文 | 话唠湾德佛
春节过后，楼盘进入“春”时期，2月的春季买房攻势即将启动！开年第一天的房地产股市板块也出现开门红，南山控股等106家房企股价上涨。
去年底以来，放宽融资，1月又降息LPR，一波波的措施正为刺激新一年的“住房新消费”的复苏。深圳作为全国重要的城市，去年迈上了“3万GDP”新台阶，成为一展雄心放眼世界的引人瞩目的“大都会”，置业安居将是一个“大好”的时期。
02.
二月“春”回声，
深圳“试盘”进行时！
2月深圳入市楼盘预计达到34个盘，但估计入市的数量极可能在20个以内（特别疫情影响下推盘节奏会放慢为主）。
△2月潜在入市盘统计
历年来，节后市场刚刚启动，很多房企要做的第一步就是“试盘”。像兆鑫汇金广场、华侨城新玺、旭生和韵大厦在年前已经纷纷备案入市；光明宏发万悦山二期、玉塘星辉项目、华润福永润峯云上府、方直珑樾山花园等盘近期纷纷亮相动态消息，一波推盘架势正准备拉开。
1月深圳入市预售楼盘量不足10个（初步统计合计预售1718套，只有909套是住宅），整体入市积极性很低。特别像中海寰宇时代别墅、蛇口华侨城新玺虽然1月入市，但都会在2月开盘销售，届时销量如何，将某种程度影响市场走势和推盘的热情。
△1月盘量低
△不足千套住宅
市场方面，整体1月成交维持稳定，共计成交3572套新房住宅量（去年12月3665套），但比去年同期低许多（降幅超过50%）。春节期间，整体全国楼市低迷为主，深圳广州成交量都受制于当下疫情“复杂性”，成交同比明显下降。
△1月深圳新房市场成交下降
2月楼盘的看点，核心预计主流是光明、宝安、南山、龙岗一些楼盘。如特别关注的光明大街盘万悦山璟庭；宝安尖岗山的佳兆业凤鸣水岸、石岩的宏发悦云花园，松岗的深铁璟城；龙岗一带的信城缙悦花园、招商臻城、颐峰名庭、信义御山居；龙华观澜的万科启城二期和北站的皇嘉珑府；河套的佳兆业航运红树湾；龙华龙胜的大盘深铁珑境。
△光明万悦山璟庭
△松岗深铁璟城
△龙华深铁珑境
△尖岗山凤鸣水岸
△龙华长湖的万科启城
这些盘位置地段比较具备优势，不仅是片区的亮点，还是区域中的“王牌”，预计有比较多置业者关注。像万悦山璟庭作为光明大街的红盘，地段位置非常明显（距离地铁6号线光明大街站仅仅780米），将有678套住宅量，户型还有79平方的三房，非常刚需。一期价格4.89万元/㎡，二期预计加上装修也5万多的均价水平，价格很划算，比深业云筑、特发观月台都有明显“中心区住宅群”圈的优势；松岗的51万平方规模深铁璟城，作为深铁松岗开发的第一个项目，小高层比较舒适，84-104平的户型，限价4.58万/平（毛坯），价格也不高。紧邻地铁11号线终点碧头站，是正宗的“地铁口盘”，还有九年一贯制学校和三个幼儿园的建设，还带有建筑面积6万平方米的集“购、闲、食、乐、健”于一体的商业综合配套，非常完善。
△万悦山璟庭的位置
△深铁璟城的位置
还有一点就是，去年深圳拍地的楼盘可能今年陆续入市，这些盘特点是“限价”，而且“限价”所导出的房价水平普遍低于当下片区中楼盘的价格，故而还是有非常大的“亮点”，可以密切关注在光明、沙井、龙岗大运、前海一带的限价盘。
02.
注意“六大”信息点，
握住一个不错的“时来运转”时机！
今年买楼我们应当清晰一些节点的“变化”。
一、背景的变化。今年的2月和去年不同的“节奏”。去年是由松至紧，今年则是由紧至“宽”。今年的行情更应该用一个词形容，即为“启动”。去年1月以后的深圳新房市场，基本是“向下”为主，年度中有几次的“回升”过程，但这种热情很快被压下去。特别11月后，不少新楼盘的销量基本是“灭火”。今年不同的是，春季行情刚刚开始，处于一个从冷到预热的阶段，因此比较符合预期，就是“启动行情”。在这种启动行情过程，置业的热度势必有一个慢到快的复苏过程。
二、格调没变。即使今年央行加大对合理住房消费的支持，但住房不炒的基本格调基础没有变化。依然严格调控，各种购房限购，限价，限售等措施还处于“保留”阶段，在这基础上，预计行情要“大变”可能性极低。
三、变数仍然存在。今年最大一个变数，将是房地产税的试点。去年从国家层面开始，已经列定五年期的房地产税征收计划，今年大概率会出台试点城市名单，而深圳极可能会被列入首批名单。在房地产税试点即将来到的时刻，持有住房将有成本的压力，对住房消费者或者多套房持有者有一个“洗牌”的过程。但其实如果是首套住房，基本不会影响，因此对于新一年买首套房置业者将可以比较放心地置业。还有一个变数是，房地产税试点大概率不会打压首套房，毕竟当下正是刺激首套房置业。但也有可能房地产税如果按照单套比例面积计划征收，则有可能影响到大户型面积首套刚需置业者，这对春季置业将有一定程度的影响。
四、新时期深圳的期待。通过科技创新、产业大“换血”、数字经济融合、粤港澳大湾区协同合作大发展，深圳在前海、河套、光明等新重要区支撑点下，未来的深圳正在掀起一轮新的“大步”发展。加上新时代建设的深圳，配套、城建效率和完善度更高，加上前期启动一批批的城建配套，势必在这几年进入兑现期，增强对深圳人居、资产价值的期望，助力深圳质量“居住”的大跃级。
△区域新变化层出
五、“圈”都会生活的变化。深圳以前和惠州、东莞、广州、佛山、中山、珠海都相隔独立发展为主，如今的新时期大机遇，融深圈的发展势必成为新一轮发展的主题，预计带来更高的生活效率，更广阔的生活空间，促进“圈”都会置业的认同度，加速置业趋势的变化。
六、升级区的变化。在深圳置业买楼，新时期最大的亮点是区域变化发展会越来越快。特别想挖掘置业潜力，多锚定一些大开发程度比较高的区域，如前海、光明、沙井、松岗、龙华上塘、龙华老城、龙华鹭湖、龙华九龙山区域、龙岗大运中心、龙岗宝龙区等；想高价值稳定附加，多锚定每个区中心改造的项目楼盘，本身这些项目已经身披价值光环，加上新一轮区域迭代升级带来的附加，自然是很保障性价值区。
2月楼市，将随着入市量而变化。在深圳楼市大环境下，今年的春季会好转，但未必全面启动和爆发。但作为历年来的消费旺季，及政策的回流刺激，深圳今年的春季置业，将是一个不错的时机。
