最近，《宋刑统》又出了一项新的规定：“田宅交易，须凭牙保，违者准盗论”。看到这条新宋法，我心里乐开了花，如果买卖房宅和土地都交由房牙处理的话，那就意味着我们房牙日后的佣金会拿的更多，日子也会过得更舒坦。
也许有朋友不知道房牙为何职业？简单点讲，现代的房产经纪人回到宋朝的话就得改名为房牙，具体点说就是“庄宅牙人”。其实房牙最早出现于唐朝，只不过唐代称房牙为“官房牙行”。如果再细细追溯的话，还能在西汉的墓砖和东晋的铁券上发现房产经纪人的踪迹，不过当时并未有房牙这样的称呼。
也许在大多数人眼里，房牙这一职业并不起眼，那么你就大错特错了。在宋朝，房牙兼房产经纪人、房产评估师、不动产登记代理人和税务稽查员四项职务于一体。为什么小小的房牙会身兼多职呢？请听我细细讲解：首先房牙要帮助客户找房源，并说合、促成交易，所以充当着房产经纪人这一职务；其次在宋朝，现存的大量房契中标明的房价都是房牙和买卖双方共同设定的，所以房牙又称之为房产评估师；说房牙是登记代理人，是因为交易双方往往签完房契就了事，而去衙门上税、盖章、备案、取回执，都是由房牙代办的；最后因为政府还要委托房牙催缴税款，所以他还充当着税务稽查员的身份。
介绍完房牙的职业，我再讲讲房牙是如何赚取佣金的。不过前提是大家先要了解宋朝的租房和购房程序。
众所周知，宋朝土地紧张，房价偏高“重城之中，双阙之下，尺地寸土，与金同价”。所以宋人大多都买不起房，就连政府官员都或多或少地经历过一段或长或短的租房生活“且如祖宗期，百官都无屋住，虽宰执亦是赁屋”。这不最近有一段巷尾传闻：欧阳修的房子遭雨灾了，原来欧阳修刚入京做官，无钱无房，只能在偏僻街区租了一所破旧小屋，无奈一场暴雨让房屋的破落残败一览无余，还连累家人受冻。但是如此的窘境又无人述说，所以欧阳修只能作诗一首排解怨气：
嗟我来京师，庇身无弊庐。
闲坊僦古舍，卑陋杂里闾。
邻注涌沟窦，街流溢庭除。
出门愁浩渺，闭户恐为潴。
墙壁豁四达，幸家无贮储。
面对无力买房的境况，宋人只能把目标转向租房市场，不过宋朝的租房相较而言还是很实惠的。而最普遍的就是租官屋，租金定期交，有每年一交的，也有每月一交的，不过一部分租金要上交朝廷。此外，租房条件也还不错，如房里有带家具的，也有不带家具的，有的房东还提供餐食，有的只提供厨房和灶具。
除了租房外，还有另外一个途径就是典房，所谓典房就是房东和租客之间签一份合同，合同上写明典主姓名、房客姓名、典房几间、典价几何、出典日期和回赎日期。
其实，典房比租房更为划算。租房是把房租都交到了房东手里，而典房是先把钱预支给房东，等回赎日期一到，退房后就能把钱一文不少地拿回来。所以典房也可以应急有房无钱的紧急状况，不过这时候典房应称为出典，如宋朝有位政府官员，省吃俭用攒下了一片房产，因为生前所有积蓄都用于买房，导致自己死后妻子和孩子无钱可用，这时候他的妻子就把房子典给了别人，期限是五年，五年期满后，房子和钱各归原主，也就是说在房子和钱的所有权都没有发生转移的前提下，一方暂时有房住，另一方暂时有钱应急了，双方各得其所，互惠互利。
当然还有一部分能买得起房的宋人，并且在宋朝买房也是有流程的，具体为：立契（签合同）、输钱（缴契税）、印契（请有关部门在合同上盖章）。只从表面上看这个程序似乎挺简单的。事实上，在买卖双方签合同之前，还有一道手续，也是最重要的一道手续，叫作“遍问亲邻”。意思就是在宋朝置办房产，即便是你自己出全款，并在房产证上注明业主只有你一个，你也不能完全拥有对那套房子的处分权。
是不是觉得很憋屈、很无奈。没办法，宋朝是个宗法社会，规定个人的财产有一部分属于家庭，家庭的财产也有一部分归宗族所有。而最无奈的是当你想卖房时，还得遵循“遍问亲邻”的规则，当然这一规定并不是口头说说，政府在《宋刑统》中都做了明文规定“凡典卖、倚当物业，先问房东，房东不买，次问四邻，四邻不要，他人并得交易”。
所以当你想卖房时，不仅要得到家人和族人的首肯，还得询问邻居的意见，得到他们的首肯，具体的做法是“以账取问”，也就是把诸位族人、亲戚、邻居的名字列于纸上，然后挨家挨户询问意见，签字。
介绍完宋朝的租房与买卖房，接下来就是今天的主角——房牙登场了，房牙虽然身担四职，但政府并不负担房牙的薪酬，所以房牙的经济来源就是拿佣金，不过每次交易所拿佣金的比例高低不等，有的地区佣金是房款的百分之十，有的低于这个百分点。不过好在从买卖双方手里都能拿到佣金。
还有一种情况就是佣金拿的高一些，譬如买卖双方觉得交易流程太复杂，想省事省心，那么他们就把合同和契税都交给房牙，房牙帮他们跑县衙、跑商税院，所有跑腿活房牙统统代劳，当然房牙最后也能拿到一笔可观的佣金，说白了就是跑腿费。
其实，在宋朝做房牙这一行还是挺不容易的，房牙不是官吏，吃不了皇粮，但还得替皇家办事。如房屋交易时，房牙必须在现场监督，还得督促购房者及时缴纳契税，而催促契税的这一工作是非常难做的，因为宋朝的契税很高，并且呈递增趋势，如北宋建立初年，契税按百分之二征收，到宋朝中叶变成百分之四，后来又增加到百分之六，到南宋时更是夸张，税率直接涨到了百分之十。需要提醒的是，这百分之十还只是正税，而真正购买房产时，所交的税费远不止这些。因为曾经就有一政府官员透露过：“官所取过多，并郡邑导行之费，盖百分用其十五六”。
所以契税之高，购房者的怨言也就颇多，他们又无处理论，最后受气受累的只能是房牙了，因此我们房牙的工作可谓是难之又难。但是这项工作是政府强制执行的，所以我们房牙有苦不能说，只能听命行事了。
当然不能因为这件事就议论政府的是非，毕竟政府也是为了防止偷税*的行为，避免契约的非法流失。事实上，政府还是非常仁义的，面对民众的住房问题，政府先后采取了一系列的住房救济政策：
第一：对租住公房的民众减免房租。如那年京师闹瘟疫，百姓的积蓄大多用来看病和埋葬亲人，这就导致大批租客交不起房租，这时仁宗皇帝就下旨：楼店务不得收房租。一道圣旨最终帮大众维持了最低生活需求。
第二：政府建房，免费安置流民和赤贫户。宋朝政府重修东、西福田院，增设南、北福田院，命工部大建住房，但凡逃荒入京的流民、赤贫破家的市民、无人奉养的老人等，尽可能安置进福田院，每年所需费用约五百万，全由中央财政承担。
第三：廉租房。如庆历末年，枢密副使富弼出知青州，有一年黄河决口，约五十万人无家可归，于是富弼命辖下各县出资修建简易房，以低租形式供人们居住。而这也是廉租房的一种形式。
宋朝政府的仁政，宋朝社会的温情，让宋朝成为了一个清明、宽容的时代，而宋朝经济的稳定发展也为房产市场的发展带来大好时机，北宋建国不到五十年，杭州城外东倒西歪的茅屋就已被瓦房取代，建筑材料也以高档为主，青砖取代了土坯，紫檀取代了榆木，桐油取代了麻捣，藤黄取代了红胶泥。
所以宋朝的房地产市场是稳定发展的，前景也是广阔的，欢迎诸位来宋朝买房，温馨提示：一定要记得找房牙。
