，这里的民居亦被很多商家租用开作坊、加工厂。这里的窄街偶有运货的五菱宏光面包车进出，与自行车相遇时也会造成短时拥堵。
越往村里走，出现越多一些原来用作加工厂的店铺拉下卷闸。到了五村来仪大街，关门现象更是常态。
在立有金色凤凰雕塑的村口，旁边一个规模不小的批发市场已经褪去广告标牌。地图显示，这里曾命名为雍纺纺织城，如今已看不到招牌。目前，这里一楼设了临时办公处，亦作招商之用，多幅广告显示“出租商铺仓库”。
凤景西路两侧，去年的疫情让这里的不少家纺类商家纷纷撤离。某铺料商在中大商圈的合作商，其中5家就有3家在2017年将厂搬到花都。
“不搬真的难以生存。这些年服装配件生意不好做，中大商圈又禁三轮车和摩托车，我们在五凤的工厂拉货到中大轻纺城很不方便。”某工厂老板黄生说，在商圈内开小车和货车送货常常堵车，生意运转大受影响，加上铺租费用高，不得不放弃曾坚守逾十年的中大商圈。
公开数据显示，为改善中大布匹市场交通秩序，缓解主干道交通压力，仅2019年有关部门就查扣“五类车”4万多辆。
2020年，仍有市民在网站留言“希望对海珠区中大布匹市场进行迁移改造”，并列举5条意见。
对此，广东省人民政府办公厅、广州市政府回复，已将中大国际创新谷纳入海珠区“一区一谷一湾”发展规划，培育、引进科技创新产业；成立纺织产业联合会，启动“时尚源创基地”项目，设立设计师中心，引领传统产业向国际时尚中心转型。同时加快推进周边城中村改造，并将彻底淘汰制衣厂、仓储等纺织服装下游产业，倒逼中大布匹市场转型升级。
可见，工厂作坊撤离中大布匹市场，撤离五凤村是历史必然。
五凤村即将大变 布匹市场将升级
全面改造村里，布匹市场那些大型批发市场基本不会动，只作升级。五凤村具体的改造规划将于6月底前公示。
作为全广州纳税额最大的批发市场，中大布匹市场成功让一大批人先富起来。
放眼广州望江豪宅，几乎都有出自中大商圈的业主。在房地产销售眼中，这些老板购房实力杠杠，亦是众多豪宅楼盘拓客的主要渠道。广州的半亿豪宅珠光御景壹号，就曾有不少中大布匹市场的老板置业。
根据五凤经济联合社公布的数据，2018年，沙溪村的集体财务收入为3.2639亿元；泰宁村为1.3756亿元；五村为3.147亿元，整个五凤联社一年的集体收入达7.7865亿元。
在海珠区凤阳街五凤经济联合社，一名联社党委班子成员告诉南都记者，批发市场的场地往往与联社一签多年，租金每年递增5%至8%。在2019年，该社的集体收入和分红与2018年基本保持，变化不大；2020年受疫情影响，商家出口订单减少，亦响应号召减租，所以这一年集体收入有所下滑。
2018年，中大国际创新谷正式启动，五凤村被纳入城市更新年度计划全面改造预备项目。
在今年2月份举行的签约仪式上，广东珠控城更集团总裁黄锦荣表示，珠江投资将助力五凤村的产业转型，打造集科研、商务、时尚休闲等功能于一体的产城融合引领区。
“全面改造村里，布匹市场那些大型批发市场基本不会动，只作升级。”五凤联社党委班子成员告诉南都记者，五凤村具体的改造规划将于6月底前公示。
从改造范围看，五凤（沙溪、泰宁、五村）三个项目东至凤和村、西至江南大道以西、北至凤景西路，南到新滘路以南，改造投资总金额约为228.9亿元，改造范围88.53公顷。其中，沙溪村拟投资金额110.8亿元，改造用地面积43.26万平方米；五村拟投资金额79.89亿元，改造用地面积33.3万平方米；泰宁村拟投资金额38.21亿元，改造用地面积11.97万平方米。
实地走访可见，五凤村如今已少见本地村民居住，留守村中的多为老人。年轻人早已在村外购房，即便是收租也是微信转账，鲜少回到村庄。
“我本人是很期待改造的，参观别的成功改造的村都会很羡慕”。一村民算了一笔账，他家共有2栋楼每栋5层楼，总共有600多平方米的建筑面积出租，“包括水电费在内，10间出租房，大约月收入1.4万元至1.5万元。”在他的想像中，依照改造后的商品房租金算，租金收入可增加一两倍。
去年6月，五凤村改造项目展示中心已落成启用，现场设置建面约45-180㎡一至四房共6种户型。按照计划，珠江投资将在2022年10月31日前完成首期安置地块上的房屋拆卸；2025年12月31日前基本完成安置房建设。
如今，村里正一步步施展相关工作。在五村泉源林公祠，村里老人偶尔聚集在一起聊天。被问及是否同意拆迁，梁叔表示“十二分赞成”。
“为什么不呢？最起码环境会变好”。
出品：南都创意中心 南都地产生活新闻部
统筹：黄翠萍 廖艳萍
采写：南都记者 邱永芬
摄影：南都记者 张志韬
