图片是我截取的群里最新的聊天记录,大概是群友在帮忙解答关于网签价以及二手房评估价、评估系数的问题。这些答案虽然在住建委官方网站、百度、甚至是中介那里我们都能得到答案。但是,相比官方答案的正式、晦涩;中介回答的立场问题,同是买家的群友给出解答则显得更加真实可信,如果遇到热心的群友,甚至可以帮忙具体分析某个小区,还有什么比这个更香呢?
话不多说,进入楼盘实看回顾。因为我实际看了20多个盘,这里就选取几个我觉得有参考意义的说一下,算是抛砖引玉,留以参考吧~
这里我看的是美然绿色家园的小院,小院里单元不多,盖的时间也比较早。小院旁边是美然的高楼层的大院,盖的时间要晚一些,户型和单元数也更多。
我看的是小院里的2楼、东户,要价346万。房主改善,卖2换1。业主北面的一套住宅已经出,卖了这个换去望京。但是,小夫妻暂时没有在望京看到合适的房子,所以就坚持目前的出价:335-340可出来面谈。目前我给到330可谈,所以没有约谈成功。这套房子套内面积不大,卖家进行了改造,把原次卧改造成了开放式厨房、and 客厅 、餐厅。然后他们在原客厅的位置做了榻榻米,想弄成一个小卧室跟主卧相邻。这套房子整体装修很精致,家电、水电、网、门窗全新、墙面精致粉刷,确实装修很好。业主自己装修完只住了半年,看得出来装修是下了血本的,但是也就意味着业主可能会在房价上找回来一部分装修的钱。
但是装修风格,我对象不喜欢,我的话觉得一般、还可以,并不是特别喜欢那种,所以装修精致拎包入住这个加分项(于业主而言)、对于我们来说吸引力一般。我肯定并不会因为装修给出更高的价格,因为相信每个人对于房子都有自己喜欢的样子,越是精致的装修,将来要承担的无效的损失就越大,性价比也越低。除非是碰到非常喜欢这套房子装修的人。
就环境而言,小区环境很好、干净、大门有门卫,封闭式管理、业主卖房带车位 一年1200、归个人使用。但要求个人名下有车,如果真买 需要名下有车。小区外围配套一般,未见有商超和商铺。
交通配套:1.2km到旧宫、附近有一些门市,还可以。到商圈也是旧宫那一片的。学校未关注,但这一片应该都差不多。
总结:如果价格美丽再考虑 330不能多给了。截止目前,业主已经降价8万,当前挂牌价:328万。依然没有卖掉、事实证明了,我的判断是正确的,几乎所有买家都不会愿意替卖家的装修买单。
2.part2--芳园里
这个小区比较新,大概是2010年以后的了。小区在地铁8号线南段五福堂站旁边,步行400米。看了小区环境,我个人感觉一般般,当时前几天刚下过雨,小区内部道路坑坑洼洼的,不少地方地砖都坏掉了,有积水。小区的绿化也有点差强人意,我和中介都比较困惑,不清楚楼龄这么新的小区怎么环境这样。不出所料,小区的单元门也是坏的,哎。不过,我们并没有往里看,不知道里面的单元和环境会不会好一点,希望有经验的朋友指正。小区门口的话有不少底商、药店、小超市、饭店比较齐全。吃饭生活还是很方便的。生活环境尚可。
房子本身:进门斜对着厕所、右手边卧室,是一个北卧、左手边是大客厅 约28平。门口占了一部分客厅的面积,这部分空间什么都不能做,浪费了不少面积。客厅的实际使用面积约为20平、客厅带阳台。后期可以改造客厅,隔出来一个卧室。然后屋内给我感觉,面光线一般,偏暗,可能也跟房子本身东西比较多有关系。这个房子目前是出租状态,租户家好像是修电脑的,所以屋子里堆了大量的笔记本、台式机机箱等,而且租户养了一条狗一直冲我们叫,所以看房也只停留在门口,连客厅都没进去。
总结:新小区也不一定好啊,还是要看物业。此外,看有租户的房子大概率体验不会好,而第一次看房的体验其实是会严重影响我们买房者的判断的。这一点,如果有卖房的朋友看到,希望能有所参考。
3.part3--云龙家园
这个小区是我关注的重点,也是实际谈价过一次的小区,所以印象很深。在这里我看的房子也是最多的。我看过除顶层外的所有楼层,可以说是基本都有所了解了。
云龙的小区环境可以,绿化很好,道路算是干净整洁。南面是清和园小区、其他方向被公园绿化包围,在自然环境方面没的说。小区里有自己的幼儿园,还有一个生鲜超市,生活也算是方便。车位比较充足,有跟物业租的车位,和临时车位,还有地下车库,相比其他小区,这里停车算是比较方便的,小区居民素质也比较高,大部分都是附近航天城的老人在这里置业养老。好多在这里住习惯的居民,也大多数选择卖掉小的,然后在同小区置换一套大的,所以本小区居民对该小区的认同度还是比较高的。当然也有不好的地方,个别绿化带有杂草丛生的现象,我还在停自行车的位置发现了一坨屎。。emm,算了,可能是某些人个人的问题?小区的楼间距尚可,基本没有遮挡。
我看中并且后面报备谈价了的是一个2楼,可惜后面被小中介撬单了,没有买成。这个业主因为个人原因,卖房套现,打算带孩子回老家生活,所以她对现金的需求比较高,也算是诚心卖房。屋里整体格局还不错,南北通透,装修也保留的比较好,基本上可以拎包入住。厕所、厨房都有窗户,通风比较好。南卧楼下有树、夏天有遮挡、但这种遮挡我觉得反而让屋里夏天不至于太晒。冬天落叶后还好,基本不会遮挡光线。总之,这是一个我个人给打80分以上的大一居,楼层、装修、户型基本没有明显的缺点。所以竞争的人也比较多,再加上各种因素,很遗憾的错失了。
小区外围:南门门口是吉庆庄公交站,据业主说公交车很方便,人也不多,可以坐公交前往宋家庄。小区距离地铁站比较远,可以前往的地铁站有:旧宫2.1km……火箭万源1.7km。
小区南门门口规划有教育用地、将建设中学一个。其他比较近的小学为 :海淀实验小学旧宫分校 。大约2km左右。附近小饭店多、到大商场 :世界之花 万科 火箭万源广场 基本都是2km,这个就有点远了,喜欢逛街的不太方便。
南门共享单车不少,也算是比较方便。
总结:首先,有限的预算,基本不可能十全十美,云龙环境很好,户型也不错,但交通差,远地铁是硬伤。所以一定要做好取舍。其次,好的房子,你喜欢,别人大概率也会喜欢,所以一定要提前做好心理建设,大概知道什么样的房子是自己的命中注定,这样等到真的遇到了,就可以第一时间报备,为自己抢得先机,及时判断,果然下手,不留遗憾。目前这个小区还有不少房源在售,想关注的可以去看看。
4.part4--旧宫新苑南区
这个小区属于村里拆迁的回迁房,基本上所有的房子都还没有满5年,交易的话税费非常高。然后,小区虽然是新盖的楼盘,也是商品房,但是居住环境是真的差,一眼看就不像要的那种。楼密度高,小区内车位非常紧张,而且因为是拆迁户比较多,楼道里非常的脏乱差,堆砌了各种杂物,院里面还有各种居民捡回来的垃圾。奇葩的是有的车位,被电动三轮车、平板车啥的占着。所以,看完这里我就默默把回迁房给pass了,哎~此处无图。
总结:回迁房小区还是要慎重考虑,真想要的话一定要去实际多看看,多转转。
5.part5--亦庄北岸
这个小区是中介H重点给我推荐的,小区楼龄比较新,2008年的小区。环境比较优美,小区里面绿化做的不错,车位也算是充足。自从亦庄开发区的概念火了之后,这个小区也跟着在不断地上涨,我看了往年三年的成交价,这个小区算是涨价比较多的了,大概比去年涨了20%左右吧。
房子的话,我看了2套,都是5楼,2梯4户?印象中,电梯有两部,上下楼还是比较方便的。单元楼内部比较整洁,楼道也挺干净。我们看的还是小两居,都是东西朝向的。不过由于屋里窗户开的比较多,所以光线还是比较好的。这里当时也作为了我的重要备选之一,但是我对象说这里已经经历了比较大的上涨,担心我们高位接盘,再加上后面发现了新的盘,就没考虑这里了。不过,就价格上涨这个事情,H经理的意见是:这里的房子上涨刚刚开始,后续这边的价格还会有比较大的上涨空间,和前面的云龙家园相比,价差会越来越大。不过这未来的事情,只能用时间来检验了。
小区周边有一个比较近的商场,到旧宫地铁站步行大概15分钟左右。
总结:这个小区总体还不错,居住环境和绿化都还可以。只是我觉得楼密度还是有点大,5层以下采光可能有问题,再加上今年已经涨价不少的因素,想要考虑的同学需要对房子的价格做一个审慎的判断。
尾声:
到这个阶段,我陆陆续续看了大概有几十套房子,并经历了一次谈价。基本上脱离了买房小白的阶段,对自己的需求和认知也更加明确,踩的坑也够深,能够主动去规避一些风险和有坑的地方了。尤其是云龙那次失败的谈价,教训和经验并存,更值得好好记录一番。这个我决定留在下一篇,谈价篇专门来写,敬请期待。
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