太忙了，真的太忙了，从看房开始到今天为止，几乎每个周末都排的满满当当，前期是在不停地被中介带看，混迹于形形色色、各式各样的小区；签约之后，又需要整各种各样的手续、凑钱和搬家等等。昨天晚上回家之后，裤子一换倒头就睡了，门也没关，灯也亮着，直接一觉睡到了凌晨5点，好不快哉！！！好了，迫于观众姥爷门的关心（压力），小弟这就开始下一篇----谈价篇。
相比于看房，谈价其实才是整个买房中最重要、最消耗精力、也最快的环节！一般谈价的过程分为：看中房子，准备报备阶段；报备后的准备阶段；门店现场谈价阶段。接下来，我就对自己实际经历的两次谈价，做一个简单的复盘吧。
我看中的第一套房子是云龙家园的2楼东户的房子，房本面积大概73平，南北通透，业主卖房套现，准备带孩子回老家定居。房子满五唯一，没有抵押，装修合适基本可以拎包入住。我喜欢这套房子的原因如下:首先，这套房子的楼层是2楼，总楼层为6层，二楼阳面也没有遮挡，采光比较合适，今后搬东西或者带孩子上下楼都比较方便 ；其次，装修满足拎包入住条件，可以暂时过渡，以后再装修；最后，小区本身环境不错，物业咨询过也比较负责，交通虽然离地铁远了一些，但也可以勉强接受。整套房子没有硬伤，而且价格也在预算内，喜欢的点远大于它的缺点，所以就下定决心报备了。
联系中介Z经理进行报备后，得知自己已经是第三报备了，可见自己觉得比较合适的房子，一般别人也都会看中。没办法，既然报备得比较迟，那也只能硬着头皮上了，碰碰运气呗。
这里解释一下报备的规则：报备指的是通过经纪人带看后，如果你有购买意愿，那么就可以通过经纪人在绿中介的系统中进行约谈排序（比如说去饭店吃饭叫号）系统会给你的预留手机号发一个短信，把收到的验证码给中介人之后，他就会告诉你是第几报备（吃饭是多少号）。如果你要去约卖家出来谈价，就要看自己前面有没有排位靠前的其它买家（号在前面的人来没来，吃不吃），如果前面的人有事来不了或者说要等人暂时不跟业主谈价（前面号的人逛街去了没回来或者要等朋友一起进去），那你就可以直接去跟卖家约时间出来谈价了。
我的情况是：第一报备人，要等周末父母过来看过之后才约谈判，所以他肯定pass了；第二报备人本来周三要约谈，在我提起谈价意愿后，第二报备表示可以更改时间到场谈价，于是我只能排在他后面了。所以，到这个阶段，第一报备不来，第二报备更改时间到了周二下班6点，而我作为第三报备，则排在了下午6：30 。然而，好巧不巧，到下午3点的时候，我的中介人又突然告诉我：2报备晚上要加班，不能按预定时间到达，问我6点前能不能赶到？他建议我尽量赶到，在前面谈价，抢得先机。思忖之后，我答应了。于是，我神奇的从第三报备，变成了第一报备！ 其实到这里，我是没有做好心理准备的。
小总结：1、看中的房子及时报备很重要，号先拿在手里，占据主动权。2、要小心中介套路，万一报备靠后，感觉有必要确认下，前面的报备是否是真实买家，还是中介为了施加压力玩的套路
不过，我也没有完全按照中介的节奏走。因为知道自己对小区的了解还不够深，而谈价又约的这么急迫，我提出要求在谈判开始前再去房子里仔细的看一看，业主答应了。于是我在中介的带领下，对云龙家园以及要谈判的房子进行了一次详细的复看。为什么要这么做呢？因为，一般第一次看某套房子，由于大多数人可能都是小白，只会关注到明面的东西，基本上都是囫囵吞枣式的浏览一下就匆匆离开了，很多细节可能都关注不到。这一次复盘，我在对象的监督下，对房子的每一个角落都看了一遍，对整体房源质量更明确了。我们检查了各个窗户以及对应的墙角、发现有发霉迹象，说明窗户密封不严，存在冷凝水的现象，包括阳台底角的墙皮也有大片脱落、地板也有腐烂，这些其实都是同一个问题。厕所的水压不大，如果厨房和厕所的水龙头同时打开，又会变得再小一些。小区的垃圾桶清理的比较干净，周边没有洒落的垃圾，说明物业确实比较负责。小区内车辆不少，所停车辆的价位适中，说明小区居民整体素质可以。当时去复看是晚上，各个单元亮灯的人家不少，说明小区入住率不低。当时院里有不少遛弯、遛狗的老人，哦对了，小区内部是人车分流的，车辆都停放在地下车库或者小区院墙以内，这样小区内部只能通行两轮车，比较安全。
小总结：1、如果谈价前，觉得之前看的草率，在有时间的情况下可以复看一遍，查漏补缺，做到准备充分。2、中介也是人，会有疏忽，什么时候都不要丢了自己的节奏，靠人不如靠自己，只有自己对自己才是最负责的。
在我们复看房屋的时候，也有一波买家跟着中介在看房，可见这套房子确实比较抢手。复看完毕，我们就去门店准备谈判了。由于前面的复看耽误了一些时间，真正开始聊价格已经是7点多了。绿中介采用的模式是买卖双方分开坐，互不交流，通过中介人来回传话沟通价格。这时，让我意想不到的事情发生了：中介Z经理，上来就告诉我，这套房子之前有一个全款318万的客户，业主没有卖；此外，业主挂牌之后，在一个月内进行了多达6次的调价。而我本来就想着给到315，最多到318拿下，这一下给我整懵逼了，别人318全款都没卖，我一个组合贷的还在这谈什么啊？而且卖家频繁调价，显然不是很好说话的，如果价格达不到她的预期肯定是硬啃不下来了。而我，对这些情况依旧是没有心里准备的。
可没办法，来都来了。我被迫直接报出了320万（远高出原来准备的315万），中介过去谈了没多久就回来了：不行320万不可能，让我继续加。然后我加1，对方减1，还是没能达成一致。于是价格来到了，323万。其实到这个地步，虽然没有开始多久，但我已经觉得聊不下去了。因为首先自己来之前的心理预期和房主的实际预期就相差太大了，买房是垫上自己的全部积蓄并且掏空父母的积蓄的一件大事，我不能因为自己的喜欢而随意的抬高自己的底价去迎合业主的需求，再加上自己才看了一个月，对于拿下这套房子是不是真的有必要也心存疑虑。可是爸妈看我还比较喜欢，又不忍心我继续看房遭罪，女朋友也鼓励我再谈谈试试，以及中介Z经理焦急中带有催促的眼神，我只好硬着头皮接着聊。这时，Z经理提议再讲讲首付的交款周期试试，我说：好。趁着他去跟业主谈价的功夫，我也溜达到了门店外面，一是透透气，二来是整理下思路，然后继续跟家里、女朋友通电话商量。
时间过得很快，马上就快9点了。中介带来了业主的最后通牒般的回复：322，首付可以给4个月的周期，如果能成就签约，如果不行就让我先回去考虑考虑，业主要回家哄孩子睡觉了。此时距离9点还有5分钟，我给父亲打了过去。这个时候，他似乎也没了主意，只是让我做决定，他们只管支持我。女朋友也是一样的说法。我明白，这个时候我只能也必须做一个决断，这个决定一旦下了，就绝不能后悔，也没必要后悔。挂了电话，我向一边正在抽烟的Z经理招了招手，跟他说：我不考虑了。他回我：想好啦？现在不考虑，今后不会后悔哦？我说：不会的，您放心，我回去了。让后面的报备先谈谈再说，这个价格我确实接受不了。Z经理表示理解，然后带我到了最近的地铁站踏上了回去的地铁。
好了，第一次谈价到此结束，第二天一大早，得到Z经理的消息：业主回家后，小中介带着客户直接上门把合同签了，价格322。听完，我也释然了，并没有后悔，我觉得自己的决定是对的。
小总结：这次谈价来也匆匆，去也匆匆。1、如果一套房子，报备太多，即使再好，拿下的风险和买贵的风险都成倍增加了。大量的潜在买家，会让卖家大幅提高心理价位，谈各种条件也会变得很困难，建议慎重或者放弃。2、中介确实不是万能的，好多信息需要自己主动发掘：比如之前谈价情况、调价历史等。3、警惕小中介，虽然有风险，但是确实中介费优势大，路子野！4、还是要多看，这样对于是不是应该拿下谈价的房子，以及能不能正确的做决定有关键作用。
到今天，回忆起第一次谈价的每一个细节我都清清楚楚，无一遗忘。其实整个过程，几乎都是在出乎意料中进行的。首先是报备，莫名其妙的从3报备变成了1报备，把我的节奏都打乱了。其次，Z经理没有告诉我（或者说是不专业吧）不少很关键的信息：1、318全款没有卖掉的事情 2、业主短期频繁调价的事情。这让我对自己的底价设定错误，过大的增幅让我难以说服自己去抬高报价；而对业主卖房套现的强烈意愿估计不足，也让我在谈价中处于被动。然后，Z经理的谈判重点一直集中在首付的付款周期上，对于价格本身，几乎没有什么谈判能力，也许是房东确实经验丰富，多次调价，对市场很清楚，确实很难啃下来；也或者是因为在我们谈判时，房主已经在微信上不停地跟其他中介沟通，让Z经理方寸大乱，完全乱掉了阵脚。最后，不管是从刚开始谈价，到我拒绝加价，准备回去，我始终都没有一个跟卖家直接面对面沟通价格的机会，这个也是我最后决定换掉中介的原因。而我本身也有问题: 1、还是准备工作不足，并不能真正确定，这就是我想要的。2、过于依赖中介的安排，没有主动的去了解这套房子的历史报备和谈价情况。
第二次谈价，也是我现在签约的这套房子。经历了第一次的失败后，因为介意Z经理的不专业，再加上不想"触景生情，在跟买房群群主半情调小姐姐咨询后，我也选择了她买房用的中介H经理。H经理明显是个大忙人，对于我们的购房需求回应的似乎没有那么热烈，经常是我这个话痨逼逼叨叨好多要求和问题，然后过个十几二十分钟，他才回我几句语音，干练且简洁。我记得很清楚，到了周五那天我们准备跟H经理一起去看房了，在群里沟通房源，他还是这个样子，当时我和小蘑菇就有点狐疑：这人行不行啊，都快睡觉点儿了，连第二天要看的房源链接都没发给我们。。。emmm，感觉不太靠谱的样子，评。心里默默吐槽了H经理几句，我们还是决定等第二天看房再观察一下情况。
事实上，看问题果然不能太片面，有的人在网上不怎么爱说话，可他实际上是个实干派！H经理显然就属于后者，到达指定的地铁站后，他和他徒弟早就开车在出口等着了，分发矿泉水，递交带看报告和指定看房顺序，我们两个人被安排的明明白白。每套房子的维护人和业主，H经理都早早地打好了招呼，所以整个带看过程非常的顺畅，体验也比之前强太多了。爆赞！！！
不过，虽然H经理的安排很条理，带看体验也没得说。但是我最后签约的这套房子，却不是他推荐的。不得不说，小蘑菇是一个很有眼光的蘑菇，她不仅仅发现了我，更找到了我和中介都没有注意到的这个小区----宣颐家园。这个小区是2002年左右建成的，在当时应该算是比较优质的小区，小区绿化很好，密度低，房屋建筑质量好，离旧宫地铁站最近距离只有900米，附近商圈林立，非常宜居。我还清楚的记得，当我把自己要看的房源链接转给H经理的时候，他的反应：窝草，我怎么没有注意到这个小区，我的失职，我晚上回去店里要好好补看下地图。你女朋友的眼光真毒！真棒！
简单沟通后，我们首先有针对性的了解了当前房源的基本信息：整个小区就出了这么一套合适的大一居室，全南朝向，2层带电梯，位置出于小区中间，不临近不把边。房子目前空置，之前的租户于8.15号左右刚搬走，所以虽然房子挂牌在7月，有70多个带看，但多数是同类型房源的带看，真正看到房屋本身的人并不多。该房源目前有一个报备，报备是高铁司机，周三才能休班回来谈价。业主卖房原因是上班太远 生了二胎，准备在北面朝阳买房。周一晚上，我实际去看了房子，跟中介描述基本一致，房子整体装修还可以，地面也比较新，大的落地窗，虽然窗户还是开发商带的，但一点漏水痕迹都没有，屋子各个角落都没有发霉，很干净，墙体很厚是50墙，净层高2.77米，整个房子房屋质量算是不错。嗯，按照这接近2个月的看房经验，我心想：就是他了，盘他！！！
小总结:这次，我们就聪明多了，直接摸清楚了基本情况和报备情况。
回来之后跟H经理商量，他也觉得这个房子比较适合我，然后我们一致认为不能等到第一报备回来了。所以当晚我就申请了报备，并在第二天上午和家人沟通一致后，发起了谈价申请。意料之中，第一报备无法赶回来，下班之后可以直接约业主开始谈价了。
周二下班之后，我就乘地铁往指定的链家门店赶了。这次他们选择的是东城的一家门店，可能是卖家刚好在附近办事吧。所以，我竟然是第一个到的，H经理的车用不了，这会儿正骑着小电驴风驰电掣的赶来。卖家和维护人在附近吃饭，所以谈价的时间到了，我还是一个人在店面门口喂蚊子，好不惬意，我忍！终于大概快7点的时候，H经理来了。我俩趁着卖家没来，先讨论了一下第一轮报价的策略。以下按照第一人称视角赘述，战斗开始：
我：H哥，我想报个315，报低点先试试。
H：别，你这个价格会起反作用的，卖家觉得你不诚心，直接不带你玩了。人直接说了，底价328。
。。。。。。
我：好吧，哥，那就320？
H:mm，行，你也别着急，我估计这个价格不行，我先去谈谈。对了，一会儿安排你和卖家、维护人一起坐一块认识下，可以简单问问房子、小区的情况，别谈价格就行。
我：Okay。
于是，这一次，在谈判开始前，我有了一次先和业主面对面的机会。双方进行了中国式的自我介绍，互相握手，进行了一番简短而礼貌的寒暄。期间，互相问了些不痛不痒的问题，表达了对对方的理解和认可。然后，这个会面就结束了。
于是，H经理开始进去谈价。而我则在另一个屋，给首长们（父母、小蘑菇）汇报战斗进展。
时间过去20分钟：
H经理面带微笑回来了：有戏，卖家-1，我觉得还能下来点，你要不要也加点？
我：没钱了哥，我要不加1？
H： 1少了点吧，要不 2？
我：啊，算了吧哥，困难啊，先加1吧。
H:好吧，没事儿，我这次去还是之前的报价，如果卖家不松嘴，我再把1给他加上，别急别急哈。我等5分钟，再进去battle。我：好的，哥。
时间过去15分钟：
H：成功，又聊下来了-1，咋样，哥牛逼不？
我：厉害厉害。
H：这次我带着加的价格去，你还是 1?卖家都-2了，你还是 1，有点不好啊？
我：哎，就这样吧，先 1，实在没钱了。
喝5分钟水。
H：okay，时间差不多了，你先别着急哈，我去也。
这次时间长一点，我点的外卖到了。在楼下一边吃饭，一边跟维护人带的小弟唠嗑，希望能套出一些有用的信息来。可惜，他知道的也不多，只是说这个房子确实位置还可以，因为租户的原因，带看不多，业主也是诚心卖，现在的价格比最初的报价低不少了。嗯，还是有点有用的信息的。大概半个小时过去了。
H面带无奈的下来：不行啊，老弟，这次卖家有点生气了，说是本来都是底价，又降了2个了，说买家没诚意，他们要回去。
我：那咋整？
H：没事儿，我跟维护人一通操作，安抚住了。顶多是让女主人回去看孩子，但是女主人又不敢走，怕她老公扛不住，给卖低了，所以两个人都留下了。你看，你再加点？
我：行吧，我打个电话。
电话回来。
我：再加1？
H：啊，老弟别啊，真不行。
我：咬咬牙，这次 2.
H：行，我待会儿再去试试。但估计也难，卖家咬的很死了。
大概20分钟。
H：325，又-1，这次一分不让了，卖家特别坚决，一分不动了。我也感觉到极限了。
我：哎，我商量商量。
30分钟电话过去。其实家里在上一轮就已经同意325拿下了，只是我还想再争取争取，所以借着电话去给中介施加压力。这个过程用时最久，时间已经到了快11点。这时，H来找我了。
H：价格确实没有空间了，要不我去聊下提前交房，这样你省房租不少钱呢，也算是价格争取到了一些？
我：行，那就325，争取拿到定金就交钥匙。
H：好嘞，我去聊！
大概40分钟。
H：答应了，10万定金，拿到就交钥匙。
我：能再让给2000么，给我留个买床的钱。
H：我们也想啊，你看刚才和男主人一起抽了好久的烟了，能让肯定聊下来了......
我：行吧，那就定吧！
小总结：这次的谈价，因为没有那么多报备，所有双方的时间都很充足。买卖诚意足，大家才愿意付出大量的时间和精力，在这里鏖战！中介也不至于因为担心被其他买家或小中介撬单，而失了分寸。最后，其实就是慢慢的掰扯价格了，没有技巧，只能主要寄希望于中介的谈价能力，其次就是不能加太快，卖惨，慢慢增加，摸着卖家的心理去加价。然后对价格的临界值，其实每个人，每个家庭都有自己的真实底线的、到达这个底线之后，就可以开始谈其他附加条件了：比如交钥匙时间、家具的保留等。决心、体力、技巧、外援，缺一不可。
至此，第二次谈价，也是我这个小刚需上车的最后一次谈价结束了。成交结论：325 拿到定金就交钥匙。这个时候，时间已经12：30了。后面就是等着跟卖家一起过合同，然后交定金、签合同，都是程序化的过程了。大概1：30的之后，我终于踏上了回去的路。手里拿着签好的合同，坐在滴滴的后排，望着窗外的夜景。本来我以为自己会激动到双眼模糊，可实际上我眼睛里全是熬夜堆积的眼屎，只有困倦。原来预想的激动、紧张的情绪完全没有、平淡的我，仿佛这几百万花的跟自己一点关系都没有。回家，倒头既睡，第二天一如往常一样坐地铁，上班。
买房只是自己人生中的一个小插曲罢了，只不过它可能跟高考一样是一个比较大的山坡，需要耗费些精力去爬过去，过去之后你会发现，生活还得继续，前面还有更多的路要走，更多的山要爬。写到这里，突然语塞了，就一张当时的朋友圈作为结尾吧。
